กลายเป็นปมร้อนที่ถกเถียงกันข้ามสัปดาห์ นับตั้งแต่คณะรัฐมนตรีมีมติ เมื่อ 25 ตุลาคม 2565 อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ... ซึ่งหากร่างกฎกระทรวงนี้มีผล จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
โดยสาระสำคัญคือการให้สิทธิ์กลุ่มคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท
1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง
2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
ให้สามารถซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือพื้นที่ที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กำหนดเงื่อนไขต้องมีเงินลงทุนในธุรกิจ หรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใดไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี ทำให้เกิดการตั้งคำถามว่ากฎหมายฉบับนี้จะสร้างประโยชน์ในการดึงดูดเม็ดเงินต่างชาติมาพัฒนาประเทศ หรือจะเป็นการสร้างการซ้ำเติมคนไทยที่บางส่วนยังเข้าไม่ถึงการมีที่ดินทำกิน และที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
...
ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์ ได้คุยกับ “รศ.ดร.อนุสรณ์ ธรรมใจ” อดีตผู้อำนวยการสำนักงานพัฒนานโยบายสาธารณะ สำนักนายกรัฐมนตรี และอดีตกรรมการสภาวิจัยแห่งชาติ (สำนักงานสภาวิจัยแห่งชาติ ในปัจจุบัน) สาขาเศรษฐศาสตร์ มองว่าเรื่องนี้ไม่สามารถพิจารณานโยบาย หรือมาตรการ แยกออกจากบริบททางการเมือง เศรษฐกิจ และสังคม ของประเทศได้ และต้องพิจารณาร่วมกับนโยบายสาธารณะอื่นๆ ด้วย อาจเป็นนโยบายที่ดี มีผลกระทบในทางลบบ้าง หรืออาจเป็นนโยบายที่มีผลเสียหายมากในระยะยาวได้
ได้ผลดีระยะสั้นเล็กน้อย แต่อาจนำมาสู่ผลกระทบระยะยาว
การออกกฎกระทรวงภายใต้กฎหมายเดิมของรัฐบาลล่าสุด น่าจะมีผลดีระยะสั้นเล็กน้อย แต่อาจนำมาสู่ผลกระทบเสียหาย ทั้งที่ยังคาดการณ์ไม่ได้ และที่พอคาดการณ์ได้ในระยะยาวค่อนข้างมาก เนื่องจากมาตรการไม่เข้มงวดพอ และไม่มีการศึกษาวิจัยเรื่องเศรษฐกิจที่ดินในประเทศไทยมากพอ ทั้งการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด กระบวนการเป็นเมือง การขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรร และอุตสาหกรรมเบียดแย่งพื้นที่ภาคเกษตรกรรมลงเรื่อยๆ ที่ดินในกระแสเศรษฐกิจโลกาภิวัตน์ การปฏิรูปที่ดินและภาษีที่ดิน ความเหลื่อมล้ำและความเป็นธรรมด้านที่ดิน หากเราไม่มีงานวิจัยและองค์ความรู้ การกำหนดนโยบายสาธารณะใดๆ ย่อมมีข้อผิดผลาดและไม่สมบูรณ์ จนสร้างปัญหาระยะยาวได้เสมอ รศ.ดร.อนุสรณ์ ระบุว่า “ควรนำกลับไปทบทวนและศึกษารอบคอบก่อน”
“ส่วนที่รัฐบาลตั้งเป้าจะมีเม็ดเงินเข้ามาในประเทศไทยกว่า 1 ล้านล้านบาท ในช่วงปี 2565-2569 รศ.ดร.อนุสรณ์ มองว่า อาจเป็นการคาดการณ์ในแง่ดีมากเกินไป เพราะประกาศการให้สิทธิ์ในการซื้อที่ดินเมื่อปี พ.ศ.2545 มีชาวต่างชาติใช้สิทธิ์ในช่องทางนี้น้อยมาก” เนื่องจากส่วนใหญ่ใช้วิธีถือครองผ่านตัวแทนอำพราง หรือนอมินี หรือผ่านการถือหุ้นบริษัทที่ลงทุนในประเทศมากกว่า ขณะนี้การถือครองและใช้ประโยชน์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก ได้แก่ ชลบุรี (โดยเฉพาะพัทยา) ระยอง กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ชะอำ หัวหิน ภูเก็ต อุดรธานี โดยการถือครองนั้นมีทั้งถูกต้องตามกฎหมายและเลี่ยงกฎหมาย
ทรัพยากรที่ดินเป็นสิ่งสำคัญสูงสุดต่อระบบเศรษฐกิจ
การเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินต้องรักษาสมดุลระหว่างโลกาภิวัตน์ การเปิดกว้าง เปิดเสรี กับ อธิปไตยทางเศรษฐกิจการเมือง และผลกระทบที่มีต่อชาวไทยที่เป็นคนฐานราก ตราบใดที่มนุษยชาติและสังคมไทยยังไม่สามารถพัฒนาเทคโนโลยีให้สามารถดำรงชีวิตอยู่บนท้องฟ้า หรือใต้ทะเลได้ตลอดเวลา ไม่สามารถเนรมิตปัจจัยที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ได้เอง ทรัพยากรที่ดินจึงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุดต่อระบบเศรษฐกิจ ที่ดินเป็นที่ตั้งทางกายภาพของการประกอบกิจกรรมทางเศรษฐกิจทุกประเภท กิจกรรมและการปฏิสัมพันธ์ทางสังคม ตลอดจนการขับเคลื่อนทางการเมืองและกิจกกรรมทางวัฒนธรรมต่างๆ ทุกประเทศต่างปกป้องหวงแหนผืนดินและอาณาเขตดินแดนของตัวเอง
การเปิดเสรีและการคลายตัวลงของแนวคิดชาตินิยมและกรอบความคิด เรื่องอธิปไตยทางเศรษฐกิจการเมือง ทำให้เกิดการแข่งขันดึงดูดการลงทุน แย่งชิงทรัพยากรบุคลากรคุณภาพสูงให้ไปตั้งถิ่นฐานในประเทศตัวเอง การขยายตัวของโลกาภิวัตน์ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงสินค้าและบริการ หรือตลาดการเงินเท่านั้น แต่ได้ขยายตัวไปยังการเคลื่อนย้ายแรงงาน การตั้งถิ่นฐานใหม่ และทรัพยากรที่ดินของโลก แต่เดิมตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เคยเป็นตลาดซื้อขายเปลี่ยนมือเฉพาะคนในพื้นที่ หรือคนในประเทศ เป็น Localized Market ต่อมาได้พัฒนาไปเป็น International Market เป็น Global Market มากขึ้นตามลำดับ กฎระเบียบในหลายประเทศตามไม่ทัน เกิดช่องโหว่ทางกฎหมาย และการบังคับใช้กฎหมาย “หลายประเทศแม้ไม่เปิดให้ชาวต่างชาติซื้อขายที่ดินได้ แต่ในความเป็นจริงชาวต่างชาติได้ซื้อขายผ่านระบบนอมินี หรือใช้รูปแบบธุรกิจไทม์แชริ่ง (Time Sharing) ถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และซื้อสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเสรี”
...
ไม่ขายชาติ แต่ขายทรัพยากรประเทศ
นโยบายเปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ แลกกับการมาลงทุน อาจไม่ใช่นโยบายขายชาติ แต่เป็นการขายทรัพยากรที่ดินของประเทศ แม้จะถือครองโดยเอกชนก็ตาม ก็ถือว่าขายทรัพย์สินของชาติ นโยบายนี้จะเรียกว่า เป็นนโยบายขายชาติได้ก็ต่อเมื่อคนดำเนินนโยบายมีเบื้องหน้าเบื้องหลังไม่โปร่งใส หาประโยชน์ในทางที่มิชอบจากนโยบาย และสร้างความเสียหายต่อสังคมโดยรวมโดยตั้งใจ หากไม่เข้าเกณฑ์นี้ ไม่ถือว่าขายชาติ หากมีผู้ออกนโยบายได้ผลประโยชน์ในทางส่วนตัว เอื้อกลุ่มผลประโยชน์แก่กลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง หรือกลุ่มทุนใดเป็นการเฉพาะหรือไม่ มีการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ในทางที่มิชอบหรือไม่ หากเป็นเช่นนี้เข้าข่ายอาจจะ “ขายชาติ” ได้ ในขณะเดียวกันหากเป็นการดำเนินนโยบายเพื่อมุ่งประโยชน์สาธารณะ แต่ไม่ประเมินผลดีผลเสียทั้งระยะสั้นและระยะยาวให้ครบถ้วน รอบด้านทุกมิติ ก็ถือว่าเป็นความผิดผลาดในการกำหนดนโยบาย และการนำนโยบายไปปฏิบัติ
ถามว่าเป็นนโยบายที่ดีหรือไม่ "ขณะนี้ยังตอบไม่ได้ชัด แต่ดูแล้วควรทบทวนให้เข้มงวดและรอบคอบ อย่างน้อยเข้ามาซื้อที่ดินต้องเสียภาษีในอัตราในระดับเดียวกับประเทศอื่นๆ ที่ใช้นโยบายในลักษณะเดียวกัน"
...
เปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ จะกระทบต่อสัดส่วนการถือครองที่ดินของคนไทยหรือไม่?
รศ.ดร.อนุสรณ์ ระบุว่า กระทบแน่นอน ยิ่งหากมีการกว้านซื้อของทุนขนาดใหญ่ข้ามชาติ หรือเข้ามาซื้อตามมาตรการ หรือนโยบายต่างๆ ที่เปิดให้เข้ามาถือครองที่ดิน และจะดันให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่ปรับตัวขึ้นสูง อย่างไรก็ตามการเปิดกว้างเป็นนโยบายที่เป็นประโยชน์ภายใต้เศรษฐกิจแบบโลกาภิวัตน์ เพียงแต่เราต้องดำเนินการอย่างมียุทธศาสตร์ สมดุล รัดกุม ยึดประโยชน์สาธารณะ ไม่เอื้อให้กับกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง
ถอดบทเรียนต่างประเทศให้นักลงทุนมีสิทธิ์ซื้อที่ดินได้
การให้สิทธิ์ต่างชาติซื้อที่ดินในยุคโลกาภิวัตน์เศรษฐกิจที่ดินเกิดขึ้นมาหลายทศวรรษแล้ว ประเทศที่มีนโยบายสาธารณะที่เหมาะสมและมีความพร้อมด้านทรัพยากรที่ดินอย่างหลายประเทศในยุโรป เช่น ออสเตรเลีย แคนาดา สหรัฐอเมริกา เปิดกว้างให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อขายที่ดินได้ แต่มีมาตรการรัดกุม มีกฎระเบียบเข้มงวด ต้องเสียภาษีในอัตราสูง
ส่วนบางประเทศก็ประสบความล้มเหลว เช่น ประเทศแถบละตินอเมริกา และแถบแอฟริกาบางประเทศ เกิดการกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก โดยกลุ่มทุนขนาดใหญ่ (Land Grab) ทำให้ที่ดินที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจและอุดมสมบูรณ์อยู่ในมือของบรรษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ ประชาชนยากจนถูกผลักให้ไปอยู่ตามชายขอบ มีการกว้านซื้อที่ดินเพื่อทำการเกษตรกรรมขนาดใหญ่ ทำอุตสาหกรรมเหมืองแร่และอุตสาหกรรมอื่นๆ การกว้านซื้อที่ดินจำนวนมากก่อให้เกิดปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรง พร้อมกับปัญหาทางด้านความมั่นคง
“ในประเทศที่มีความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ และการถือครองที่ดินสูงอย่างประเทศไทยและประเทศแถบละตินอเมริกา หรือแอฟริกา ปัญหาการกว้านซื้อที่ดินของทุนข้ามชาติขนาดใหญ่เกิดขึ้นได้เสมอ” อย่างกรณีของไทย ข้อมูลที่เป็นจริงเกี่ยวกับการถือครองที่ดิน คือ มีคนเพียงไม่กี่ตระกูลที่ถือครองที่ดินเกินแสนไร่ มีคนจำนวน 800 กว่ารายเท่านั้นที่มีที่ดินเกินกว่า 1,000 ไร่ (1,001-500,000 ไร่) ผู้ที่มีที่ดินมากที่สุดร้อยละ 20 ของประเทศ เป็นเจ้าของโฉนดกันมากถึงร้อยละ 80 ของที่ดินโฉนดทั้งหมด ขณะที่ผู้ที่มีที่ดินต่ำสุดร้อยละ 20 เป็นเจ้าของไม่ถึง 0.5% ของที่ดินที่มีโฉนด
...
รศ.ดร.อนุสรณ์ ทิ้งท้ายว่า ไม่มีความจำเป็นใดๆ ที่ต้องไปผูกกับสิทธิประโยชน์การซื้อที่ดิน 1 ไร่ เพื่อเป็นแรงจูงใจให้เข้ามาพำนักในประเทศไทย สมมติว่า “หากมาตรการนี้ประสบความสำเร็จตามเป้าหมาย สามารถดึงกลุ่มคนต่างชาติเหล่านี้เข้ามาอยู่ในประเทศไทยได้ 1 ล้านคน และทุกคนต้องการซื้อที่ดิน 1 ไร่ อาจทำให้เกิดการเก็งกำไรที่ดินขนานใหญ่ และจะทำให้ชาวไทยส่วนใหญ่เข้าถึงการเป็นเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ยากขึ้นไปอีก” ควรใช้มาตรการอื่นๆ จะดีกว่า และสร้างเมืองไทยให้น่าอยู่ เช่น มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ไม่เรียกรับเงินสินบนของระบบราชการ ปลอดการทุจริตของนักการเมือง
ส่วนมุมมองอีกด้านจาก "ดร.นณริฏ พิศลยบุตร" นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือ ทีดีอาร์ไอ มองว่า การให้สิทธิ์ต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของที่ดินในไทยต้องมองหลากหลายมิติ แต่สำหรับส่วนตัว ในฐานะนักวิชาการด้านเศรษฐกิจ มองว่า ให้น้ำหนักกับการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นตัวนำ หากเศรษฐกิจโตแล้ว ท้ายที่สุด ภาครัฐจะมีเม็ดเงินมาแก้ปัญหาสังคมได้ เพราะฉะนั้นอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและการกระตุ้นเศรษฐกิจจึงเป็นปัจจัยหลัก ในขณะที่ปัจจัยอื่นๆ เป็นเรื่องรอง
“ถ้าภาครัฐสามารถที่จะดึงเอากลุ่มเป้าหมายเข้ามาได้ตามที่ตั้งเป้าหมายไว้ 4 กลุ่ม ทั้งคนที่มีฐานะ กลุ่มคนที่เกษียณอายุแล้ว หรือว่าเป็นแรงงานต่างด้าวที่มีทักษะ เป็นกลุ่มที่ทำงานในต่างประเทศและอยากมาทำงานในประเทศไทย ทั้ง 4 กลุ่ม ถ้าเข้ามาทำงานจะสร้างประโยชน์ให้กับประเทศ” เมื่อคนกลุ่มนี้เข้ามาสู่ประเทศไทย แน่นอนว่าต้องมีการจับจ่ายใช้สอย หากเป็นแรงงานก็จะมาช่วยพัฒนาทักษะ ช่วยในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ หากเป็นผู้ประกอบการก็จะช่วยให้เกิดธุรกิจใหม่ๆ และเกิดการจ้างงาน ในแง่ของการเติบโตทางเศรษฐกิจไม่ว่าอย่างไร เราก็อยากดึงคนเก่งและคนที่มีความสามารถเข้ามาในประเทศ
ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนได้ แต่ต้องมีกลไกตรวจสอบ
เมื่อต้องการดึงนักลงทุนเข้ามาในประเทศ สิ่งที่ต้องทำจะต้องมอง 2 ด้าน
1.ภาครัฐควรจะต้องมั่นใจว่าคนที่จะเข้ามา ชาวต่างชาติที่จะเข้ามาต้องเกิดประโยชน์กับประเทศ รวมทั้งต้องตรวจสอบที่มาของเงินที่นำมาลงทุนว่าเป็นเงินที่ได้มาโดยสุจริตหรือไม่ รวมถึงประวัติของชาวต่างชาติคนนั้นว่ามีประวัติการทำธุรกิจอะไรถึงได้ร่ำรวยมีเงินมาลงทุนได้
2.เมื่อนำเงินมาลงทุนในประเทศไทย ชาวต่างชาติเหล่านั้นเมื่อเข้ามาแล้วมีการลงทุนดำเนินธุรกิจตามที่ได้ตกลงไว้หรือไม่ เพราะที่ผ่านมาก็เกิดปัญหาเมื่อรับคนต่างชาติเข้ามาจนเกิดการก่ออาชญากรรม ซึ่งต้องป้องกันไม่ให้เกิดปัญหา ซึ่งการป้องกันปัญหาเหล่านี้มองว่าภาครัฐยังไม่มีกฎเกณฑ์ในการป้องกันที่จะนำไปสู่การปฏิบัติหากต้องเปิดรับนักลงทุนต่างชาติเข้ามา
ให้สิทธิ์ต่างชาติในที่ดินอยู่อาศัย ต้องหามาตรการดูแลคนไทย
แน่นอนว่าการเปิดรับชาวต่างชาติเข้ามา ย่อมเกิดผลกระทบทางสังคมกับคนในประเทศ ภาครัฐจะต้องแก้ไขปัญหาตรงนี้ด้วย เช่น การกำหนดโควตาไม่ให้ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินมากเกินไป กำหนดพื้นที่ให้ชัดเจนว่าพื้นที่ไหนสามารถให้ต่างชาติเข้ามาแข่งขันได้ เช่น การทำตลาดที่อยู่อาศัยกำหนดราคาหลัก 100 ล้านบาท เพื่อให้กระทบตลาดคนไทย ให้ต่างชาติเข้าไปซื้อโซนนั้นโดยเฉพาะ ขณะเดียวกัน ภาครัฐต้องมีมาตรการช่วยอุดหนุน ลดภาษี หรือลดดอกเบี้ยให้คนไทย หรือผู้ที่ได้รับผลกระทบ ให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ด้วย
ขณะที่ในหลายประเทศที่อยากดึงให้คนไปลงทุน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น อเมริกา แคนาดา นิวซีแลนด์ การไปลงทุนในมูลค่าการลงทุน 40-60 ล้านบาท ให้สิทธิ์ในการถือสัญชาติเลยก็มี นั่นหมายความว่า นักลงทุนจะสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้แบบเดียวกับพลเมืองของประเทศนั้นๆ ซึ่งเป็นการดึงดูดมากกว่าประเทศไทยเรา ขณะที่ประเทศใกล้เคียงบ้านเรา ซึ่งเป็นประเทศที่กำลังพัฒนา เช่น ลาว กัมพูชา เวียดนาม ก็ยังไม่ให้สิทธิ์ต่างชาติที่เข้าไปลงทุนซื้อที่ดิน แต่จะให้สิทธิประโยชน์ด้าน BOI มากกว่า
เมื่อถามว่า ทางออกของเรื่องนี้จะไปในทิศทางไหน “ดร.นณริฏ” ระบุว่า การออกนโยบายในเชิงการเมือง สุดท้ายรัฐบาลก็ต้องฟังเสียงของประชาชนบ้าง แต่ส่วนตัวมองว่าต้องให้ข้อมูลอีกด้านว่าไทยไม่ควรกลัวคนต่างชาติที่มีความสามารถ เพราะหากสามารถดึงคนเก่งเข้ามาได้ จะเกิดประโยชน์กับประเทศอย่างไร.
ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์ รายงาน
อ่านข่าวเกี่ยวข้อง