CPAXT หุ้นร่วงหนักหลังเข้าลงทุน The Happitat หวั่นแบกดอกเบี้ยจ่าย เสี่ยงโครงการไม่เป็นไปตามแผน

ความเคลื่อนไหวของราคาหุ้น  บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน)  หรือ CPAXT ปรับตัวลดลงอย่างรุนแรงในเช้าวันนี้ โดยราคา 29.25 บาท หรือลดลง 15.83%   หลังจากบริษัทได้ประกาศเข้าลงทุนใน The Happitat โครงการ Mixed-Use Development มูลค่ากว่า 8 พันล้านบาท ซึ่งเป็นการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ของกลุ่ม

ทั้งนี้ บริษัท ได้ชี้แจงเหตุผลของการลงทุนผ่านระบบของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมองว่าการลงทุนนี้จะช่วยต่อยอด ธุรกิจ  Mixed-Use และมูลค่าการทำรายการถูกประเมินมูลค่าโดยผู้ที่สำนักงาน ก.ล.ต. เห็นชอบ ทั้งนี้นักวิเคราะห์ มองว่า การก้าวสู่ธุรกิจใหม่ ของ CPAXT ไม่ง่าย เพราะ บริษัทต้องแบกค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยปีละ 300 ล้านบาท กระทบกำไรปีละ 2-3% ในขณะเดียวกัน เสี่ยงที่จะถูกปรับประมาณการกำไรในอนาคต ถ้าโครงการไม่เป็นไปตามแผน 

นางเสาวลักษณ์ ถิฐาพันธ์  ประธานคณะผู้บริหารกลุ่มธุรกิจค้าส่ง และประธานคณะผู้บริหาร กลุ่มสายงานการเงินการบัญชีและบริหารงานกลาง บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน)  หรือ CPAXT เปิดเผยว่า  เนื่องจากบริษัท   ได้เปิดเผยข้อมูลต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2567 ว่า บริษัทฯ ได้มีการจัดตั้งบริษัทย่อยทางตรงคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (“AGP”) โดย AGP จะเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (“HATF”) ในสัดส่วนร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น)

 ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat นั้น บริษัทฯ ขอเรียนชี้แจงเพิ่มเติมตามที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสอบถามว่า การเข้าลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ เป็นการเข้าร่วมลงทุนในหุ้นของ AGP โดยบริษัทฯ เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 95 โดยการชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP เป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 5 โดยชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ด้วยทรัพย์สิน คือ หุ้นใน HATF ในสัดส่วนร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) 

คณะกรรมการของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทำการร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat โดยพิจารณาความเหมาะสมของการร่วมลงทุนและมูลค่าการร่วมลงทุนในครั้งนี้อย่างรอบคอบ โดยมีการพิจารณามูลค่าทรัพย์สินในโครงการ The Happitat ซึ่งได้มีการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และเห็นว่าการลงทุนในครั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อบริษัทฯ และเป็นการต่อยอดธุรกิจของบริษัทฯ ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development)

 โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯ มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทฯ ทั้งนี้ รายการดังกล่าวไม่เข้าข่ายเป็นรายการที่เกี่ยวโยง และขนาดรายการเมื่อพิจารณาจากเงินค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ซึ่งบริษัทฯ ชำระเป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท มีขนาดรายการสูงสุดร้อยละ 1.49 และเมื่อพิจารณารวมจำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องมีการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้โครงการ The Happitat แล้วเสร็จ

 การร่วมลงทุนของบริษัทฯ ในโครงการ The Happitat จะมีขนาดรายการสูงสุดต่ำกว่าร้อยละ 15 จึงไม่เข้าข่ายเป็นรายการได้มาหรือจำหน่ายไป ซึ่งสินทรัพย์ที่มีนัยสำคัญตามข้อกำหนดของประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 20/2551 เรื่อง หลักเกณฑ์ในการทำรายการที่มีนัยสำคัญที่เข้าข่ายเป็นการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน ลงวันที่ 31 สิงหาคม 2551

CPAXT แจ้งต่อ ตลท. ว่าได้เข้าลงทุนทางอ้อมใน บจ. แฮปปี้ แทท แอท เดอะ ฟอเรส เทียส์ (Happitat) ที่เป็นผู้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) และอยู่ระหว่างก่อสร้างห้างสรรพสินค้า 3 อาคาร อยู่ติดกับถนน บางนา-ตราด ซึ่ง CPAXT ใช้เงินลงทุนไปแล้วราว 8 พันล้านบาท โดยกู้ยืมเป็นหลัก เรายังคงประมาณการกำไรปี 2567 –68 ไว้ที่ 1.06 หมื่นล้านบาท (+23% YoY) และ 1.26 หมื่นล้านบาท (+20% YoY) โดยคงราคาเป้าหมายปี 2568 ที่ 40.0 บาท (อิง PER 32.9 เท่า) เพราะคาดผลกระทบเชิงลบจากโครงการ Happitat ต่อกำไรปี 2568 เพียง 2% - 3% แต่ปรับคำแนะนำจาก “Outperform” เป็น “Neutral” หลังมีความ เสี่ยงที่เพิ่มขึ้น จากการลงทุนในธุรกิจใหม่ ที่ใช้เวลา 4-5 ปี จึงจะสร้างกำไรได้โดย ราคาเป้าหมายมีโอกาสปรับลดลงในอนาคต หากธุรกิจใหม่ไม่เป็นไปตามแผน

การลงทุนกระทบกำไรระยะสั้น...เป้าหมายกำไรจากโครงการ ในอีก 4 ปี ยังเป็นสิ่งท้าทาย เบื้องต้นฝ่ายวิจัยประเมินการลงทุนครั้งนี้ของ CPAXT ภายใต้สมมติฐานดังนี้ 1. หลังจาก CPAXT ได้ใช้เงินราว 7.97 พันล้านบาท ไปแล้วสำหรับการลงทุนใน โครงการที่ก่อสร้างไปราว 80% ของงานก่อสร้างทั้งหมด คาดจะใช้เงินอีกไม่ต่ำ กว่า 2-3 พันล้านบาท สำหรับอีก 20% ที่เหลือ หรือคิดเป็นงบลงทุนรวมราว 1.0 – 1.1 หมื่นล้านบาท โดยที่เงินลงทุนเริ่มแรก 7.97 พันล้านบาท CPAXT ได้มาจากการกู้ หากมองอย่างอนุรักษ์นิยมโดยอิงอัตราดอกเบี้ยที่3.8% 2. คาดเปิดให้บริการได้ในอีก 12 –18 เดือน นับจากนี้โดยหากกำหนดราคาค่า เช่าพื้นที่ในราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่มองอัตราการเช่าพื้นที่โครงการ เป็น 2 กรณี คือ - กรณีดีสุด (กรณีเปิดให้บริการได้เร็วสุดภายใน 12 เดือน หรือ ภายใน 4Q68) และอิงตามเป้าหมายของบริษัทที่ตั้งเป้าจะมีอัตราการเช่าสำหรับร้านค้า (Mall) 85% ในปีแรก โดยจะขยับเป็น 90% ในปีที่ 4 ส่วนพื้นที่สำนักงานจะมีอัตราเช่า 40% ในปีแรก และขยับเป็น 100% ในปีที่ 3 - กรณีแย่สุด (มองอย่างอนุรักษ์นิยม คาดจะเปิดโครงการใน 18 เดือน นับจาก ปัจจุบัน หรือ เปิดภายใน 3Q69) โดยกำหนดอัตราการเช่าพื้นที่สำหรับ Mall ที่ 70% ในปีแรก และ 25% สำหรับโซนสำนักงาน 3. เนื่องจาก CPAXT จะต้องบันทึกภาระดอกเบี้ยจ่ายจากการกู้เพื่อนำเงินมา ลงทุนตั้งแต่ 13 ธ.ค. 67ดังนั้น CPAXT จะมีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นมาอย่างน้อย ราว303 ล้านบาท/ปี ทันที แต่ทั้งรายได้และค่าใช้จ่ายจากโครงการ จะยังเข้ามา ไม่เต็มที่ในช่วงแรก โดยในกรณีดีสุดรายได้และค่าใช้จ่ายจะเริ่มเข้ามาใน 4Q68 ส่วนในกรณีแย่สุดจะยังไม่มีรายได้เข้ามาในปี 2568 เลย ทำให้ผลกระทบต่อ กำไรในปี 2568 ยังไม่มาก เราจึงประเมินว่าโครงการนี้จะกระทบกำไรและราคา เป้าหมายปี 2568 ของ CPAXT ให้ลดลง2% -3% จากประมาณการปัจจุบัน 

คงประมาณการกำไรแต่ปรับคำแนะนำลงเป็น “Neutral” เนื่องจากมองว่าผลกระทบต่อคาดการณ์กำไรสุทธิสำหรับปี 2567-2568 ยังไม่ มากนัก เราจึงยังคงประมาณการไว้ตามเดิมที่ 1.06 หมื่นล้านบาท (+23% YoY) และ 1.26 หมื่นล้านบาท (+20% YoY) ไว้ตามเดิม โดยกำไรมีแนวโน้มจะโตเร่งตัวขึ้น ใน 4Q67 ที่เป็น high season ของธุรกิจ เช่นเดียวกันกับปีก่อนๆ โดยเรายังคง ราคาเป้าหมายสำหรับปี 2568ไว้ที่ 40.00 บาท (อิง PER 32.9 เท่า, ค่าเฉลี่ย 7 ปี ย้อนหล้ง) แม้ระยะสั้นมีปัจจัยบวกจากกำไรใน 4Q67 ที่จะเดินหน้าสู่จุดพีคของปีนี้

ซึ่งทำให้ คาดว่ากำไรโดยรวมทั้งปี 2567 มีแนวโน้มจะโตดีกว่าหุ้นกลุ่มพาณิชย์อื่นๆที่ฝ่าย วิจัยศึกษา อย่างไรก็ตามคาดราคาหุ้นระยะสั้นน่าจะถูกกดดันจากการที่บริษัทเข้า ไปลงทุนในธุรกิจใหม่ (โครงการ Happitat) ที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 4 –5 ปีในการ สร้างกำไร นอกจากนี้บริษัทมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในธุรกิจใหม่ (อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน) จึงมีโอกาสที่จะต้องปรับลดราคาเป้าหมายลงใน อนาคต หากธุรกิจใหม่ไม่เป็นไปตามแผน จึงแนะนำปรับคำแนะนำ “Outperform” เป็น “Neutral

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/investment