จากกรณีวาระร้อนช่วง 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา กับการปลดล็อกเงื่อนไขการลงทุนที่หวังกระตุ้นเศรษฐกิจ ด้วยการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในไทยได้ นำไปสู่ข้อครหา "ขายชาติ!" ที่หลายฝ่ายยังถกเถียงว่าเป็นเช่นนั้นจริงหรือไม่?

ในบริบทที่ว่านี้ ผู้เขียนจึงขอพา "คุณผู้อ่านไทยรัฐออนไลน์" มาลองมองอีกมุมมองจากประเทศอื่นๆ เช่น "ญี่ปุ่น" กันดูว่า "ทำไมเขาถึงกล้าให้คนชาติอื่นเข้ามาจับจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบ้านตัวเอง โดยไม่สนคำครหาเช่นเดียวกับไทยนี้บ้าง?" ผ่าน "กรณีศึกษา" แนวทางและวิธีการที่เป็นไปได้

แต่ก่อนอื่นนั้น... ต้องมาย้อนดูมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 14 กันยายน 2564 อีกครั้ง เพื่อไล่เรียงทีละข้อว่า รายละเอียดที่ถูกพูดถึงกันมาก และกลายเป็นคำกล่าวหา "ขายชาติ" มีเช่นไรบ้าง?

การเปิดทางให้ "ต่างชาติซื้อบ้าน" ในไทยได้นั้น เป็นส่วนหนึ่งของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน เพื่อหวังดึงดูดชาวต่างชาติที่มี "ศักยภาพสูง" ซึ่งเป็นข้อเสนอของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ที่มีทั้งหมด 7 ข้อด้วยกัน และที่ว่านี้ก็อยู่ในข้อที่ 2 โดยระบุว่า

"มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทย (มท.) พิจารณาความเหมาะสมในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาวใหม่ รวมทั้งข้อยกเว้นและสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

(1) ยกเว้นให้ผู้ถือวีซ่าประเภทผู้พำนักอาศัยระยะยาวและวีซ่าประเภท Smart Visa ทั้งหมด ไม่ต้องมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ หากอยู่ในประเทศเกิน 90 วัน ตามมาตรา 37(5) แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 และให้มีคุณสมบัติของผู้ขอวีซ่า สิทธิประโยชน์ และรายละเอียดอื่นๆ ตามที่เสนอ

...

และ (2) ให้ศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน"

นั่นเท่ากับว่า ในส่วนการให้ "ต่างชาติซื้อบ้าน" ในไทยได้ กำลังอยู่ในขั้นตอนรอการพิจารณา ซึ่งหากได้รับการแก้ไขและปลดล็อกขึ้นมาจริงๆ เบื้องต้นคาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสิทธิประโยชน์หลักๆ 3 ข้อด้วยกัน คือ 1. ขยายเพดานกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากกว่า 49%, 2. สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 10-15 ล้านบาทได้ และ 3. ขยายสิทธิ์การเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุด 50 ปี + 40 ปี หรือต่ออายุได้ถึง 90 ปี

แต่... คำนิยาม "ต่างชาติ" ที่ว่านี้ ไม่ได้หมายถึงใครก็ได้ เพราะกรอบวางไว้ตั้งแต่แรกแล้วว่าต้องเป็น "ต่างชาติศักยภาพสูง" และ "พำนักระยะยาว" ที่มีคุณสมบัติหลัก 4 ข้อด้วยกัน

1) กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)

     1.1 ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ : ขั้นต่ำ 5 แสนดอลลาร์สหรัฐ (16.9 ล้านบาท)

     1.2 เงินเดือนหรือเงินบำนาญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา : ขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

     1.3 ทรัพย์สิน : ขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (33.8 ล้านบาท)

2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner)

     2.1 ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ : ขั้นต่ำ 2.5 แสนดอลลาร์สหรัฐ (8.4 ล้านบาท)

     2.2 เงินบำนาญ : ขั้นต่ำปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (1.4 ล้านบาท)

     2.3 กรณีไม่มีการลงทุน : เงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-from-Thailand Professional)

     3.1 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา : ปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

...

     3.2 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) กรณีจบปริญญาโทขึ้นไป/ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา/ได้รับเงินทุน Series A และมีประสบการณ์การทำงาน 5 ปี : ปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (1.4 ล้านบาท)

โดย 3 กลุ่มแรกนี้ จะได้สิทธิประโยชน์หลัก คือ 1. ให้สิทธิ์ทำงานพร้อมวีซ่า, 2. ให้คู่สมรสและบุตรได้รับวีซ่าผู้ติดตามไปพร้อมกันด้วย และ 3. ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ รวมทั้งรายได้ที่นำเข้ามาในปีภาษีเดียวกัน

และกลุ่มที่ 4 ผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled Professional)

     4.1 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา : ปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

     4.2 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) กรณีจบปริญญาโทขึ้นไป และมีประสบการณ์การทำงานอย่างน้อย 5 ปี ในอุตสาหกรรมเป้าหมาย : ปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (1.4 ล้านบาท)

ในสิทธิประโยชน์หลักจะไม่ต่างกับประเภทอื่นๆ แต่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ในประเทศไทย "อัตราเทียบเท่า" กับอัตราภาษีเงินได้ที่ได้รับจากการจ้างแรงงานในพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก

...

แน่นอนว่า การทุ่มสิทธิประโยชน์ให้กับต่างชาติขนาดนี้ รัฐบาลย่อมหวังผลว่าจะช่วยผลักดันให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยวาดฝันไว้ว่า ในระยะเวลา 5 ปี (2565-2569) จะมีเม็ดเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจมากถึง 1 ล้านล้านบาท!! (*สมมติฐาน: เฉลี่ย 1 ล้านบาท/คน/ปี) ขณะที่เม็ดเงินลงทุน 1.8 ล้านล้านบาท และสร้างรายได้ทางภาษี 2.5 แสนล้านบาท

ทีนี้ย้อนกลับไปในส่วนของสิทธิประโยชน์ขยายเพดานกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้มากกว่า 49%

หากไปเช็กการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของต่างชาติในไทย ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งในแง่มูลค่าและจำนวนหน่วย ในปี 2563 ที่ผ่านมาลดลงไปค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในไตรมาส 2 ที่มีเพียง 1,162 หน่วย มูลค่า 5,073 ล้านบาทเท่านั้น

เมื่อเทียบสัดส่วนระหว่างคนไทยเอง...ก็ไม่ได้มากอย่างที่หลายคนคิด โดยปี 2563 ในแง่จำนวนหน่วย : ไทย 93.2% vs ต่างชาติ 6.8% และแง่มูลค่า ไทย 87.9% vs ต่างชาติ 12.1%

โดยระดับราคายอดนิยมที่ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์มากสุด เฉลี่ย 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ซึ่งจังหวัดที่มากที่สุดในปี 2563 คือ กรุงเทพฯ รองลงมาเป็น จ.ชลบุรี เน้นพัทยา และ จ.ภูเก็ต

...

ปี 2563 ต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากสุดคือใคร?

1) จีน 63.4% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
2) รัสเซีย 4.7% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
3) ฝรั่งเศส 3.4% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
4) สหราชอาณาจักร (อังกฤษ) 3.1% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
5) เยอรมนี 2.5% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา

เดิมทีปี 2562 อันดับ 5 คือ ญี่ปุ่น แต่ในปี 2563 หล่นลงไปอันดับ 8

กรณีศึกษาจาก "ญี่ปุ่น" ทำไมถึงไม่กลัวครหา "ขายชาติ!"

"ญี่ปุ่น" เป็นหนึ่งในประเทศที่อนุญาตให้ต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศได้ โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติและสถานะวีซ่าใดๆ ไม่มีข้อจำกัด 

โดยให้ "สิทธิ์การครอบครอง" อย่างสมบูรณ์ หมายความว่า หากคุณซื้ออสังหาฯ-ที่ดินในญี่ปุ่น คุณก็จะกลายเป็น "เจ้าของ" ที่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ-ที่ดินอย่างสมบูรณ์ แถมการแทรกแซงสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาฯ-ที่ดินของคุณยังเป็นไปได้ยาก (แต่ก็ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้... ในกรณีของรัฐบาล)

นอกจากนี้ กรอบของสิทธิ์การครอบครองระหว่างที่ดินและอาคารต่างๆ ก็มีความแตกต่างกัน ไม่เหมือนบางประเทศ อธิบายง่ายๆ คือ คุณสามารถถือครองสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารที่ตั้งบนที่ดินคุณก็อาจเป็นสิทธิ์ของอีกคนก็ได้ ลักษณะเช่นเดียวกับการเช่านั่นเอง

นโยบาย "ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน" ของรัฐบาลญี่ปุ่น เคยอธิบายความมุ่งหวังแนวคิดไว้ตั้งแต่ปี 2556 ไว้ว่า "นี่เป็นยุทธศาสตร์การเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น เพื่อต้อนรับนักลงทุนต่างชาติ โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติและสถานะทางวีซ่า ทุกคนสามารถซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นได้ ดังนั้น จนกว่าเราจะมีการออกกฎข้อบังคับที่สัมพันธ์กับความมั่นคงแห่งชาติในอนาคต ชาวต่างชาติจะยังคงสามารถซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นได้"

ดังนั้น ต่างชาติสามารถซื้อบ้านและเป็นเจ้าของที่ดินได้ ไม่ว่าจะมีจุดประสงค์ใดก็ตาม ภายใต้ขอบเขตสัญญาเดียวกับที่ชาวญี่ปุ่นใช้

แม้ดูเหมือนโปร่งโล่งทางสะดวก แต่มีสิ่งหนึ่งที่ต้องรู้ไว้ คือ "ภาษี"

เพราะคุณจำเป็นต้องจ่ายภาษีอย่างถูกต้อง เมื่อซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่น ไม่ว่าจะเป็นสัญชาติญี่ปุ่น หรือใดๆ ก็ตาม

     1) ภาษีอสังหาริมทรัพย์ : ภาษีนี้จะเรียกเก็บในส่วนจำนวนเงินที่คุณจ่ายค่าอสังหาฯ ดังนั้น หากซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นเสร็จแล้ว คุณต้องเปิดรับแจ้งเตือนในอีเมลไว้ ซึ่งจะถูกส่งมาโดยรัฐบาลประจำท้องถิ่นในอีกไม่กี่เดือนหลังทำการซื้อ โดยภาษีจะคำนวณตามมูลค่าของอสังหาฯ หรือรู้จักกันดีว่า มูลค่าประเมินของทรัพย์สินถาวร

     2) ภาษีการจดทะเบียนและภาษีใบอนุญาต : ภาษีนี้จะเรียกเก็บในส่วนการจดทะเบียนอสังหาฯ ของคุณ เพิ่มอีก 2% ของมาตรฐานมูลค่าภาษีพึงชำระของอสังหาฯ

     3) ภาษีทรัพย์สินถาวร : ต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯ จะต้องจ่ายภาษีนี้ทุกๆ วันที่ 1 มกราคม และจ่ายให้กับเทศบาลท้องถิ่น โดยอยู่ที่ 1.4% คิดเป็น 1 ใน 3 ของมูลค่าประเมิน (1 ใน 6 กรณีที่พักขนาดเล็ก)

     4) ภาษีเทศบาล : คล้ายกับภาษีทรัพย์สินถาวร คือ เจ้าของต้องจ่ายทุกๆ วันที่ 1 มกราคม คิดเป็นราวๆ 2 ใน 3 ของมูลค่าประเมิน เป็นไปได้ว่าจะอยู่ที่ 0.3% และต้องจ่ายควบคู่กับภาษีทรัพย์สินถาวร

ง่ายๆ ว่า เมื่อซื้อแล้ว ไม่ใช่ซื้อแล้วจบ ทุกๆ ปี จะมีอีเมลแจ้งไปในช่วงเดือนเมษายนถึงมิถุนายน เพื่อเตือนให้คุณเตรียมตัว โดยคนส่วนมากจะผ่อนจ่าย 4 งวด แต่บางท้องถิ่นให้จ่ายทั้งหมดในครั้งเดียว ซึ่งปกติจำนวนเงินจะไม่ค่อยเปลี่ยนแปลง เว้นแต่ว่าไม่จ่าย เมื่อนั้นก็จะเกิดการค้างชำระ และจำนวนเงินจะเพิ่มขึ้น เพราะต้องเสียค่าปรับจากการจ่ายช้า

นี่จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ "ต่างชาติ" จะชั่งใจและพิจารณาก่อนซื้อบ้าน หรือที่ดินในญี่ปุ่น เพราะต้องคำนวณจำนวนเงินในกระเป๋าที่จะต้องเตรียมไว้จ่ายภาษีทุกๆ ปี

ดังนั้น การซื้อบ้าน-ที่ดิน จึงไม่ใช่เรื่องง่ายสักเท่าไรนัก...

แต่ความน่ากังวลของ "ญี่ปุ่น" ก็มีเช่นกัน

นั่นคือ การใช้ประโยชน์ที่ดินในกรรมสิทธิ์ที่ส่อกระทบต่อความมั่นคงชาติ ซึ่งก็มีการออกมาเตือนอย่างต่อเนื่องถึงรัฐบาลญี่ปุ่นว่า "ต้องจับตาอย่างเข้มงวด!"

เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2563 รัฐบาลญี่ปุ่นได้มีการหยิบยกแผนการหารือของผู้เชี่ยวชาญต่างๆ กรณีการซื้อที่ดินในญี่ปุ่นของชาวต่างชาติที่เกี่ยวพันกับความมั่นคงแห่งชาติมาพิจารณา โดยมีข้อแนะนำว่า รัฐบาลญี่ปุ่นควรออกกฎหมายใหม่ในส่วนมาตรการที่จำเป็น เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น อันมีสาเหตุจากการเข้าถือสิทธิ์และใช้อสังหาฯ ในญี่ปุ่นโดยกลุ่มต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เกาะห่างไกล และที่ดินที่อยู่ใกล้กับโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น เช่น โรงไฟฟ้านิวเคลียร์ และแหล่งทรัพยากรน้ำที่สำคัญอย่างยิ่งต่อความมั่นคงแห่งชาติ

ทำให้รัฐบาลญี่ปุ่นต้องคิดพิจารณาอย่างถี่ถ้วน ทั้งในมุมมองของฝ่ายค้าน, ข้อคิดเห็นอย่างรอบคอบ, ภารกิจระหว่างประเทศ และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นได้ต่อระบบเศรษฐกิจแบบตลาด ก่อนร่างกฎหมายจะเสร็จสมบูรณ์

ฉะนั้น อย่างที่ "รัฐบาลญี่ปุ่น" เคยบอกไว้เมื่อปี 2556 คือ จนกว่าจะมีอะไรเปลี่ยนแปลง ตอนนี้ต่างชาติสามารถซื้อบ้าน-ที่ดินในญี่ปุ่นได้!

นั่นทำให้น่าสนใจว่า ในกรณีสำหรับไทยเอง ไม่ว่าจะเป็นในแง่การจัดเก็บภาษี หรือความมั่นคงแห่งชาติ ก็น่านำมาเป็นกรณีศึกษาเช่นกัน.

ผู้เขียน: เหมือนพระอาทิตย์
กราฟิก: Varanya Phae-araya

ข่าวน่าสนใจ:

อ้างอิง:

  • อัตราแลกเปลี่ยน ณ 3 ตุลาคม 2564 : 33.75 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ
  • รัฐบาลไทย, การประชุม ครม. 14 กันยายน 2564 [ออนไลน์]. 2564, แหล่งที่มา : www.thaigov.go.th [3 ต.ค. 64]
  • REIC, การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ทั่วประเทศ ปี 2563 [ออนไลน์]. 2564, แหล่งที่มา : www.reic.or.th [3 ต.ค. 64]