ส่องทำเลทองในไทย ต่างชาติจ้องฮุบลงทุน

เมื่อ ครม.อนุมัติให้กระทรวงมหาดไทยถอนร่างกฎกระทรวงต่างชาติถือครองที่ดิน 1 ไร่ แลกกับการนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทออกไปแล้ว “แต่ก็มิได้ปิดประตูตายเสียทีเดียว” เพราะมีกฎกระทรวง พ.ศ.2545 ที่คงบังคับใช้อนุญาตให้ต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ดังเดิม

แถมไม่นานมานี้ “คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน” ก็ประกาศหลักเกณฑ์การอนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนนำเงินมาลงไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงาน และที่พักอาศัยตั้งแต่ 5-20 ไร่ อันเป็นการเปิดประตูให้ต่างชาติเข้ามาครองที่ดินในไทยได้เช่นเดิม

เหตุนี้ “กลุ่มทุนจึงได้กว้านซื้อที่ดิน” จนมีบางส่วนตกอยู่ในมือนายทุนผูกขาดทั้งในประเทศ และนายทุนข้ามชาติ “เพื่อการเก็งกำไร” แล้วถ้าเป็นทำเลดีๆ มีหลายคนต้องการราคาก็ยิ่งสูงขึ้นนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส บอกว่า

ตามที่ ครม.ถอนร่างกฎกระทรวงให้ต่างชาติซื้อที่ดิน 1 ไร่ แลกการลงทุน 40 ล้านบาทเป็นเวลา 3 ปีนั้น “ไม่ใช่ถูกยกเลิกออกไปหมดเสียทีเดียว” แต่เพราะเป็นการลดกระแสต่อต้านจึงยอมถอยหลังถอนร่างกฎกระทรวงนั้น เพื่อนำกลับไปรับฟังความคิดเห็นผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายให้รอบคอบดำเนินการปรับปรุงจัดทำให้ดีขึ้น

นั่นหมายความว่า “ร่างกฎกระทรวงฉบับนี้” มีโอกาสถูกหยิบยกกลับคืนมาใหม่ได้ เพราะเท่าที่ทราบมีข่าวลือว่า “กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่” ก็พยายามผลักดันให้เรื่องนี้กลับมา

ทว่าเมื่อถอนร่างกฎกระทรวงออกไปแล้ว “ก็ต้องกลับมาใช้ พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2542 ที่ออกเป็นกฎกระทรวงปี 2545” อนุญาตให้ต่างด้าวลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทในไทย 5 ปี มีสิทธิ์ซื้อที่ดิน 1 ไร่ได้ดังเดิม เพียงแต่บริบทปี 2542 ค่าเงิน 40 ล้านบาทต่างจากปัจจุบันที่อาจสูงถึง 240 ล้านบาทก็ได้

เปรียบเทียบง่ายๆ “ทองคำปี 2542 บาทละ 5 พันบาท แต่ตอนนี้ราคาเกือบ 3 หมื่นบาท” ดังนั้นการลงทุน 40 ล้านบาทเป็นตัวเลขน้อย “อันเปิดทางให้ต่างชาติ” จากประเทศจีน อินเดีย อาหรับ ซาอุฯเข้ามาถือสิทธิ์ที่ดินเก็งกำไรหรือไม่ ดังนั้นเห็นว่า “กฎหมายปี 2542 ไม่สอดคล้องยุคนี้” ควรยกเลิก พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมฯนั้นด้วย

ตอกย้ำด้วย “การส่งเสริมการลงทุน” ตามที่คณะกรรมการฯ ประกาศหลักเกณฑ์การอนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงาน และที่พักอาศัยที่ 6/2565

กล่าวคือ “นิติบุคคลต่างด้าว” นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 50 ล้านบาท สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตั้งสำนักงานกิจการไม่เกิน 5 ไร่ หรือที่ดินพักอาศัยผู้บริหาร ผู้ชำนาญการไม่เกิน 10 ไร่ และที่ดินพักคนงานไม่เกิน 20 ไร่

สมัยก่อน “นโยบายการส่งเสริมการลงทุน” มักประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรม แต่ปัจจุบันเปิดให้สามารถซื้อที่ดินตรงไหนก็ได้ “ในไทย” เพื่อการทำกิจการโรงแรม ภัตตาคาร หรือกิจการบริการอื่นได้

เมื่อเป็นเช่นนี้ “ที่ดินทำเลดีในไทยปรับตัวแพงขึ้น” ตามการสำรวจมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2528 จนถึงปัจจุบัน “แม้เกิดโควิด–19 ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มสูงขึ้นหลายแห่ง” แสดงให้เห็นว่าโรคระบาดกระทบเศรษฐกิจ แต่ไม่กระทบราคาที่ดินในประเทศอันแตกต่างจาก “วิกฤติต้มยำกุ้งปี 2542” ที่คราวนั้นราคาที่ดินลดลงราว 20%

หากดูปี 2565 ราคาที่ดินแพงที่สุดคือ “เขตกรุงเทพฯ” โดยเฉพาะสยามสแควร์ราคาตารางวา (ตร.ว.) ละ 3.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,400 ล้านบาท ชิดลม เพลินจิต นานา ขาย ตร.ว.ละ 3.3 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท แยกอโศก ตร.ว.ละ 2.9 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,160 ล้านบาท ย่านวิทยุ ตร.ว.ละ 2.9 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,160 ล้านบาท

เมื่อเทียบราคาที่ดินปี 2537 สยามสแควร์ สีลมอยู่ที่ 4-5 แสนบาทต่อ ตร.ว. แต่ถ้าในส่วน “แนวเส้นทางรถไฟฟ้าก็ผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนราคาที่ดินพุ่งสูงมากเช่นกัน” อย่างเช่นแถวรัชดาภิเษก ขาย ตร.ว.ละ 1 ล้านบาท พระราม 9 อยู่ที่ 5.5 แสนบาท ถ้าเทียบสมัยปี 2537 อยู่ ตร.ว.ละ 1.6 แสนบาท-2 แสนบาท

ถัดมาสถานการณ์ครึ่งหลังปีนี้ “ปรากฏพบต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยห้องชุด 2 พันกว่าหน่วย” พื้นที่นิยมซื้อมากสุดคือ รัชดา-ลาดพร้าว 435 หน่วย ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ 399 หน่วย บางนา-เทพารักษ์ 372 หน่วย “ราคาเฉลี่ย 4.9 ล้านบาทต่อห้องชุด” ทำให้เห็นถึงความสำคัญในการกำหนดมาตรการราคาขั้นต่ำสำหรับต่างชาติ

เช่น กรณีต่างชาติที่จะซื้อบ้าน หรือห้องชุดในมาเลเซียได้ต้องมีราคา 1-2 ล้านริงกิต หรือราคา 8-16 ล้านบาท เพื่อจะไม่ให้มาซื้อบ้านราคาถูกแล้วทำให้บ้านขึ้นราคาอันจะส่งผลให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยเดือดร้อน

ถัดมาคือ “ที่ดินภาคตะวันออก” ตามที่มีการสำรวจจุดสำคัญ 29 แห่ง โดยบริเวณที่ดินราคาแพงมากที่สุดอยู่ที่ ถ.เลียบชายหาดพัทยาซอย 8 ราคา ตร.ว.ละ 6.1 แสนบาท เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 5.2% ถ้าเป็นราคาประเมินที่ดินเพื่อการเสียภาษีของกรมธนารักษ์อยู่ 1.9 แสนบาท ราคาต่ำกว่าซื้อขายตลาดทั่วไป 34%

ขณะที่ ถ.พัทยาสาย 2 ตรงข้ามพัทยาไนท์บาซาร์ขาย ตร.ว.ละ 5.3 แสนบาท เพิ่มขึ้น 6% ถ.พัทยากลางตรงข้ามแม่ศรีเรือน ตร.ว.ละ 3.4 แสนบาท ถ.พัทยาเหนือตรงข้าม Health Land Pattaya ตร.ว.ละ 3 แสนบาท

หากพิจารณาอัตราการเพิ่มสูงสุดใน 1 ปีมานี้ ถ.สุขุมวิทตรงข้ามโชว์รูมโตโยต้า จ.ระยอง ราคา ตร.ว.ละ 1.1 แสนบาท เพิ่มขึ้น 13.4% ถ.อัสสัมชัญ-สวนเสือตรงข้ามสวนเสือศรีราชาราคา 4.5 หมื่นต่อ ตร.ว.เพิ่มขึ้น 12.5%

ต่อมาคือ “ที่ดินใน จ.ภูเก็ต” ด้วยเป็นเมืองท่องเที่ยวติดอันดับโลกสามารถรุ่งเรืองต่อไปได้ ทำให้ที่ดินราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณริมหาดต่างๆ และเกาะสำคัญๆตามข้อมูลรอบปี 2563-2564 ริมหาดเหมาะกับการก่อสร้างรีสอร์ตเพิ่มขึ้น 3.9% “นับว่าเพิ่มมากกว่าภาวะเงินเฟ้อ” แสดงให้เห็นว่าศักยภาพยังคงดีอยู่

เพียงแต่ขณะนั้น “การต้อนรับนักท่องเที่ยวไม่ได้มากนัก เนื่องจากการระบาดโควิด-19” แล้วหาดที่มีราคาที่ดินสูงสุดคือ “หาดป่าตอง” ราคาประมาณการไว้ที่ 250 ล้านบาทต่อไร่ หรือ ตร.ว.ละ 625,000 บาท ในทางตรงกันข้าม “อ่าวสะปํา” กลับมีราคาต่อ ตร.ว.ต่ำสุดอยู่ที่ 2.5 หมื่นบาท หรือไร่ละ 10 ล้านบาท

หากพิจารณาตั้งแต่กลางปี 2547 จนถึงกลางปี 2564 ในช่วงระยะเวลา 17 ปีที่ผ่านมา “ราคาที่ดินรอบเกาะภูเก็ตเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 10.5% ต่อปี หรือเพิ่มขึ้น 5.4 เท่า” นับเป็นการเพิ่มขึ้นรวดเร็วมากแสดงถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งของเกาะภูเก็ต แม้ในช่วง “เกิดวิกฤติสึนามิ” ราคาที่ดินในปี 2547-2548 แทบจะไม่ขึ้นเลยด้วยซ้ำ

จริงๆแล้ว “คนจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากที่สุด” เพราะ ด้วยไม่มีการจำกัดราคาขั้นต่ำในการซื้อเหมือนมาเลเซียที่ต้องซื้อราคาไม่ต่ำกว่า 8-16 ล้านบาท แล้วราคาบ้าน-ที่ดิน และห้องชุดในไทยก็ถูกมากกว่าหลายประเทศ “สามารถได้กรรมสิทธิ์” ไม่ใช่การเช่าระยะยาว เช่น ในประเทศจีนหรือเวียดนามด้วยซ้ำ

ย้ำด้วยว่า “ไม่มีการเก็บภาษีซื้อที่ดิน” อย่างเช่นในสิงคโปร์สำหรับคนต่างชาติที่จะไปซื้อที่ดินต้องเสียภาษี 20% ฮ่องกงเก็บ 30% แต่ในไทยโดยเฉพาะใน “อีอีซี” ไม่ต้องเสียภาษีอีกต่างหากทั้งยังไม่มีระบบภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีมรดก แม้มีการตรา พ.ร.บ.ภาษีทั้ง 2 นี้ แต่ก็แทบไม่มีผลบังคับใช้ได้จริงหรือไม่

ทำให้การซื้อขายทรัพย์สินโดย “คนต่างชาติ” ไม่ต้องเสียภาษีการซื้อแล้วแทบไม่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ด้วยเหตุนี้คนจีนจึงเบนเข็มมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเพิ่มสูง แม้ผลดีที่เกิดขึ้นบริษัทพัฒนาที่ดินไทยมีตลาดกว้างแต่ผลเสียตามมาคือ “ประชาชน” ต้องซื้อบ้านแพงจากกำลังซื้อที่เพิ่มเข้ามาจากคนจีนและประเทศอื่น

ฉะนั้นเมื่อ “ประชากร” ทุกประเทศกำลังเพิ่มขึ้นแต่ “ที่ดิน” เป็นสิ่งจำเป็นที่มีอยู่จำกัด แล้ว “ประเทศไทย” เปิดให้คนต่างชาติเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน “ราคาก็ย่อมต้องแพงขึ้นไปเรื่อยๆ” ผู้ได้ประโยชน์ก็หนีไม่พ้นบริษัทพัฒนาที่ดินแต่สำหรับคนไทยแล้วแทบไม่ได้อะไรเลย...