สำรวจข้อดี-ข้อเสีย มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ ของรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน กับข้อเสนอแนะให้ต่างชาติซื้อคอนโด ต้องระยะสั้น และเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น...หลังรัฐบาลประกาศเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจไทย ภายใต้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรเป็นสิ่งที่ “เรา” ควรรู้บ้าง มาตรการที่ว่านี้ มีข้อดีหรือข้อเสียอย่างไร และสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราวิกฤติถึงขั้นต้องดึงแรงซื้อจากต่างประเทศแล้วใช่หรือไม่? วันนี้ “เรา” ไปร่วมรับฟังมุมมองการวิเคราะห์และข้อเสนอแนะจาก “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในประเด็นเหล่านี้ร่วมกัน…สิทธิชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้ว่าตามกฎหมายในปัจจุบันจะกำหนดให้ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ แต่สามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างในที่ดินได้ ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงสามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ ผ่านการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ทั้งในรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (Freehold) และการซื้อครองกรรมสิทธิ์แบบเช่าระยะยาว (Leasehold) กรณีถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ : กฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด กรณีถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า : ชาวต่างชาติมีสิทธิซื้อห้องชุดในกรณีการถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า ภายใต้ชื่อของตัวเองได้ ซึ่งในกรณีนี้จะไม่มีการจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของพื้นที่การขายห้องชุด อย่างไรก็ดี ตามกฎหมายไทย มีอัตราการให้เช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปีเท่านั้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล กำลังจะเปลี่ยนแปลงสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติอย่างไร? (เฉพาะกรณีห้องชุด) 1. พิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็น ไม่เกิน 75% โดยอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าว และนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%2. ระยะเวลาบังคับใช้กฎหมาย 5 ปี ใครคือกลุ่มเป้าหมาย? 1. กลุ่มประชากรต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง 2. กลุ่มผู้เกษียณอายุชาวต่างชาติ3. กลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานในประเทศไทย 4. กลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ รวมถึงผู้ติดตามที่ชอบด้วยกฎหมาย (คู่สมรส, บุตร ที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี ไม่เกิน 4 คน)ความคาดหวัง 1. เพิ่มจำนวนชาวต่างชาติที่พักอาศัยในประเทศไทย 1 ล้านคน 2. เพิ่มปริมาณใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท 3. เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท สร้างรายได้จากการจัดเก็บภาษี เพิ่มขึ้น 2.7 แสนล้านบาท4. เพิ่มจำนวนบุคลากรที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญสำหรับภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคตสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยอ้างอิงข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center) หรือ REIC ซึ่งระบุว่า ไตรมาสแรก ปี 2567 อุปสงค์ในด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง -13.8% ซึ่งถือเป็น “ตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 25 ไตรมาสต่อเนื่องกัน” เช่นเดียวกับ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง -13.4% และภาวะสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ซึ่งก็ลดลงถึง -20.5% เมื่อเปรียบเทียบแบบปีต่อปี ยิ่งไปกว่านั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ก็ยังมียอดขายที่ลดลงถึง -26.6% โดยอาคารชุดนั้นยอดขายลดลงถึง -39% ส่วนบ้านจัดสรรยอดขายลดลง -16% เมื่อเปรียบเทียบแบบปีต่อปี “ต้องยอมรับว่าการชะลอตัวที่ค่อนข้างรุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัย เป็นผลทำให้ไม่เกิดการจ้างงาน หรือลงทุนในโครงการใหม่ๆ จนส่งผลให้เศรษฐกิจในภาพรวมเกิดภาวะชะงักงันขึ้นพอสมควร” ชาวต่างชาติกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หมวดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศกำลังประสบปัญหา จากปัจจัยเรื่องภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซบเซา รวมถึงสถาบันการเงินไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากเกรงว่าจะเป็นหนี้สูญ (NPL) จนเป็นผลให้การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศลดลง -0.6% แต่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นถึง 4.3% ซึ่งจุดนี้อาจเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้รัฐบาลพยายามหาแรงจูงใจต่างๆ เพื่อเรียกกำลังซื้อจากภายนอกเข้ามาทดแทนกำลังซื้อภายในประเทศที่กำลังอ่อนแรงลง เพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศให้กลับมาเดินเครื่องได้อีกครั้ง“ในภาวะที่ต้องยอมรับว่า ภายในประเทศยังไม่ฟื้น แล้วเราต้องการเม็ดเงินเข้ามาพัฒนาเศรษฐกิจของเราให้หลุดจากการติดหล่มในทุกวันนี้ไปได้ ก็อาจมีความจำเป็นต้องมองหามาตรการในระยะสั้นๆ 2-3 ปี เพื่อเฟ้นหาเม็ดเงินใหม่ๆ จากภายนอกเข้ามาหล่อเลี้ยง เพราะทุกวันนี้มองไปทุกๆ เซกเตอร์ จะเห็นได้ว่าอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเอาละอาจจะยกเว้น เซกเตอร์การท่องเที่ยว แต่ส่วนหนึ่งก็ต้องยอมรับว่า การท่องเที่ยวมันไม่ได้มีทั่วประเทศ การท่องเที่ยวมีแค่บางจังหวัด ดังนั้น เราจึงควรมองภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นด้วย” ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด 75%“เท่าที่ผมเคยได้หารือกับบรรดาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจ คือ เมื่อครั้งประเทศไทยประสบวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 จะทำอย่างไรเศรษฐกิจไทยก็ไม่ฟื้นตัวสักที ต่อมาในปี 2542 รัฐบาลในสมัยนั้นตัดสินใจให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึง 100% ภายในระยะเวลาสั้นๆ เพียง 5 ปี โดยมีวัตถุประสงค์สำคัญคือกระตุ้นเศรษฐกิจไทยมาแล้ว เรื่องถัดมา ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ในเวลานี้ คอนโดมิเนียมขายไม่ดี หรือแม้ขายได้แต่ก็ยังโอนไม่ได้ แต่ถ้าหากมีแรงซื้อเข้ามาดูดซับอุปทานส่วนเกินพวกนี้ไปได้ในระยะหนึ่ง เพื่อให้มีเม็ดเงินใหม่ๆ เข้ามา แล้วส่งต่อไปยังผู้ประกอบการ จากนั้นผู้ประกอบการก็นำไป ลงทุนต่อและเกิดการจ้างงานใหม่ มันก็น่าจะทำให้อุตสาหกรรมต้นน้ำ ปลายน้ำ ขยับเขยื้อนทั้ง Supply Chain ของอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนขึ้นเช่นกัน” ข้อกังวลและสิ่งที่ต้องจับตา“แน่นอนว่าในข้อดีย่อมมีข้อเสีย ดังนั้น สิ่งที่ต้องระแวดระวังมากที่สุด คือ การหวังเข้ามาเก็งกำไรระยะสั้น ดังนั้นภาครัฐควรจะต้องมีมาตรการในการกลั่นกรองนักลงทุน เช่น ควรจะเป็นชาวต่างชาติที่อยากจะเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศจริงๆ และไม่ควรเป็นการเปิดให้ซื้อได้ทั่วประเทศ ทุกพื้นที่ หรือทุกจังหวัด แต่ควรเปิดให้เฉพาะบางจังหวัดหรือบางพื้นที่ ที่ชาวต่างชาติอาจจะมีความประสงค์อยากจะมาใช้ชีวิตที่ประเทศไทย หรือเป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ในการพัฒนาประเทศ รวมถึงอาจจะล็อกเอาไว้เลยว่า เมื่อซื้อแล้วห้ามขายภายในระยะเวลาอย่างน้อย 3-5 ปี เป็นต้น จากนั้นจะต้องมีการประเมินผลดีและผลเสียว่าจะไปต่อหรือพอแค่นี้ ซึ่งหากทำได้แบบนี้ ส่วนตัวเชื่อมั่นว่า น่าจะช่วยระบาย Supply ในตลาดออกไปได้ดีในระดับหนึ่งนอกจากนี้ สิ่งที่อยากจะย้ำเตือน คือ มาตรการนี้ควรใช้ภายในระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น เพราะหากใช้ในระยะยาวเกินไป อาจเป็นผลให้ Demand จากภายนอกเข้ามามากเกินไป จนทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นได้ เพราะอย่างที่เน้นย้ำอยู่เสมอๆ คือ ความจำเป็น ต้องเป็นความจำเป็นเท่าที่จำเป็นเท่านั้น!”แรงซื้อในประเทศกับตลาดคอนโดมิเนียม“สิ่งหนึ่งที่ต้องไม่ลืม คือ ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ต้องพึ่งพาแรงซื้อจากภายในประเทศในสัดส่วนที่สูงถึง 70% ฉะนั้นในช่วงระยะสั้นๆ ที่เปิดให้นักลงทุนจากภายนอกเข้ามา รัฐบาลควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อสร้างกำลังซื้อของประชาชนให้กลับคืนมาให้ได้โดยเร็วที่สุด เพราะไม่ว่าอย่างไร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องหวังพึ่งพากำลังซื้อจากภายในประเทศเป็นหลักอยู่ดี นอกจากนี้ อีกสิ่งหนึ่งที่รัฐบาลต้องตระหนักคือ ยังมีคนไทยอีกจำนวนไม่น้อยที่ยังไม่สามารถเข้าถึงการเป็นกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ ดังนั้น รัฐบาลจึงควรเดินหน้านโยบายเรื่องการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนอย่างจริงจัง โดยอาจทำสัญญาประชาคมว่าจากนี้ไป คนไทยทุกคนจะมีที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน เป็นต้น ซึ่งหากทำได้เช่นนี้ประชาชนก็อาจจะคลายความกังวลไปได้ส่วนหนึ่ง” ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์ รายงาน กราฟิก : Anon Chantanant