คอนโดฯ ซบยาว ยอดขายลดฮวบ ต่างชาติหาย ห้องปล่อยเช่าขึ้นป้าย "ว่าง"

ปี 2563 เป็นปีที่หนักหนาสาหัสจริงๆ ไม่มีวงการไหนไม่กระทบกระเทือน และหนึ่งในนั้นคือ 'อสังหาริมทรัพย์' ที่ผู้ประกอบการต่างส่งเสียงโอดโอยกันเป็นแถว "ยอดขายลดมากกว่า 50%"

กว่าครึ่งปีที่ผ่านมา หลายคนได้รับผลกระทบจาก 'โควิด-19' (COVID-19) กันแบบเจ็บหนักไม่ทันตั้งตัว รายได้หดหายกันเป็นแถบๆ แพลนที่เคยวางไว้ต้นปีก็พังลงไม่เป็นท่า เมื่อ "ล้ม 1 คน" ก็ล้มต่อกันไปเรื่อยๆ และบรรดาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งใน 'โดมิโน' ที่ได้รับแรงกระแทกนั้นต่อมาด้วยเช่นกัน

เริ่มขาดส่งเงินดาวน์ วงเงินอนุมัติไม่เพียงพอ ถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือแม้กระทั่งพร้อมจะมีบ้านตอนนี้ แต่หวั่นอนาคตไม่แน่นอน เสี่ยงตกงาน รายได้ไม่เท่าเดิม ก็ตัดสินใจชะลอรับมอบบ้าน-รับโอนกรรมสิทธิ์

เหล่านี้คือ ภาพที่เกิดขึ้นจากพิษโควิด-19 ที่ส่งตรงถึง 'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย'

จากการคาดการณ์ของบรรดาแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ต่างมองเป็นไปในทิศทางเดียวกันว่า การขายและเปิดโครงการใหม่ปี 2563 นี้ จะลดลงกว่า 50% เลยทีเดียวหากเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะ 'คอนโดมิเนียม' ที่เห็นภาพชัดเจนที่สุด

แต่จริงๆ แล้วไม่ได้ซึมๆ ซบๆ แค่เพราะพิษโควิด-19 เพียงอย่างเดียว มันเริ่มเห็นภาพการถดถอยมาตั้งแต่ช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 แล้ว จากมาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หวังจะยกระดับมาตรฐานเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่กลับกลายเป็นติดเบรกอสังหาริมทรัพย์ไทยซะอย่างนั้น ดูได้จากยอดขายใหม่ช่วงครึ่งหลังปี 2562 ที่ "ต่ำกว่า" ที่คาดการณ์ไว้ มีเพียง 54,121 หน่วย มูลค่าประมาณ 202,223 ล้านบาท พอจบสิ้นปี 2562 ปริมาณที่อยู่อาศัยคงเหลือขายทั่วประเทศก็มีปริมาณถึง 301,830 หน่วย มูลค่ารวม 1,212,410 ล้านบาท สูงกว่าสิ้นปี 2561 ถึง 14.6%

ฉะนั้น จับตาดูไว้เลย! ช่วงครึ่งปีหลัง 2563 นี้ โปรโมชัน "ลด-แลก-แจก-แถม" จะถูกเข็นออกมาล่อต่อล่อใจกันหลากหลายแคมเปญเป็นแน่

และหากถามว่า "ปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะหนักหนาสาหัสที่สุดหรือไม่?" ก็คงไม่ถึงขนาดนั้น หากจำกันได้ ปี 2540 ก็เคยตกอยู่ในภาวะตกต่ำแบบนี้มาแล้วจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชีย (Asian Financial Crisis) หรือที่เรียกกันว่า 'วิกฤติต้มยำกุ้ง'

ย้อนภาพปี 2540 จากที่เคยมี 'ความต้องการซื้อ' มากกว่า 'ความต้องการขาย' แถมราคาสูงและตลาดลอยตัว ก็พลิกกลับไปอีกทางแบบกระทันหัน กลายเป็นมีปริมาณอสังหาริมทรัพย์มากจนเกินความต้องการซื้อ แม้ราคาต่ำลงก็ยากที่จะลดสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ซบเซายาวนานกว่า 5 ปี ยอดขายเฉลี่ยเพียง 20,000 ยูนิตต่อปี ความไม่สมดุลของ 'อุปสงค์' และ 'อุปทาน' มีส่วนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับแรงกระแทกหนัก เปรียบดั่ง 'บทเรียนหายนะ'

กว่าจะฟื้นกลับมาได้ก็ประมาณปี 2553 ก่อนที่ช่วงปี 2555-2556 จะเป็นปีที่มีการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากเป็นประวัติการณ์ จากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจอย่าง 'บ้านหลังแรก' (ที่ให้สิทธิลดหย่อนภาษีตามราคาบ้านที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท) และเมื่อย้อนดูภาพรวมช่วงปี 2553-2561 เห็นได้ว่า กรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เฉลี่ยกว่า 105,000 ยูนิตต่อปีทีเดียว แต่ยอดขายรวมกลับทำได้เพียง 96,000 ยูนิตต่อปี

สรุปแล้ว "ปี 2563 จะย่ำแย่ประมาณไหน?"

หากมองจากภาพที่เห็นตามแนวถนน ก็จะพบการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมเต็มไปหมด แต่หากดูจากข้อมูลของ REIC หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กลับพบว่า ปริมาณเปิดขายใหม่ของไตรมาส 1 ปี 2563 มีเพียง 23 โครงการ ลดลง 32.4% และมูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 48,830 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นั่นหมายความว่า "โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคาที่สูงขึ้นจากปีก่อน" โดยราคาเปิดขายส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 2.01-3 ล้านบาท รองลงมาคือ 1.01-2 ล้านบาท (น้อยสุดคือ ระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท)

ส่วนเมื่อเทียบสัดส่วนกับ 'บ้านจัดสรร' ก็อยู่ที่ 45:55 ทั้งๆ ที่นับตั้งแต่เหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ในกรุงเทพฯ ปี 2554 มีสัดส่วนต่อบ้านจัดสรรอยู่ที่ 60:40 ก็ตาม

แน่นอนว่า ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 หนีไม่พ้น "ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด" ที่มีมากถึง 1,658 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 5,890 ล้านบาท ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ระดับราคา 1.01-2 ล้านบาท

รองลงมาคือ "เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก" 978 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 1,410 ล้านบาท ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ระดับราคา 1.01-2 ล้านบาท

ขณะที่ ทำเลศักยภาพอย่าง 'สุขุมวิท' ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (เขตคลองเตย) แม้มีเพียง 609 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวม 21,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 2 ห้องนอน ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ว่าไปแล้ว 'สุขุมวิท' นับเป็นทำเลศักยภาพที่ดึงดูดทั้งคนไทยและต่างชาติให้เข้ามาพักอาศัยและลงทุน บางรายถึงกับซื้อเก็บเป็น 'สินทรัพย์' เพราะราคาไม่แพงมาก และมีความเป็นไปได้ที่ราคาจะสูงขึ้นในอนาคต

เอ่ยถึง "แนวรถไฟฟ้า" แล้ว โครงการคอนโดมิเนียมเริ่มมีการเร่งลงทุนมาตั้งแต่ปี 2561 และมีการเปิดขาย "ระดับบน" เพิ่มมากขึ้น จนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาทต่อยูนิต เพิ่มขึ้น 17.2% จากปีก่อน และนั่นก็ยังเป็นที่มาของการออกมาตรการ LTV เพื่อลดการเก็งกำไรตลาดที่อยู่อาศัยในเวลาต่อมา

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 ก็ลดลง 4.4% มีเพียง 45,678 หน่วย มูลค่า 129,406 ล้านบาท ลดลง 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็น "ห้องชุด" จำนวน 22,329 หน่วย คิดเป็น 48.9% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

ซึ่งหากมองภาพรวมทั้งปี 2563 อาจอยู่ที่ 75,778 หน่วย มูลค่า 200,885 ล้านบาท แต่ถ้ามองใน "กรณีเลวร้ายที่สุด" ก็จะเหลือเพียง 68,200 หน่วย มูลค่า 180,796 ล้านบาท แต่...แต่...ถ้ามองใน "กรณีดีที่สุด" (วาดฝันไว้ก่อนและคงไม่ได้ดีเท่าปีก่อน) อยู่ที่ 83,356 หน่วย มูลค่า 209,836 ล้านบาท

"หลังวิกฤตการณ์โควิด-19 คนไทยและต่างชาติ 80-90% ยังไม่มีความต้องการซื้อห้องชุด ต้องใช้เวลา 3-9 เดือนในการทยอยกลับ"

หนึ่งความเห็นจาก ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่ชี้ถึงผลกระทบว่า ในส่วนยอดขายเดิมก่อนเกิดโควิด-19 มีลูกค้าบางส่วนขอเลื่อนโอนหรือยกเลิกการซื้อ ขณะที่ ยอดขายใหม่ระหว่างโควิด-19 ก็มีลูกค้ามาเยี่ยมชมโครงการน้อยลงกว่า 80% ยอดขายน้อยลง 90% และโครงการที่เคยขายให้ต่างชาติแทบไม่มีการเข้าเยี่ยมชม ยอดขายน้อยลง 95-98%

พูดถึง 'ต่างชาติ' หลายคนคงนึกภาพออก และก็พอจะรู้กันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยพึ่งพาการลงทุนจาก 'นักลงทุนจีน' อยู่ไม่น้อย

อย่างปี 2561 ก็พบว่า กว่า 43% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมในไทย มูลค่า 9.2 หมื่นล้านบาท มาจากต่างประเทศที่เป็น 'ต่างชาติ' ทั้งหมด (ขอขยายเพิ่มเติม: 'ต่างชาติ' ได้รับการอนุญาตให้เป็น 'เจ้าของ' ห้องชุดภายในคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการในไทยภายใต้สัดส่วน 49% แต่ห้ามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน) โดยจากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เห็นได้ว่า เม็ดเงินก้อนใหญ่ที่สุดเป็นสหรัฐอเมริกา, สิงคโปร์, ไต้หวัน, สหราชอาณาจักร และญี่ปุ่น ส่วนเม็ดเงินจากชาวจีนค่อยๆ ลดลงนับตั้งแต่ช่วงที่ค่าเงินบาทแข็งและสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีนเดือดกรุ่นๆ พอมีโควิด-19 ก็ยิ่งตอกย้ำซ้ำเติมเข้าไปอีก

ตลอดที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีราคาที่น่าดึงดูดใจสำหรับ 'ชาวจีน' พอสมควร เมื่อเทียบกับตลาดบ้านเขา ที่ย่านกลางเมืองปักกิ่ง ราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยอยู่ที่ 104,596 หยวน หรือประมาณ 468,002 หยวนต่อตารางเมตร (อัตราแลกเปลี่ยน 4.47 บาท/หยวน) และย่านกลางเมืองเฉลี่ยอยู่ที่ 49,480 หยวนต่อตารางเมตร หรือประมาณ 221,411 บาทต่อตารางเมตร (ไทย: กลางเมืองเฉลี่ย 183,360 บาท/ตร.ม. ชานเมืองเฉลี่ย 81,800 บาท/ตร.ม.) แต่เพราะโควิด-19 ที่ทุบเศรษฐกิจพังไปทั้งโลก ก็ทำให้มูลค่าการลงทุนจากจีนลดลงอย่างรวดเร็ว

จากที่บางคนเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมถึง 3 ห้องในโครงการเดียว หรือซื้ออยู่เอง 1 ห้อง อีกห้องซื้อเพื่อ "ปล่อยเช่า" (ผ่าน Airbnb สตาร์ตอัพแบ่งปันห้องพักชื่อดัง) พอโควิด-19 มา กลับทำแบบนั้นไม่ได้แล้ว ห้องที่เคยปล่อยเช่าอยู่ในสถานะ "ว่าง" จำต้องปล่อยมือ เหลือแค่ห้องเดียว อนาคตไม่แน่นอน ตามสำนวนที่ว่า "ปลอดภัยไว้ก่อนดีกว่ามาเสียใจทีหลัง" หากฝืนถือครองเอาไว้ กำไรไม่มี มีแต่ภาระ

"เดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ระหว่างการขายประมาณ 100,000 ยูนิต"

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด มอง 'เทรนด์คอนโดมิเนียมในไทย' ว่า กำลังอยู่ในภาวะชะลอตัว ทั้งอุปสงค์และอุปทาน และคาดการณ์ว่า อีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดคอนโดมิเนียมถึงจะดีขึ้น

ต้องทำยังไงถึงจะดึง 'ต่างชาติ' กลับมา?

คำแนะนำที่น่าสนใจจาก วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คือ "รัฐบาลต้องมีโครงการแรงจูงใจทางวีซ่าสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ"

ยกตัวอย่าง 'มาเลเซีย' ที่มีโครงการ 'มาเลเซียบ้านที่สองของฉัน' (Malaysia Me Second Home: MM2H) ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติต่ออายุวีซ่าพำนักถาวรหรือระยะยาวได้ถึง 10 ปี แต่ต้องเตรียมเงินฝากประจำขั้นต่ำ 150,000 ริงกิต หรือประมาณ 1,113,062 บาท กับธนาคารท้องถิ่น และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับเกณฑ์เริ่มต้นลงมาอยู่ที่ 600,000 ริงกิต หรือประมาณ 4,458,259 บาท จากเดิม 1,000,000 ริงกิต หรือประมาณ 7,430,431 บาท (อัตราแลกเปลี่ยน 7.43 บาท/ริงกิต)

แต่...การพึ่งพาต่างชาติมากไปก็คงไม่ดีนัก จากพิษโควิด-19 ก็เห็นภาพกันพอสมควรแล้วว่า เวลาที่ชาวจีนหรือต่างชาติหายไปมันร้ายแรงนัก หลายธุรกิจถึงกับล้ม จาก 100 กลายเป็น 0 หรือหนักกว่านั้นอาจติดลบ หากยังนึกภาพไม่ออกก็ลองมองไปที่ 'พนมเปญ' ประเทศกัมพูชา ที่คอนโดมิเนียมดีดราคาสูงจนคนท้องถิ่นเข้าไม่ถึง พึ่งพิง 'นักลงทุนต่างชาติ' ทำให้อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีเจ้าของเป็น 'ชาวจีน' เมื่อเกิดโควิด-19 ก็กลับประเทศหมด บวกกับบางคนซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า สุดท้าย...คอนโดมิเนียมก็เหมือนถูกทิ้งให้ "รกร้าง"

"ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย" เอง ก็ต้องระวัง! พึ่งพิงต่างชาติแต่พอดี และราคาก็จับต้องได้ ซึ่งจากการคาดคะเนคร่าวๆ หลายสำนักเห็นพ้องตรงกัน "ปี 2563 จะอยู่ในภาวะ 'ซบเซา' อย่างเห็นได้ชัด".

ผู้เขียน: เหมือนพระอาทิตย์

กราฟิก: Taechita