ทุกพื้นที่มีแต่ “ห้าง” ค้าปลีก ซัพพลายสะสม 8.2 ล้าน ตร.ม. โปรเจ็กต์ใหม่ ทำเลกลางเมือง แข่งรุนแรง

ช่วงนี้ใครผ่านไปผ่านมา บน ถ.พหลโยธิน อาจสังเกตเห็นโครงการยักษ์ รูปแบบตึกแฝดสูง 36 ชั้น แปะโลโก้ BTS ขนาดใหญ่ บริเวณส่วนเชื่อมต่อของ 2 อาคาร หน้าตาคล้าย Marina Bay Sands ของสิงคโปร์ อยู่ตรงข้ามสวนจตุจักร

โดยโครงการดังกล่าว เริ่มก่อสร้างมาตั้งแต่ปี 2563 แรกเริ่ม มีชื่อว่า “หมอชิต คอมเพล็กซ์” ก่อนปัจจุบันมีการเปลี่ยนชื่อมาเป็น “บีทีเอส คอมเพล็กซ์” และมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า BTS Visionary Park ซึ่งมี Sky Walk เชื่อมต่อสถานี BTS หมอชิต

1 ในโปรเจ็กต์อลังการของเจ้าพ่ออาณาจักรแสนล้าน “คีรี กาญจนพาสน์” แห่ง BTS กรุ๊ป โฮลดิ้ง นั่นเอง ซึ่งโครงการนี้มีกำหนดแล้วเสร็จปี 2568 ด้วยมูลค่าโครงการ 2.6 หมื่นล้านบาท รูปแบบมิกซ์ยูส ภายในแบ่งออกเป็นหลายส่วน ตั้งแต่อาคารสำนักงาน พื้นที่พาณิชยกรรม ร้านค้าให้จับจ่ายใช้สอย สถานศึกษา ภัตตาคาร และที่จอดรถ

กลายเป็นอีกหนึ่งความคึกคักของวงการค้าปลีกไทย ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลที่น่าจับตามอง บนสัญญาณการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้น

พื้นที่ค้าปลีก - ห้างใหม่ กลางเมือง เปิดคึกคัก

เพราะหากเจาะแค่ช่วงปี 2567-2568 มีซัพพลายที่สำคัญเพิ่มขึ้นใหม่ในตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่จากโครงการ One Bangkok ซึ่งเปิดให้บริการเฟสแรกในช่วงเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ด้วยพื้นที่ค้าปลีกรวมกว่า 120,000 ตร.ม.

นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะทยอยเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป ได้แก่ Post 1928 เป็นพื้นที่ส่วนหนึ่งของโครงการ One Bangkok ซึ่งมีพื้นที่ 40,000 ตร.ม.

ย้ายมาฝั่งตรงกันข้าม โครงการ Dusit Central Retail ในโครงการ Dusit Central Park ซึ่งมีพื้นที่ 130,000 ตร.ม. ก็เตรียมเปิดบริการพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางธุรกิจบนถนนพระราม 4

ขณะในย่านพื้นที่รอบนอก ข้อมูลจากวิจัย LH ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เผยข้อมูลว่า ยังมีการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกในรูปแบบใหม่ๆ ที่ตอบสนองต่อไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่มากขึ้น

เช่น โครงการ The Forestias ของกลุ่ม MQDC ที่พัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ Mixed-use Development ขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นการผสมผสานระหว่างพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัย พื้นที่สีเขียว และพื้นที่ค้าปลีกเข้า (ที่กลุ่ม CP เพิ่งเข้าไปลงทุน) ด้วยกัน โดยมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2569

รวมถึงโครงการ Bangkok Mall เมกะโปรเจ็คของกลุ่มเดอะมอลล์ ที่ปักหมุดไว้ให้เป็นศูนย์การค้าครบวงจรขนาดใหญ่ที่สุดในอาเซียนด้วยพื้นที่รวมกว่า 1 ล้าน ตร.ม. คาดว่าจะทยอยเปิดให้บริการได้ในช่วงปี 2569 – 2570 เช่นเดียวกัน

" ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีพื้นที่ค้าปลีกสะสมอยู่ที่ 8.2 ล้าน ตร.ม.ขณะดีมานด์หรือความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกสะสมในช่วง 9 เดือนแรก ปี 2567 อยู่ที่ 7.8 ล้าน ตร.ม. ลดลง 1.3% "

แนวโน้มธุรกิจเติบโต แต่เสี่ยง ซัพพลายล้นเกินดีมานด์ 

ทั้งนี้วิจัย LH วิเคราะห์ว่า แม้ธุรกิจอาคารศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าเพื่อการขายและให้เช่าพื้นที่ในระยะข้างหน้ามีแนวโน้มเติบโต โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่คาดว่าจะยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และกำลังซื้อภายในประเทศที่ปรับดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัว ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่มีทิศทางปรับลดลง และมาตรการแก้หนี้ภาครัฐที่จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับภาคครัวเรือน อีกทั้งนโยบายดิจิทัลวอลเล็ตเฟส 2 และ 3 นับเป็นปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นการบริโภคและเพิ่มเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งจะส่งผลดีต่อการเติบโตของธุรกิจในระยะต่อไป

แต่อย่างไรก็ตาม ธุรกิจยังคงเผชิญกับความเสี่ยงจากความต้องการเช่าที่เติบโตไม่ทันกับซัพพลายใหม่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านใจกลางเมือง อีกทั้งยังเผชิญกับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากช่องทางออนไลน์

นอกจากนี้ มาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ ที่อาจรุนแรงขึ้น นับเป็นปัจจัยสำคัญที่ยังกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคยังถูกกดดันจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพที่ปรับเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยกดดันให้การเติบโตของธุรกิจอาจต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้

ทั้งนี้ เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ซึ่งมีพื้นที่กว่า 105,000 ตร.ม. ได้เริ่มปิดพื้นที่เพื่อปรับปรุงตั้งแต่ช่วงเดือนมกราคม และโรบินสัน ศรีนครินทร์ ที่มีพื้นที่รวมกว่า 40,000 ตร.ม. ซึ่งครบกำหนดสัญญาเช่ากับศูนย์การค้าซีคอนสแควร์ ล่าสุดได้ดำเนินการคืนพื้นที่และปิดปรับปรุงในช่วงเดือนกันยายน

นอกจากนี้ ยังมีการคาดการณ์ว่าในปี 2568 กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาจะดำเนินการปรับปรุงห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อีก 3 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลปิ่นเกล้า เซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลบางนา 

ส่วนกลางเมือง ยังมี "เซ็นทรัล เอ็มบาสซี (Central Embassy) เฟส 2" บนพื้นที่ 23 ไร่ ที่ตั้งเดิมของสถานทูตอังกฤษ ย่านชิดลม อยู่ระหว่างทำแผนพัฒนา แต่ปรากฎโฉมงานโครงการออกมาให้เห็นบ้างแล้ว นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัล พหลโยธิน (ชื่อไม่เป็นทางการ) ซึ่ง ห่างจากเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง รวมไปถึง เซ็นทรัลสยามสแควร์ แลนด์มาร์กใหม่ สูง 42 ชั้น ใจกลางสยาม แยกปทุมวัน ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเช่นกัน ทั้งหมดแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการลงทุนเพื่อพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกอย่างต่อเนื่อง.

ที่มา : วิจัย LH 

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/business_marketing 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney