วิเคราะห์สถานการณ์อสังหาฯ ไทย เปิด 2 ปัจจัยพาสู่ภาวะโตช้า และสัญญาณเสี่ยงที่อาจทำล้มละลาย
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยส่อแววขาลงหรือไม่? หลังจากที่ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยข้อมูลผ่านรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2024 โดยภาพรวม ระบุว่า
ราคาที่อยู่อาศัยทั้งตลาดซื้อ ขาย และเช่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการพัฒนาโครงการ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับที่อาศัยนั้นเพิ่มขึ้น จึงเป็นโอกาสของโครงการรีเซล หรือตลาดบ้านมือสอง ซึ่งมีต้นทุนเดิมที่ถูกกว่า
แม้ดูเหมือนจะโอกาสทองของฝั่งผู้ขาย แต่ความท้าทายอยู่ตรงที่ ช่วงนี้ความต้องการซื้ออยู่ในขาลง ทำให้น่าสนใจว่า หากถึงจุดหนึ่งความต้องการซื้อยังไม่มีแนวโน้มสูงขึ้น แนวโน้มของราคาอาจต้องปรับลงตามกลไกตลาด
...
นอกจากนั้น เมื่อ 15 พฤษภาคม ที่ผ่านมา คุณสุรพล โอภาเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ได้โพสต์เฟซบุ๊กส่วนตัว วิเคราะห์สถานการณ์สินเชื่อบ้าน และแนวโน้มหนี้เสีย โดยอ้างอิงข้อมูลจากไตรมาส 1/2567 ที่สถาบันการเงินซึ่งเป็นสมาชิกเครดิตบูโรส่งเข้าระบบ การวิเคราะห์บางส่วนของคุณสุรพล ระบุว่า
"สถานการณ์ภาพรวมของสินเชื่อบ้าน ไตรมาส 1/2567 หนี้เสียอยู่ที่ 2 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% สัดส่วนในหนี้เสีย (NPL) รวม (1.09 ล้านล้านบาท) ประมาณ 20% ถือว่าไม่น้อย ส่วนหนี้บ้านที่เริ่มค้างชำระ แต่ยังไม่เลย 90 วัน อยู่ที่ 1.8 แสน คือล้าน บาท เพิ่มขึ้น 15%"
"Gen Y เป็นหนี้เสียบ้านกว่า 50% ของหนี้เสียบ้านทั้งหมด (1.24/2.0 แสนล้านบาท) และกว่า 50% ที่คน Gen Y เป็นหนี้กำลังจะเสียส่วนใหญ่ (1.18/1.8 แสนล้านบาท) คนวัยทำงานจะไปต่ออย่างไร ในบรรยากาศเศรษฐกิจโตต่ำ มีปัญหาให้แก้แทบทุกด้าน"
'สังคมสูงอายุ' เป็นปัจจัยระยะยาว :
จากข้อมูลโดยรวมที่กล่าวมา ทีมข่าวฯ จึงได้ต่อสายตรงถึง ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือ ทีดีอาร์ไอ (TDRI) โดยเราเริ่มต้นไขข้อสงสัย ด้วยคำถามว่า 'วงการอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในขาลงจริงหรือไม่?'
ดร.นณริฏ ตอบรับว่า ความเห็นของผมมี 2 ปัจจัย ที่ทำให้สิ่งที่คุณพูดมาน่าจะเป็นในลักษณะนั้น โดยสิ่งแรกถือเป็นภาพรวมระยะยาว คือ เรากำลังเข้าสู่สังคมสูงวัย (Aging Society) กล่าวคือ สังคมเรามีผู้สูงอายุจำนวนมาก ในขณะที่มีจำนวนเด็กเกิดใหม่ไม่มากนัก สมัยก่อนเรามีเด็กเกิดขึ้นหลักล้านคน แต่ปีล่าสุดถ้าผมเข้าใจไม่ผิดอยู่ที่ประมาณ 5 แสนคน หรือต่ำกว่านั้น
หากจะถามว่าสำคัญอย่างไร เพราะ คนรุ่นใหม่จะเป็นผู้ที่มีอุปสงค์ (Demand : ความต้องการซื้อ) ในการซื้อบ้าน ส่วนผู้สูงอายุ ถ้าคนที่มีบ้านเขาก็ไม่ซื้ออีก ส่วนคนที่ไม่สามารถมีบ้าน เขาก็ไปอาศัยอยู่กับญาติ หรือไม่มีอุปสงค์มากพอ เพราะคนเราไม่ได้ซื้อบ้านกันตอนอายุ 60 หรือ 70 ปี ถ้าจะซื้อก็ซื้อตั้งแต่ทำงานไปสักพัก นี่เป็นการวิเคราะห์ลักษณะแรกซึ่งเป็นเรื่องของจำนวนประชากร
...
นักวิชาการอาวุโส วิเคราะห์ผลกระทบจากสังคมผู้สูงอายุต่อว่า ในทางตรงกันข้าม เมื่อดูเรื่องของฐานะ เราจะพบว่า รุ่นปู่ย่าตายายจะมีลูก 4-5 คน แปลว่าเมื่อทุกคนโตขึ้น ก็ไม่มีทางที่จะอยู่รวมกันได้ในบ้านหลังเดิม ทุกคนมีอุปสงค์ในการออกไปหาที่อยู่อาศัยใหม่
"แต่ปัจจุบัน ผู้สูงอายุมีลูกกันแค่ 1-2 คน แปลว่า รุ่นก่อนหน้าที่เคยมีบ้านหลายหลัง อาจจะส่งต่อมาสู่รุ่นลูกหลานได้ ซึ่งโครงสร้างแบบนี้ในระยะยาว จะทำให้เกิดสถานการณ์ที่ผมเรียกว่า ‘บ้านว่าง’ พูดง่ายๆ คือ มีคนกลุ่มหนึ่งที่มีจนล้นทั้งบ้านและคอนโด แถมได้มรดกมาด้วย"
"ขณะเดียวกัน อีกกลุ่มหนึ่งมีปัญหาเรื่องขาดบ้าน พ่อแม่ไม่มีตังค์มากนัก ต้องย้ายถิ่นฐานไปอยู่ที่อื่น พ่อแม่อยู่ชานเมือง แต่ลูกต้องทำงานในเมือง เกิดเป็นอุปสงค์ใหม่ แต่กลุ่มนี้มักไม่ค่อยมีเงิน ทำให้เขาซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้"
ที่กล่าวมาจึงเป็นภาพใหญ่ระยะยาว และเราจะเกิดสถานการณ์แบบนี้อย่างต่อเนื่อง ยกเว้นว่าเราจะหาทางออก ซึ่งในเชิงนโยบายต้องหาทางเพิ่มเด็ก หรือดึงคนต่างชาติเข้าไทย พูดง่ายๆ ว่า ต้องหาทางทดแทนความต้องการซื้อที่หายไป ดร.นณริฏ พิศลยบุตร สรุปทิ้งท้ายส่วนแรก
...
'เศรษฐกิจโตช้า' ปัจจัยระยะสั้น ที่เริ่มเป็นระยะกลาง :
หลังจากอาจารย์ได้วิเคราะห์ปัจจัยระยะยาวให้ฟังแล้ว ทีมข่าวฯ จึงถามต่อไปว่า สำหรับปัจจัยระยะสั้นนั้นเกี่ยวกับเรื่องใด คำตอบของคำถามนี้ คือ "ลักษณะของเศรษฐกิจที่มันเติบโตช้า"
ดร.นณริฏ ขยายความว่า ประมาณ พ.ศ. 2554-2562 ช่วงก่อนโควิด ไทยโตเฉลี่ยประมาณ 3.6% ต่อปี ถ้าถามว่าดีไหม เทียบกับโลกก็ ถือว่าดี และพูดง่ายๆ ว่าเงินมันสะพัดมาก คนสามารถออกรถ ออกบ้านได้โดยง่าย แต่หลังจากโควิด ตั้งแต่ พ.ศ. 2563 ถึง ปัจจุบัน เราโตเฉลี่ยต่ำมาก ต่ำกว่า 3% ด้วยซ้ำ แม้จะพยายามทำให้ถึง 3% แต่ก็ไม่ถึงสักที บวกกับเศรษฐกิจโลกด้วย จนส่อแววกลายเป็นปัญหาระยะยาว
ความน่ากังวลดูจะยังไม่จบเพียงเท่านั้น เมื่อ ดร.นณริฏ อธิบายเพิ่มเติมว่า ส่วนภาคการท่องเที่ยวไทยก็เพิ่งฟื้น แต่ก็ฟื้นไม่เท่าเดิม ยิ่งตอนเข้าสู่ยุค AI ที่เริ่มใช้เครื่องจักรแทนมนุษย์ ยิ่งส่งผลให้เงินไม่สะพัดแบบเดิม เศรษฐกิจไม่โตเท่าเดิม แม้ว่าตอนนี้มันเป็นปัจจัยระยะสั้น แต่พอมันเกิดหลายปีติดกัน มันเริ่มกลายเป็นปัจจัยระยะกลาง ทำให้กำลังซื้อของคนหายไป
...
นอกจากนั้น ยังมีเทรนด์ใหม่ที่เข้ามา เช่น ทำงานที่บ้าน (Work From Home) ทำให้คนอยากหาที่พักเพื่ออยู่บ้าน เกิดอุปทาน (Supply : ความต้องการขาย) มากขึ้น เกินกว่าคนจะเข้าไปซื้อ จนเข้าสู่จุดพีกของการเติบโตแล้ว ซึ่งสิ่งนี้มันก็พ่วงกับตอนแรกที่ผมบอกว่า คนอยากซื้อไม่มีเงิน ส่วนคนที่มีเงิน เขาก็มีที่อยู่อาศัยกันหมด ยิ่งทำให้ตลาดขาดกำลังซื้อ
"หากลองคุยกับคนอื่น เขาอาจจะมองว่า 'ทำไมแบงก์ไม่ปล่อยกู้' แต่ผมมองว่านี่แหละเป็นคีย์เวิร์ด คือ คนมีเงินที่แบงก์อยากปล่อยให้กู้ เขาก็ไม่ต้องการบ้าน ส่วนคนที่ต้องการบ้าน ก็มีคุณลักษณะที่ไม่ถึง มันเลยทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึมๆ มา และผมเข้าใจว่าปีนี้จะเริ่มเห็นภาพขายไม่ค่อยออก"
รัฐพยายามแก้ปัญหา แต่ยังไม่ได้ผล :
มาถึงตรงนี้ คุณผู้อ่านอาจจะหน้านิ่วคิ้วขมวด ตั้งคำถามสงสัยในใจว่า ที่ผ่านมาไม่มีใครทำอะไรเลยหรือ…? แต่ใจเย็นก่อน เพราะ ดร.นณริฏ มองว่า จริงๆ ที่ผ่านมาก็มีการพยายามประคอง
"มีเศรษฐกิจนอกระบบ เศรษฐกิจใต้ดินมาช่วยเยอะ ไปเอาต่างชาติมาซื้อ ให้โอกาสถือกรรมสิทธิ์คอนโดได้ 49% หรือบางคนก็เอาเงินมาจากใต้ดินบ้าง แบบไม่รู้ว่าถูกกฎหมาย หรือฟอกเงินกันหรือเปล่า ถึงสามารถมาซื้อบ้านราคา 30-40 ล้านบาทได้ อย่างไรก็ดี ก็ถือว่าช่วยประคองมาได้ในระดับหนึ่ง แต่ขณะนี้สิ่งที่ทำมาตลอด ดูเริ่มจะไม่ไหวแล้ว"
ทีมข่าวฯ ถามต่อไปว่า สถานการณ์อสังหาฯ ไทย มีแนวโน้มจะแย่กว่าเดิมหรือไม่? นักวิชาการอาวุโส TDRI วิเคราะห์ว่า ตอนนี้ภาพระยะยาวเป็นตัวคุมทุกอย่าง สังคมสูงวัยจะทำให้สถานการณ์แย่ ทางเดียวที่เราจะฟื้นได้ ต้องทำให้เศรษฐกิจเรากลับไปโตอย่าง 3.6% ต่อปี ซึ่งผมยังไม่เห็นเลยว่า จะทำอย่างไรได้ เพราะมาตรการที่ภาครัฐทำก็เป็นแบบระยะสั้น
"สิ่งหนึ่งที่ภาครัฐพยายามทำเพื่อประคองมาตลอด คือ พยายามลดภาษีการโอนบ้าน อุดหนุนบ้านราคาถูก เป็นต้น แม้รัฐพยายามจะช่วย เช่น อันไหนขายไม่ดีก็ไปปรับเกณฑ์ LTV (Loan-to- Ratio : หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย) ทำให้คนกู้ง่ายมากขึ้น หรือการลดภาษีเงินโอน แต่สิ่งที่ทำมันนั้น เป็นการบิดเบือนกลไกตลาด"
ดร.นณริฏ ระบุต่อไปว่า จากที่กล่าวแสดงว่า ที่ผ่านมามีการพยายามผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ระดับนึง ต้องบอกว่าไม่ใช่ว่าภาครัฐไม่พยายาม แต่ทำจนเต็มสตรีมแล้ว แต่ก็ยังไม่ใช่การแก้ปัญหาแท้จริง ซึ่งปัญหาจริงๆ คือ คนไทยไม่ได้ต้องการบ้านมาก เพราะเรากำลังเข้าสู่สังคมสูงวัย และกำลังรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ ภาคอสังหาฯ จึงต้องมีการวางระบบใหม่ทั้งหมด
แสดงว่าต้องเริ่มวางระบบใหม่ตั้งแต่ตอนนี้เลยใช่ไหมครับ ทีมข่าวฯ ถาม นักวิชาการอาวุโส TDRI ตอบกลับทันทีว่า ใช่ครับ แต่ที่จริงควรจะทำตั้งแต่ต้น เพราะเมื่อเข้าสังคมสูงวัยจะเจอปัญหาหลายอย่างตามมา เช่น ปัญหาบ้านว่าง ที่ได้กล่าวไปช่วงต้น ยกตัวอย่างประเทศญี่ปุ่น มีบ้านว่างแจกฟรีหลักแสนถึงล้านหลัง ซึ่งคุณคิดดูว่าถ้าบ้านมันแจกฟรี ตลาดอสังหาฯ มันจะซื้อไม่ง่าย ขายไม่คล่อง แย่เข้าไปอีก
"มีงานวิจัยมาสะท้อนว่า เมื่ออสังหาฯ ตก จะมีผลกระทบต่อหน่วยอื่นค่อนข้างมาก เพราะมีการเชื่อมโยงที่สูง นี่รวมไปถึงวัสดุก่อสร้างและแรงงาน ต่างก็เชื่อมโยงกับภาคอสังหาฯ ทั้งนั้น และถ้าอสังหาฯ เข้าสู่ขาลง ภาคเศรษฐกิจจะยิ่งลงไปด้วย" ดร.นณริฏ กล่าวแสดงบทวิเคราะห์อันน่ากังวลใจ
วิธีแก้ปัญหาขาลงคลายปมอีรุงตุงนัง :
จากความพยายามต่างๆ ของภาครัฐที่กล่าวมา ทำให้ ดร.นณริฏ มองว่า เมื่อเป็นแบบนั้น เลยยิ่งต้องแก้ไขปัญหาอีก แต่ไม่ใช่แบบที่รัฐบาลต่างๆ เคยพยายามทำมา เช่น การลดภาษี การจูงใจให้กู้ เพราะเหมือนไปหลอกเขามา แล้วพอเศรษฐกิจไม่ดี คนที่ผ่อนบ้านก็เริ่มมีปัญหา พอผ่อนไม่ได้ธนาคารก็ยึด กลายเป็นหนี้เสียเข้าไปอีก
"เรียกได้ว่าอีรุงตุงนัง เพราะไม่เคยแก้ปัญหาที่เหตุ ภาพรวมที่ผ่านมา เป็นการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า ไม่ใช่แก้ที่โครงสร้างอย่างควรจะเป็น ซึ่งในจุดนี้ผมหมายถึง อุปสงค์ และอุปทาน"
เมื่อถามว่ามีวิธีแก้ปัญหาที่คาดว่าจะได้ผลหรือไม่ นักวิชาการอาวุโส TDRI ชี้ว่า ผมพยายามเสนอในหลายเวทีแล้วแต่ก็เงียบไป เช่น เราต้องการสร้างกำลังซื้อใหม่ๆ ต้องมองให้เป็นพลเมืองโลก แต่คนไทยยังกลัวว่า การที่เราไปเปิดรับต่างชาติเข้ามา แปลว่ากำลังให้เขาเข้ามาถืออสังหาฯ เดี๋ยวคนไทยจะไม่มีบ้าน ซึ่งจริงๆ มันคนละส่วนกัน
"ซึ่งเราต้องการความต้องการซื้อ ถ้านำผู้สูงอายุต่างชาติ มาใช้ชีวิตบั้นปลายที่ไทย เราจะมีการจ้างงานอีกมหาศาล ลูกหลานเขามาเรียนโรงเรียนอินเตอร์ มาซื้อของ ตรงนี้ก็จะเกิดเศรษฐกิจให้หมุนต่อไปได้"
ดร.นณริฏ กล่าวเสริมว่า นั่นเป็นตัวอย่างคร่าวๆ แต่ยังมีตัวอย่างอื่น เช่น โมเดลการเช่าที่อยู่อาศัย คือ ภาครัฐควรจะแก้ไขปัญหาคนที่ไม่มีที่อยู่อาศัย โดยการสร้างโมเดลให้เช่าระยะยาวแทน เช่น กลุ่มผู้สูงอายุที่ไม่มีลูกหลาน คนที่ไม่อยากมีลูก คนที่อยากอยู่คนเดียว กลุ่มเหล่านี้เขาคงไม่อยากซื้อบ้านที่ราคา 3-5 ล้านบาท เพราะเงินพวกนี้จะจมไปเลย ตายไปก็เอาไปไม่ได้ แล้วใครอยากจะซื้อบ้าน
"แต่ถ้าภาครัฐสามารถสร้างกลไกที่ดีได้ ยกตัวอย่างเคหะของสิงคโปร์ ที่วางแผนจัดการที่อยู่อาศัยทั้งระบบได้ดี ซึ่งเขาทำได้เพราะเศรษฐกิจดี แต่ผมมองว่าไทยก็ทำได้ เพราะเรามีพื้นที่เยอะ มีความหลากหลาย ราคาถูกกว่า ถ้าทำดีๆ ยังไงก็ทำได้"
3 สัญญาณขาลง ที่ต้องจับตาต่อไป :
หากสถานการณ์ที่อาจารย์ได้วิเคราะห์มาข้างต้น ยังคงดำเนินเช่นนี้ไปอย่างต่อเนื่อง ไม่มีท่าทีวี่แววจะดีขึ้น อีกนานหรือไม่ภาคอสังหาฯ ไทยจะล้มจนล่ม นี่คือคำถามที่เราสงสัย ซึ่งทาง ดร.นณริฏ ชี้แจงว่า การพยากรณ์ว่าปีไหนจะวิกฤติเป็นเรื่องที่ยาก
อย่างไรก็ดี นักวิชาการอาวุโส TDRI ได้ชี้จุดสังเกต 3 จุด ซึ่งตอนนี้เริ่มเห็นสัญญาณไม่ดีในบางส่วน โดยจุดแรกเกิดจากการที่ คอนโดซื้อไม่ง่ายขายไม่คล่อง ส่วนอีกจุดที่น่าสนใจ คือ การผิดนัดชำระหนี้ต่างๆ เช่น คนที่ผ่อนไม่ไหวว่ามีจำนวนเยอะเท่าไร
"ซึ่งผมเข้าใจว่าตอนนี้หนี้อสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในตัวที่แบงค์ชาติเริ่มส่งสัญญาณ ปีที่แล้วพูดถึงหนี้รถยนต์ ปีนี้พูดถึงหนี้อสังหาฯ" ดร.นณริฏ กล่าว
ตัวต่อไปที่น่ากลัว คือ ของค้างสต๊อกในอสังหาฯ เจ้าต่างๆ ซึ่งจุดนี้ ดร.นณริฏ มองว่า คือระเบิดเวลาลูกต่อไป เพราะส่วนที่ขายไม่ได้เขาคงไว้เรื่อยๆ แต่วันหนึ่งถ้าตัวที่คงไว้กลายเป็นภาระทางการเงิน จากแทนที่จะมีเงินหมุนทำโครงการอื่น ก็ต้องใช้เงินดูแลสต๊อกที่ถืออยู่ จนวันหนึ่งไม่ไหว และหากใครค้างสต๊อกมาก เขาจะเริ่มไม่ชำระคืนเงินกู้ หรืออาจจะล้มละลาย นี่เป็นเรื่องที่น่ากังวลใจ
ก่อนบทสนทนาแห่งการวิเคราะห์จะจบลง ดร.นณริฏ พิศลยบุตร ฝากถึงผู้อ่านและคนไทยทุกคนว่า เรากำลังเข้าสู่ยุคใหม่อย่างสังคมสูงวัย มันมีนัยสำคัญอย่างยิ่งต่อเรื่องที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้น การตัดสินใจเรื่องที่อยู่อาศัยถือว่าสำคัญอย่างยิ่งยวด
"ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าประเภทเดียวที่หากตัดสินใจผิด จะส่งผลกระทบต่อชีวิตเป็นอย่างมาก เราผ่อนบ้านกันทีนึง ผ่อนสามสิบสี่สิบปี ฉะนั้น ถ้าพลาดขึ้นมานอกจากจะไม่ได้บ้านแล้ว ยังต้องตามใช้หนี้ด้วย ผู้บริโภคจึงต้องตัดสินใจและศึกษาให้ดี"
"ด้านภาครัฐ ต้องรู้ว่าประเทศไทยไม่ต้องการบ้านมากเหมือนเดิม การที่รัฐจะเข้ามาจัดการ ต้องมานั่งคิดนโยบายกันใหม่ว่า จะทำให้ยั่งยืนได้อย่างไร เพราะถ้าทำได้ ตรงนี้ก็จะช่วยเศรษฐกิจประเทศ"
อ่านบทความที่น่าสนใจ :