หมดยุค ทำ “คอนโด” ขายแพง! “ศุภาลัย” ลุยเปิดล็อตใหญ่ 1,500 ยูนิต กทม.-หัวหิน-หวนภูเก็ตในรอบ 10 ปี 

"ตลาดผ่านจุดต่ำสุดแล้ว เป็นช่วงที่บริษัทมียอดขายโครงการคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมโอนสูงที่สุดในหลาย ๆ โครงการ ขณะค่าเฉลี่ย EIA อนุมัติสร้างโครงการของตลาดมีน้อยกว่าอดีตมาก จากเดือนละ 15 โครงการ เหลือแค่ 5 โครงการเท่านั้น แบงก์ปล่อยกู้โปรเจ็กต์ยาก หลายดีเวลลอปเปอร์มีกำลังไม่พอ นั่นหมายถึงอีก 2-3 ปีข้างหน้า จะมีคอนโดฯ ใหม่ให้ดีมานด์เลือกซื้อไม่มาก"

เพราะเชื่อว่าภาพรวมสถานการณ์คอนโดมิเนียมในปี 2568 จะมีแนวโน้มกลับมาดีขึ้น เนื่องจากดีมานด์หรือความต้องการของคนไทยยังคงมีอยู่ แต่ปัจจุบันผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากไม่มั่นใจสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และแบงก์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทั้งในกลุ่มโปรเจ็กต์และลูกค้ารายย่อย ทำให้เร็ว ๆ นี้ ซัพพลายในตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ อาจตกอยู่ในภาวะขาดแคลน

นี่เองจึงทำให้บิ๊กอสังหาฯ รายใหญ่ในวงการ อย่างบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประกาศเดินหน้าแผนพัฒนาโครงการคอนโดฯ ล็อตใหญ่ของปี 2567 บน 4 ทำเลร้อนแรง ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ ทั้ง จ.ภูเก็ต และ อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ มูลค่าโครงการรวม 5,800 ล้านบาท ซึ่งหากคิดเป็นจำนวนยูนิต ทั้ง 4 โครงการดังกล่าว จะมีมากถึง 1,531 ยูนิต ได้แก่

• SUPALAI TYME เจริญนคร
• SUPALAI BLU สาทร-ราชพฤกษ์
• SUPALAI SENSE เขารัง ภูเก็ต
• SUPALAI KRAM เขาเต่า

ท่ามกลางข้อคำถาม สมมุติฐานความเชื่อของศุภาลัยข้างต้น จริงหรือไม่? และจะทำอย่างไร? ให้โปรดักส์ขายได้ ในวันที่ผู้บริโภคตลาดที่อยู่อาศัยอ่อนแอ และบ้าน/คอนโดฯ เมืองไทยถูกมองว่าแพงเกินไป!

โจทย์ยาก พ่อค้าคอนโดฯ ห้องใหญ่ - ราคาถูก

จากประเด็นดังกล่าว “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการศุภาลัย ระบุว่า เทรนด์พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยเปลี่ยนไปไม่เหมือนเดิม เริ่มจากเห็นได้ชัดว่า ขณะนี้ โครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว พร้อมโอนกรรมสิทธิ์และเข้าอยู่ได้ทันที เป็นที่สนใจของตลาดมากกว่ากลุ่มพรีเซล

ขณะที่ข้อกังวลที่ว่า หนี้ครัวเรือนสูง ลูกค้าถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) สูงมาก ในกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้น ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในตลาดบ้านที่มักเป็นการซื้อบ้านหลังแรก ต่างจากคอนโดฯ ที่กลุ่มราคาดังกล่าวถูกซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเพื่อการลงทุนของคนที่ค่อนข้างมีรายได้อยู่ก่อนแล้ว ยอดรีเจ็กต์จึงต่ำกว่า และเห็นการดูดซับของตลาดดีขึ้น โดยศุภาลัยมียอดดังกล่าวเพียงแค่ 5% เท่านั้น หลังจากคัดกรองลูกค้าแล้ว ทำให้มั่นใจ ตลาดคอนโดฯ จะไปต่อ...

สำหรับเทรนด์ความต้องการคอนโดฯ ของคนไทยในช่วงปี 2568 ประกอบไปด้วย

• Flexible Multi-Purpose Room (ห้องขนาดใหญ่ 35 ตร.ม.ขึ้นไป / ฟังก์ชันในห้องหลากหลาย ปรับเปลี่ยนการใช้งานได้)
• Affordable Units (ราคาจับต้องได้ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม.)
• Prime Location (ไม่ต้องเป็นทำเลทอง แต่ดีและสะดวกในการเดินทาง)
• Quality Community (มีแวดล้อม สังคมคุณภาพ)

ทั้ง 4 โครงการใหม่ของศุภาลัยจึงถูกพัฒนาเพื่อตอบโจทย์เทรนด์ดังกล่าวทั้งหมด โดยเฉพาะเรื่องราคาที่อยู่ในช่วง 70,000-80,000 บาท/ตร.ม.

“ห้องใหญ่ ราคาเข้าถึงได้ ไม่ได้เพียงตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยแบบเรียลดีมานด์เท่านั้น แต่ยังรองรับแนวโน้มการลงทุนของผู้ซื้อที่มองหาคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่าให้เป็นรายได้เสริม (Passive Income) ซึ่งเป็นแนวทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลไพร์มโลเคชัน เจริญนคร ที่ปัจจุบัน ราคาขายต่อตร.ม.มักไม่ต่ำกว่า 100,000 บาทแล้ว แต่ SUPALAI TYME เจริญนคร จะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในทำเลดังกล่าว เพราะขายในราคาต่ำกว่าตลาด 20% (เฉลี่ย 70,500 บาท/ตร.ม.)

นอกจากนี้ ยังมีแผนส่ง SUPALAI BLU สาทร-ราชพฤกษ์ ในราคาเริ่มต้นไม่ถึง 2 ล้านบาท ตอบสนองต่อความต้องการโดยเฉพาะในด้านเทรนด์ผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับการหาที่อยู่อาศัยที่มีความคุ้มค่าอีกด้วย

หากแต่ความน่าสนใจของแผนพัฒนาใหญ่ครั้งนี้ของศุภาลัย คือ การหวนเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ ในรอบ 10 ปี ในจังหวัดภูเก็ต ที่อสังหาฯ อยู่ในจังหวะร้อนแรง แต่ด้วยความโดดเด่นทั้งด้านเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว อุตสาหกรรมการบริการและการค้ารวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ศุภาลัยเปิดตัวคอนโดฯ รูปแบบใหม่ “SUPALAI SENSE เขารัง ภูเก็ต” ราคาเริ่มต้น 2.69 ล้านบาท คอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้ เข้าไปแข่งขัน

รวมถึงเจาะทำเลหัวหิน “SUPALAI KRAM เขาเต่า” Private คอนโดมิเนียม ใกล้ชายหาด วิวอ่างเก็บน้ำเขาเต่า ในราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท เพื่อเจาะลูกค้าทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ

ศุภาลัย เปิดโมเดลธุรกิจ ความเสี่ยงต่ำ - ผลตอบแทนสูง ขายคอนโดฯถูกต่ำตลาด20% 

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงปัจจัยที่ทำให้ศุภาลัยสามารถพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่อง คือ จุดแข็งด้านฐานะการเงิน และความเป็น Economies of scale หรือความได้เปรียบในเชิงปริมาณ ต้นทุนต่ำ ขายได้ถูก

ซึ่งในประเด็นดังกล่าว หัวเรือใหญ่ อย่าง ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย ให้ข้อมูลว่า ปัจจุบันบริษัทมีการพัฒนาโครงการครอบคลุมทั่วประเทศ ในลำดับต้นของตลาด (250 โครงการ) โดยมีโครงการคอนโดฯ กระจายอยู่ใน 9 จังหวัด สูงที่สุด

ด้วยรูปแบบธุรกิจ เน้นความเสี่ยงต่ำ - ผลตอบแทนสูง ทำให้ยังคงรักษาตำแหน่งการเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด และความสามารถในการทำกำไรอยู่เหนือค่าเฉลี่ยตลาด

เจาะ NPM กำไรสุทธิ/รายรับ รอบ 5 ปี (2019-2023) ค่าเฉลี่ยของอสังหาฯ 10 อันดับแรก อยู่ที่ 14% แต่ศุภาลัยสูง 22%

ส่วน SG&A ค่าใช้จ่ายในการขาย/บริหาร ภายใต้ค่าเฉลี่ยของตลาดสูง 19% แต่ศุภาลัยมีเพียง 22% เท่านั้น

ทั้งนี้ มาจากการบริหารความเสี่ยง 2 รูปแบบ

1. ความเสี่ยงทางธุรกิจ โดยจะเลือกพัฒนาโครงการที่มีความเสี่ยงไม่มาก โปรดักส์ต้องดีที่สุด ตามมาตรฐาน พร้อมพัฒนาอิโนเวชันใหม่ๆ เพื่อใช้ในการบริหารต้นทุนในระยะหน้า

อีกทั้ง ยังมีจุดแข็งจากต้นทุนทางการเงินที่ค่อนข้างต่ำ ในบรรดาบริษัทอสังหาฯ ด้วยกันเอง สัดส่วนหนี้ต่อทุนไม่มาก ทำให้สถาบันการเงินไว้วางใจในการปล่อยกู้ และแบกดอกเบี้ยต่ำ

2. การกระจายความเสี่ยง โดยจะเห็นได้ว่า ศุภาลัยไม่ได้พัฒนาหรือลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยแค่ในกรุงเทพฯ แต่กระจายการลงทุนไปยังต่างจังหวัด รวมไปถึงต่างประเทศ โดยเฉพาะในประเทศออสเตรเลียอีกด้วย

“เมื่อเรามีฐานะการเงินที่มั่นคง เปรียบเหมือนคนสุขภาพแข็งแรง ก็สามารถควบคุมต้นทุนต่างๆ ได้ โปรดักส์ที่ออกมาจึงมีราคาถูกกว่าเจ้าอื่นๆ 20%”

ทั้งนี้ ปี 2567 ศุภาลัยมีการวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ภายใต้การตั้งเป้ายอด Presales ทั้งสิ้น 3.6 หมื่นล้านบาท เพื่อทุบสถิติ ทำ All-Time High ตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา

ติดตามข่าวสารด้านการตลาด กับ Thairath Money ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/business_marketing 

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney