แพงต่อเนื่อง “ราคาที่ดิน” ทั่วกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 6.2% บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ทำสถิติพุ่ง 54.9%

ดัชนี "ราคาที่ดินเปล่า" ก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ชี้ให้เห็นว่า “ราคาที่ดิน” ยังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ชะลอตัวลงจากไตรมาสแรกที่ผ่านมา  2.4%

ราคาที่ดินแพงขึ้น ในอัตราชะลอลง 

เจาะปัจจัยที่ทำให้ ราคาที่ดินเปล่า มีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ จาก REIC ระบุว่า เนื่องจากคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปี 2566 มีการขยายตัวลดลงกว่าที่คาดไว้ รวมทั้งการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงถึง 90% ของ GDP อีกทั้งเป็นช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น 

ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่จะทำให้ความสามารถในการซื้อ และการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงชะลอแผนในการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 มีผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรองรับการพัฒนาลงบ้างในหลายทำเล  

ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา
ในปี 2566 จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการซื้อที่ดินสะสมเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดเพื่อเป็น Land Bank ลดลง เพื่อควบคุมภาระต้นทุนจากการถือครองที่ดิน โดยภาระภาษีที่ดินฯ ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป

ส่อง 5 ทำเล ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด/ที่ดินชานเมือง มาแรง

• อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง 54.9%
• อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคา 26.1%
• อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 17.6%
• อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 17.5%
• อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 11.4%

“สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองมีราคาไม่แพง และยังสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ซึ่งทำให้สามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ โซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และที่สำคัญเป็นโซนที่มียอดขายในระดับต้นๆ อีกด้วย” 

ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก 

สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้  REIC พบว่าส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรม และเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน ดังนี้ 

• อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.4 % โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการ และพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก  
• อันดับ 2 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.5% โดยราคาที่ดินในเขตเมืองนนทบุรี บางใหญ่ และบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก  
• อันดับ 3 ได้แก่ MRT และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3.8% โดยราคาที่ดินในเขตจตุจักร ห้วยขวาง และพญาไท เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 
• อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3.3% โดยราคาที่ดินในเขตบางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และคลองหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 
• อันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2.4% โดยราคาที่ดินในเขตจอมทอง บางบอน และบางขุนเทียน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 

ที่มา : REIC