สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) ต่างจากสินเชื่อบ้านทั่วไปอย่างไร ทำไมจึงดีกับผู้สูงวัย
Reverse mortgage หรือสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ คือการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน เป็นสินเชื่อประเภทหนึ่งที่มีขึ้นเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้สูงอายุโดยเฉพาะ สำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเองแต่ไม่ต้องการขายบ้านทันที เพราะยังต้องใช้อยู่อาศัยและต้องการมีรายได้รายเดือนเพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน
สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) คืออะไร
สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ หรือ Reverse Mortgage คือการจำนองแบบย้อนกลับ ที่ต่างจากการจำนองบ้านทั่วไปอย่างชัดเจน ตรงที่มีรูปแบบเหมือนการทยอยขายบ้านให้กับธนาคาร โดยจะเป็นการจำนองที่เอื้อประโยชน์ให้ผู้สูงอายุที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ไม่ต้องการขาย เพราะต้องใช้อยู่อาศัยในบั้นปลายชีวิต และต้องการรายได้เป็นแบบรายเดือน เพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน สามารถนำบ้านหรือคอนโดฯ ไปจำนองกับธนาคาร แล้วให้ธนาคารจ่ายเงินให้ผู้กู้เป็นรายเดือนแทน
เงื่อนไขสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage)
- ทำให้ผู้สูงอายุสัญชาติไทย อายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี สามารถนำบ้านหรือคอนโดฯ ที่ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่มาจำนองไว้กับธนาคารได้
- ธนาคารจะตีมูลค่าบ้าน พร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้ และทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้ผู้กู้เป็นรายเดือน โดยที่ผู้กู้ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้น และสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ จนกระทั่งเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน
- ผู้กู้ต้องสามารถชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกัน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภค ค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งหากสถาบันการเงินประเมินแล้ว ผู้กู้อาจไม่มีเงินจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ในอนาคต สถาบันการเงินสามารถกันเงินที่ได้จากการกู้เอาไว้จ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ได้รับเงินต่องวดน้อยลง
- เมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว บ้านหรือคอนโดฯ นั้น จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร ซึ่งธนาคารสามารถนำไปขายทอดตลาดได้
- ในกรณีที่ครบกำหนดสัญญาแล้วผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ จะสามารถยื่นเอกสารเพื่อกู้เพิ่มเติมได้ ตามเงื่อนไขของธนาคาร หรือนำเงินมาไถ่บ้าน/คอนโดฯ คืนได้
- หากผู้กู้เสียชีวิตก่อน และทายาทไม่มาไถ่ถอนอสังหาฯ นั้นคืน ธนาคารจะนำไปขายทอดตลาด โดยหากขายอสังหาฯ นั้นได้ราคาสูงกว่ายอดหนี้ ธนาคารจะคืนส่วนต่างดังกล่าวให้กับทายาทต่อไป
...
เปรียบเทียบข้อแตกต่างจากสินเชื่อบ้านทั่วไป
สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป
- ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารทุกงวด
- ครบกำหนดงวดสุดท้าย บ้านจะเป็นของผู้กู้
- คุณสมบัติของผู้กู้ต้องอายุไม่เกิน 70 ปี
สินเชื่อ Reverse Mortgage
- ธนาคารเป็นผู้ผ่อนชำระให้ผู้กู้ทุกงวด
- ครบกำหนดงวดสุดท้าย บ้านจะเป็นของธนาคาร
- คุณสมบัติของผู้กู้ต้องอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี
สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) เหมาะกับใคร
- ผู้สูงอายุที่ไม่มีครอบครัวใหญ่
- ต้องการกระแสเงินสดไว้ใช้ในการดูแลตนเอง
- ไม่ต้องการมอบทรัพย์สิน เช่น บ้านหรือคอนโดฯ ที่พักอาศัยอยู่เป็นมรดกให้ลูกหลาน
ความเสี่ยงของสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage)
แม้ว่าสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้สูงวัย ที่นอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการมีบ้านของผู้สูงอายุ เพื่อพักอาศัยในบั้นปลายชีวิตแล้ว ยังช่วยลดความกังวลในเรื่องค่าครองชีพได้อีกด้วย แต่ขณะเดียวกัน ก็ควรคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ทั้งกับสถาบันการเงินที่มีการให้สินเชื่อและตัวผู้กู้ด้วยเช่นกัน
- ความเสี่ยงของผู้กู้ เช่น ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต อาจส่งผลให้ผู้กู้ได้รับเงินรายเดือนที่ลดลงกว่าที่คำนวณไว้ตอนทำสัญญา และความเสี่ยงจากการที่ผู้กู้มีอายุยืนยาว ส่งผลให้เมื่อครบอายุสัญญา อาจมีเงินเหลือไม่พอใช้จ่ายต่อในช่วงเวลาที่เหลือของชีวิต
- ความเสี่ยงของสถาบันการเงิน เช่น ความเสี่ยงจากมูลค่าการขายสุทธิของทรัพย์สินในอนาคต (หลังหักค่าใช้จ่าย) ไม่เพียงพอต่อการชำระเงินกู้
อย่างไรก็ตาม หากนำข้อดี ข้อเสีย เงื่อนไข และความเสี่ยงต่างๆ มาพิจารณาแล้วว่าสามารถรับมือกับเรื่องเหล่านี้ได้ สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับวัยเกษียณไม่น้อย ซึ่งปัจจุบันมีธนาคารและสถาบันการเงินให้บริการสินเชื่อประเภทนี้แล้ว เช่น ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร ซึ่งแต่ละที่ก็มีรายละเอียดเงื่อนไขที่แตกต่างกันไป.
ข้อมูลอ้างอิง: ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty), SCB EIC