แผ่นดินไหวสะเทือนตลาดคอนโดฯจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ "อสังหาฯ" คนไทยจะยังกล้าซื้อคอนโดหรือไม่?

เหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศไทยเมื่อบ่ายวานนี้ (28 มี.ค. 2568) ไม่เพียงสะท้อนเสี้ยววินาทีแห่งความเป็นความตาย ช่วงเวลาที่ “เปราะบาง” ที่สุดในชีวิตของใครหลายๆ คน

แต่ยังเผยให้เห็นถึงความ “เปราะบาง” ของอาคารตึกสูงหลายแห่งทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลจากความเสียหายต่างๆ ที่ถูกทิ้งร่องรอยไว้ให้เห็นหลายระดับหลังเกิดเหตุ

นี่เป็นครั้งแรกที่แผ่นดินไหวได้แสดงผลกระทบที่ชัดเจนในเมืองหลวงของไทย ซึ่งอาจเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปตลอดกาล

โครงสร้างที่เราเคยเชื่อมั่น ตึกสูงระฟ้าที่เคยเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงและความก้าวหน้า วันนี้กลับปรากฏรอยแตกร้าว ทิ้งคำถามให้ค้างคาว่าเรายังจะเชื่อมั่นในความแข็งแกร่งของมันได้แค่ไหน? และทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมไทยจะเป็นอย่างไร นับหลังจากนี้

"สวรรค์ลอยฟ้า ยิ่งสูง ยิ่งแพง" เมื่อแผ่นดินไหวสั่นคลอนมูลค่าคอนโดมิเนียม

ย้อนไปในอดีต คอนโดมิเนียมสูงเสียดฟ้าของกรุงเทพฯ ถูกมองว่าเป็นสัญลักษณ์ของความหรูหรา ขณะปัจจุบัน แม้ภาพรวมการอยู่อาศัยในคอนโดฯ ไม่ได้ถูกแทนค่าด้วยความหรูเหมือนเก่า แต่กลายเป็นที่อยู่อาศัยตลาดใหญ่สุดที่ตอบโจทย์ “คนเมือง” และสะดวกสบายมากที่สุด ทว่าความจริงที่ยังเลี่ยงไม่ได้ก็ คือ คอนโดฯ เกือบทุกแห่ง “ยิ่งสูง ยิ่งแพง” ทั้งในแง่ราคาและสถานะทางสังคม

แต่เมื่อแผ่นดินไหวครั้งใหญ่เกิดขึ้น “สวรรค์ลอยฟ้า” เหล่านี้อาจกลายเป็นจุดเสี่ยงที่ผู้ซื้อและนักลงทุนอาจต้องทบทวนกันใหม่อีกครั้ง เจาะข้อมูลตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจุบันมีสต็อกรอขายมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 4.5 แสนล้านบาท และกำลังมีอาคารใหม่รอเข้าตลาดอีกมหาศาล จากสัญญาณซัพพลายคอนโดฯ ที่เพิ่งฟื้นความตายกลับมาอีกครั้งหลังวิกฤติโควิด-19

ข้อมูลรายงานของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์เผยว่า เพียงช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 ตลาดคอนโดฯ มีซัพพลายเปิดใหม่นับกว่า 5,000 ยูนิต ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นจากปีก่อนนับ 67%

แผ่นดินไหวรุนแรงในกรุงเทพฯ อาจไม่ใช่เรื่องไกลตัว

การแตกร้าวของอาคารสูงหลายแห่ง เหตุการณ์ลูกบ้านต้องลอยตัวปีนระเบียงคอนโดฯ หนีเพื่อเอาชีวิตรอด, วิ่งเท้าเปล่าเบียดเสียดกันลงจากตึกสูงนับ 30 ชั้น, ฝ้าเพดานหลุดร่อนเป็นโพรง, ทางเชื่อมโครงการดังที่อยู่ในตำแหน่งมูลค่าขายต่อแพงที่สุดในทองหล่อหักผ่ากลางให้เห็นคาตา, ผนังปูนแตกกระจายร้าวทั้งตึก, กระจกรอบอาคารทะลุแตกเสียหาย, น้ำในสระว่ายน้ำบนดาดฟ้าทะลักกระเพื่อมเป็นน้ำตก, อาคารแฝดสูงโอนเอียงจนใจหาย ไหนจะโครงการดังเสาอาคารเปราะหักจนเห็นโครงสร้างภายใน

ต่างๆ เหล่านี้ นำไปสู่คำถาม “หลังจากนี้ คนไทยจะยังกล้าซื้อคอนโดหรือไม่?” ไม่นับรวมผลกระทบอื่นๆ ที่จะตามมาอีก แม้หลังเกิดเหตุเจ้าของโครงการซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ แนวหน้านับ 10 บริษัท จะออกมาแถลงการณ์เรียกความเชื่อมั่นลูกบ้านและผู้บริโภค ยืนยันความปลอดภัยของอาคาร และเน้นย้ำถึงคุณภาพการก่อสร้างก็ตาม

1 ในผู้พัฒนาอสังหาฯ “สยามสินธร” เปิดข้อคำถามชวนคิด ที่มองไปถึงอนาคต ว่า มีความเป็นไปได้อีกหรือไม่ ที่จะเกิดแผ่นดินไหวรุนแรงที่กรุงเทพฯ? พร้อมข้อมูลประกอบ ระบุว่า ประเทศไทยมีรอยเลื่อนของเปลือกโลกที่มีพลัง (active fault) อยู่ถึง 14 รอยเลื่อน ส่วนใหญ่อยู่ในภาคเหนือและภาคตะวันตก และประเทศไทยเคยเกิดแผ่นดินไหวขึ้นแล้วหลายครั้ง ครั้งที่รุนแรงที่สุดเกิดขึ้นเมื่อ พ.ศ. 2557 ที่ จ.เชียงราย มีความรุนแรงมากถึง 6.3 แมกนิจูด ซึ่งเหตุการณ์ในครั้งนั้นทำให้บ้านเรือนและสิ่งปลูกสร้างใน จ.เชียงรายและใกล้เคียงได้รับความเสียหาย แม้แต่อาคารสูงในกรุงเทพฯ ก็รับรู้ได้ถึงแรงสั่นสะเทือนด้วย

เนื่องจากกรุงเทพฯ ตั้งอยู่บนเลนหรือดินปากแม่น้ำ และใต้ดินเป็นดินอ่อน ก่อให้เกิดการขยายความรุนแรงของการสั่นสะเทือนของพื้นดินได้มากถึง 3-4 เท่าของระดับปกติ ซึ่งการสั่นสะเทือนที่ถูกขยายความรุนแรงนี้จะมีผลต่ออาคารสูง คือจะเกิดการโยกตัวที่รุนแรงเป็นพิเศษ ดังนั้น แม้จะเกิดแผ่นดินไหวในระยะไกล ก็สามารถสร้างความเสียหายอย่างรุนแรงให้กับอาคารสูงในกรุงเทพฯ ได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเกิดบนรอยเลื่อนที่มีพลัง ไม่ว่าจาก จ.กาญจนบุรี ประเทศพม่า หรือแม้กระทั่งบริเวณทะเลอันดามัน เหมือนเมื่อครั้งเกิดสึนามิใหญ่ที่มีความรุนแรงขนาด 8.9 แมกนิจูด เมื่อปี 2547 ทั้งนี้ แม้ว่าจะยังไม่เคยเกิดแผ่นดินไหวรุนแรงที่กรุงเทพฯ แต่ถ้าเกิดขึ้นมาโดยที่เราไม่ได้เตรียมความพร้อม ก็อาจจะสร้างความเสียหายอย่างมหาศาลได้

อาคารสูงในกรุงเทพฯ รับแรงแผ่นดินไหวได้แค่ไหน?

แล้วอาคารสูงในกรุงเทพฯ รับแรงแผ่นดินไหวได้แค่ไหน? อ้างอิงข้อมูลการออกแบบอาคารต้านแผ่นดินไหวสำหรับสถาปนิก ฉบับปรับปรุง ที่สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ เผยแพร่ ระบุ ปัจจุบัน อาคารสูงในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ถูกออกแบบให้รับมือกับแผ่นดินไหวขนาดปานกลาง (ประมาณ 5.0 - 6.0 แมกนิจูด) แต่ยังมีปัจจัยเรื่องมาตรฐานก่อสร้างของแต่ละอาคาร และผลกระทบจากชั้นดินที่อาจทำให้แรงสั่นสะเทือนรุนแรงขึ้นในบางพื้นที่ ดังนั้น ความเสี่ยงของอาคารสูงแต่ละแห่งจึงขึ้นอยู่กับปีที่สร้าง มาตรฐานที่ใช้ และการบำรุงรักษาโครงสร้างเป็นสำคัญ

นั่นทำให้ หากแผ่นดินไหวระดับ 7.0+ แมกนิจูด เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้กรุงเทพฯ อาจทำให้อาคารบางแห่งเสียหายได้ โดยเฉพาะอาคารเก่าหรือโครงการที่ไม่ได้ออกแบบตามมาตรฐานใหม่

“อาคารสูงในกรุงเทพฯ ส่วนมากออกแบบให้มีความยืดหยุ่นเพื่อรับแรงลมและแรงสั่นสะเทือนเบาๆ แต่หากเกิดแผ่นดินไหวรุนแรง เช่น 7.0+ แมกนิจูด แม้โครงสร้างหลักอาจไม่พังทันที แต่พื้น ผนัง และส่วนประกอบอื่นๆ อาจได้รับความเสียหายร้ายแรง ขณะตึกที่สูงกว่า 30 ชั้น มักมีระบบ Damping System หรือ Base Isolation เพื่อช่วยลดแรงสั่นสะเทือน”

ส่วนข้อคำถามย้อนแย้งที่ว่า แผ่นดินไหวทำไมตึกใหม่ๆ ร้าว แต่ตึกเก่าๆ ไม่เป็นอะไรเลย เรื่องนี้ แฟนเพจของช่อง "คนช่างสงสัย, Curiosity Channel" โพสต์ข้อมูลว่า มาตรฐานการออกแบบอาคารสมัยใหม่ ตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา เน้นให้โครงสร้างมี “ความเหนียว” ซึ่งต่างจากตึกเก่าที่ออกแบบให้ “แข็งเกร็ง”

• อาคารแข็งเกร็ง (ตึกเก่า) → รับแรงได้น้อย ถ้าเกินขีดจำกัดจะพังทันที ไม่มีการเตือนล่วงหน้า
• อาคารเหนียว (ตึกใหม่) → ออกแบบให้โก่งตัวและดูดซับแรงแผ่นดินไหวได้ เกิดรอยร้าวก่อนพัง ทำให้มีเวลาให้คนอพยพ

รอยร้าวไม่ได้แปลว่าอาคารอ่อนแอ แต่เป็น “สัญญาณเตือน” ว่ามีการเสียหายและควรให้วิศวกรตรวจสอบก่อนใช้งานต่อ ถ้าตึกใหม่ไม่ร้าวเลย อาจแปลได้ 2 อย่าง คือ

1. แข็งแรงมาก แรงแผ่นดินไหวยังไม่ถึงระดับที่ทำให้เกิดรอยร้าว
2. อาจไม่ได้ออกแบบให้มีความเหนียวตามมาตรฐาน

ดังนั้น ตึกที่ร้าวหลังแผ่นดินไหวเป็นเรื่องปกติของอาคารสมัยใหม่ เพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร แต่ต้องให้วิศวกรตรวจสอบความเสียหายก่อนกลับเข้าไปใช้งาน

ตลาดคอนโดฯ กำลังเผชิญจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่

“อมรเทพ จาวะลา” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย และที่ปรึกษาการลงทุน ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย แชร์มุมมองว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวล่าสุด อาจทำให้ตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากผู้คนอาจกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารสูง และต้องรอการตรวจสอบความเสียหายของโครงสร้าง ซึ่งอาจใช้เวลานานขึ้น ท่ามกลางดีมานด์ความต้องการที่ซบเซาอยู่แล้วและมาตรการสินเชื่อที่เข้มงวด อาจทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัวลงอีก

ประเมินเพิ่มเติม เรื่องแผ่นดินไหวกับคอนโดฯ สร้างแรงกระเพื่อม 3 ทางเบื้องต้น ได้แก่

• ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อสั่นคลอน: ผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโด อาจชะลอแผนการซื้อออกไปเพื่อตรวจสอบมาตรฐานความปลอดภัยของอาคาร
• โครงการเก่าเสี่ยงตกกระแส: คอนโดที่สร้างก่อนกฎหมายควบคุมอาคารต้านแผ่นดินไหวอาจได้รับผลกระทบหนักที่สุด เนื่องจากผู้ซื้อลังเลที่จะลงทุนกับอาคารที่ไม่ได้ออกแบบให้รองรับภัยธรรมชาติ
• นักลงทุนปรับแผนการลงทุน: นักลงทุนอาจเริ่มมองหาทางเลือกใหม่ เช่น บ้านแนวราบ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงแผ่นดินไหวน้อยกว่า

ขณะ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ชี้ว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวล่าสุด กระทบอาคารสูงหลายแห่งในกรุงเทพฯ ทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์นี้อย่างรุนแรง โดยเกิดการพังทลายและความเสียหายทั้งในส่วนโครงสร้างและงานตกแต่งภายใน

ซึ่งนอกจากถือเป็นเหตุการณ์ที่สร้างความวิตกกังวลอย่างมากต่อความมั่นคงและความปลอดภัยของอาคารสูงในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบแล้ว ผลกระทบจากอาฟเตอร์ช็อกของแผ่นดินไหวครั้งล่าสุดอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพมหานครและพื้นที่อื่นๆ ทั่วประเทศไทย โดยเฉพาะในภาคของตลาดคอนโดฯ ซึ่งอาจได้รับผลกระทบในวงกว้าง เนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวได้สร้างความวิตกกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงของโครงสร้างอาคารและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในอาคารสูง

คอนโดฯไทย จะไปทางไหน? แผ่นดินไหวอาจทำให้ขายได้ยากขึ้น 

ประเมิน หากเหตุการณ์แผ่นดินไหวส่งผลกระทบยืดเยื้อ อาจทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นไปตามคาดการณ์ และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาดคอนโดฯ ในระยะต่อไป

การเกิดแผ่นดินไหวรุนแรงส่งผลให้เกิดความวิตกกังวลในหมู่ผู้บริโภคเกี่ยวกับความมั่นคงของโครงสร้างอาคาร โดยเฉพาะในอาคารสูงที่มีโครงสร้างซับซ้อนและต้องรับมือกับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว ซึ่งสามารถทำให้เกิดความเสียหายทั้งในส่วนของโครงสร้างและระบบต่างๆ ภายในอาคาร เหตุการณ์นี้จึงสร้างความไม่มั่นใจในคุณภาพการก่อสร้างและความปลอดภัยของอาคารคอนโดฯในอนาคต ส่งผลให้บางกลุ่มลูกค้าที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมอาจชะลอการตัดสินใจออกไป เพื่อเฝ้าดูสถานการณ์และความถี่ของแผ่นดินไหวที่อาจเกิดขึ้นอีกในอนาคต

นอกจากนี้ ผู้บริโภคอาจจะระมัดระวังในการเลือกซื้อคอนโดฯ ที่มีความสูงมากขึ้น ซึ่งจะต้องคำนึงถึงมาตรการในการออกแบบและก่อสร้างที่สามารถรองรับแรงสั่นสะเทือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ความวิตกกังวลนี้อาจจะยืดเยื้อและส่งผลให้การขายคอนโดมิเนียมในปีนี้ดำเนินไปได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ที่ยังมีสินค้าคงค้างอยู่จำนวนมาก

นอกจากนี้ ความไม่มั่นใจในคุณภาพของอาคารหลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวอาจทำให้ผู้บริโภคต้องพิจารณาปัจจัยด้านความปลอดภัยและคุณภาพการก่อสร้างเป็นหลักมากขึ้น จึงเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่จะต้องหาวิธีการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในช่วงนี้

แรงกระแทกแผ่นดินไหว วัดเกมผู้พัฒนาฯอสังหา

แม้ว่าตลาดคอนโดฯ จะเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แต่จากมุมมองข้างต้น จะสะท้อนได้ว่า โครงการที่มีมาตรฐานการก่อสร้างสูง อาจกลายเป็นจุดสนใจใหม่ของผู้ซื้อ

• มาตรฐานความปลอดภัยกลายเป็นจุดขายสำคัญ: โครงการที่ได้รับการออกแบบให้สามารถรับมือกับแผ่นดินไหวตามมาตรฐานสากล อาจได้รับความสนใจมากขึ้นจากผู้ที่ยังต้องการอยู่อาศัยในเมือง
• การรีโนเวทและปรับปรุงโครงสร้างอาจกลายเป็นเทรนด์: เจ้าของคอนโดเก่าอาจเริ่มมองหาวิธีเพิ่มความปลอดภัยให้กับอาคารของตนเอง ซึ่งอาจกระตุ้นตลาดรีโนเวทและธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
• ตลาดประกันภัยอาคารขยายตัว: ความต้องการประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหายจากแผ่นดินไหวอาจเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ส่วนข้อคำถาม อนาคตของตลาดคอนโด ฯ จะเปลี่ยนแปลงโฉมเป็นอย่างไร? Thairath Money ประเมินว่า การฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ จะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะการตอบสนองของภาครัฐและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากมีการกำหนดมาตรฐานใหม่หรือออกมาตรการสร้างความมั่นใจให้กับประชาชน 

ตลาดอาจสามารถฟื้นตัวได้เร็ว แต่หากปัญหาความเชื่อมั่นไม่ได้รับการแก้ไข ผู้บริโภคอาจหันไปหาทางเลือกอื่น เช่น บ้านแนวราบ หรืออพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นตามมาตรฐานใหม่แทน

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่  https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney