ให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์?

หลังรัฐบาลประกาศเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจไทย ภายใต้มาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรเป็นสิ่งที่ “เรา” ควรรู้บ้าง มาตราการที่ว่านี้ มีข้อดีหรือข้อเสียอย่างไร และสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราวิกฤตถึงขั้นต้องดึงแรงซื้อจากต่างประเทศแล้วใช่หรือไม่? 

วันนี้ “เรา” ไปร่วมรับฟังมุมมองการวิเคราะห์และข้อเสนอแนะจาก “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในประเด็นเหล่านั้นร่วมกัน…

สิทธิชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย  

แม้ว่าตามกฎหมาย กำหนดให้ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ แต่สามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างในที่ดินได้ 

ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงสามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ ผ่านการซื้อคอนโดมีเนียมในประเทศไทย 

ทั้งในรูปแบบ การถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (Freehold) และ การซื้อครองกรรมสิทธิ์แบบเช่าระยะยาว (Leasehold) 

กรณีถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ : 

กฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด 

กรณีถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า : 

ชาวต่างชาติมีสิทธิซื้อห้องชุดในกรณีการถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่า ภายใต้ชื่อของตัวเองได้ ซึ่งในกรณีนี้จะไม่มีการจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของพื้นที่การขายห้องชุด อย่างไรก็ดี ตามกฎหมายไทย มีอัตราการให้เช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปีเท่านั้น 

มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล กำลังจะเปลี่ยนแปลงสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติอย่างไร? (เฉพาะกรณีห้องชุด) 

1. พิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็น ไม่เกิน 75% 

โดยอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าว และนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%

2. ระยะเวลาบังคับใช้กฎหมาย 5 ปี 

ใครคือกลุ่มเป้าหมาย? 

1. กลุ่มประชากรต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง 

2. กลุ่มผู้เกษียณอายุชาวต่างชาติ

3. กลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานในประเทศไทย 

4. กลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ รวมถึงผู้ติดตามที่ชอบด้วยกฎหมาย 

(คู่สมรส, บุตร ที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี ไม่เกิน 4 คน)

ความคาดหวัง 

1. เพิ่มจำนวนชาวต่างชาติที่พักอาศัยในประเทศไทย 1 ล้านคน 

2. เพิ่มปริมาณใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท 

3. เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท สร้างรายได้จากการจัดเก็บภาษี เพิ่มขึ้น 2.7 แสนล้านบาท

4. เพิ่มจำนวนบุคลากรที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญสำหรับภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคต

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยอ้างอิงข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center) หรือ REIC ซึ่งระบุว่า ไตรมาสแรก ปี 2567 อุปสงค์ในด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 

โดยจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง -13.8% ซึ่งถือเป็น “ตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 25 ไตรมาสต่อเนื่องกัน” เช่นเดียวกับ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง -13.4% และภาวะสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ซึ่งก็ลดลงถึง -20.5% เมื่อเปรียบเทียบแบบปีต่อปี 

ยิ่งไปกว่านั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ก็ยังมียอดขายที่ลดลงถึง -26.6% โดยอาคารชุดนั้นยอดขายลดลงถึง -39% ส่วนบ้านจัดสรรยอดขายลดลง -16% เมื่อเปรียบเทียบแบบปีต่อปี 

“ต้องยอมรับว่าการชะลอตัวที่ค่อนข้างรุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัย เป็นผลทำให้ไม่เกิดการจ้างงาน หรือลงทุนในโครงการใหม่ๆ จนส่งผลให้เศรษฐกิจในภาพรวมเกิดภาวะชะงักงันขึ้นพอสมควร” 

ตลาดห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล


ห้องชุดเหลือขายสะสมในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ปี 2565 - 2566

ปี 2565

ไตรมาส 1 : 64,690 หน่วย มูลค่ารวม : 284,603 ล้านบาท 

ไตรมาส 2 : 67,274 หน่วย มูลค่ารวม : 302,422 ล้านบาท 

ไตรมาส 3 : 63,832 หน่วย มูลค่ารวม : 281,468 ล้านบาท

ไตรมาส 4 : 68,663 หน่วย มูลค่ารวม : 295,747 ล้านบาท 

ปี 2566

ไตรมาส 1 : 69,990 หน่วย มูลค่ารวม : 279,747 ล้านบาท 

ไตรมาส 2 : 74,536 หน่วย มูลค่ารวม : 297,651 ล้านบาท 

ไตรมาส 3 : 75,125 หน่วย มูลค่ารวม : 295,622 ล้านบาท

ไตรมาส 4 : 83,548 หน่วย มูลค่ารวม : 366,004 ล้านบาท 


ห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ปี 2565-2566

ปี 2565 

ไตรมาส 1 : 22,675 หน่วย มูลค่ารวม : 100,557 ล้านบาท

ไตรมาส 2 : 21,462  หน่วย มูลค่ารวม : 92,510 ล้านบาท 

ไตรมาส 3 : 20,394  หน่วย มูลค่ารวม : 88,845 ล้านบาท

ไตรมาส 4 : 20,479 หน่วย มูลค่ารวม :  94,139 ล้านบาท

ปี 2566 

ไตรมาส 1 : 22,702 หน่วย มูลค่ารวม : 89,488 ล้านบาท

ไตรมาส 2 : 21,789 หน่วย มูลค่ารวม : 87,369 ล้านบาท 

ไตรมาส 3 : 21,106 หน่วย มูลค่ารวม : 84,269 ล้านบาท

ไตรมาส 4 : 22,254 หน่วย มูลค่ารวม : 84,055 ล้านบาท


ยอดขายห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ปี 2565-2566 

ปี 2565 

ไตรมาส 1 : 19,054 หน่วย มูลค่ารวม : 66,238 ล้านบาท

ไตรมาส 2 : 13,590 หน่วย มูลค่ารวม : 51,398 ล้านบาท 

ไตรมาส 3 :  8,199 หน่วย มูลค่ารวม :  29,914 ล้านบาท

ไตรมาส 4 :  8,625 หน่วย มูลค่ารวม :  34,435 ล้านบาท

ปี 2566 

ไตรมาส 1 : 9,731 หน่วย มูลค่ารวม : 36,036 ล้านบาท

ไตรมาส 2 : 5,888 หน่วย มูลค่ารวม : 24,166 ล้านบาท 

ไตรมาส 3 : 7,805 หน่วย มูลค่ารวม : 29,762 ล้านบาท

ไตรมาส 4 : 7,289 หน่วย มูลค่ารวม : 25,719 ล้านบาท

อ้างอิง : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center) หรือ REIC 

ชาวต่างชาติกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หมวดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศกำลังประสบปัญหา จากปัจจัยเรื่องภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซบเซา รวมถึงสถาบันการเงินไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากเกรงว่าจะเป็นหนี้สูญ (NPL) จนเป็นผลให้การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศลดลง -0.6% แต่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นถึง 4.3% ซึ่งจุดนี้อาจเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้รัฐบาลพยายามหาแรงจูงใจต่างๆ เพื่อเรียกกำลังซื้อจากภายนอกเข้ามาทดแทนกำลังซื้อภายในประเทศที่กำลังอ่อนแรงลง เพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศให้กลับมาเดินเครื่องได้อีกครั้ง

“ในภาวะที่ต้องยอมรับว่า ภายในประเทศยังไม่ฟื้น แล้วเราต้องการเม็ดเงินเข้ามาพัฒนาเศรษฐกิจของเราให้หลุดพ้นจากการติดหล่มอย่างในทุกวันนี้ ให้เศรษฐกิจของประเทศสามารถเดินหน้าต่อไปได้ ก็อาจมีความจำเป็นต้องมองหามาตรการในระยะสั้นๆ 2-3 ปี เพื่อเฟ้นหาเม็ดเงินใหม่ๆจากภายนอกเข้ามาหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจในภาพรวม เพราะทุกวันนี้มองไปแล้ว เกือบทุก Sector จะเห็นได้ว่าอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด 

ซึ่งเอาล่ะอาจจะยกเว้น Sector การท่องเที่ยว และเราควรจะคิดว่าจะใช้จุดเด่นของภาคการท่องเที่ยวให้ดึงให้เกิดเม็ดเงินและการลงทุนใหม่ ๆ ตามขึ้นมาได้อย่างไร แต่ส่วนหนึ่งก็ต้องยอมรับว่า การท่องเที่ยวมันไม่ได้มีทั่วประเทศ การท่องเที่ยวมีแค่บางจังหวัด ดังนั้น เราจึงควรมองภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นด้วย” 

“เท่าที่ผมเคยได้หารือกับบรรดาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจ คือ เมื่อครั้งประเทศไทยประสบวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 จะทำอย่างไรเศรษฐกิจไทยก็ไม่ฟื้นตัวสักที ต่อมาในปี 2542 รัฐบาลในสมัยนั้นได้ตัดสินใจให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึง 100% ภายในระยะเวลาสั้นๆ  เพียง 5 ปี โดยมีวัตถุประสงค์สำคัญคือกระตุ้นเศรษฐกิจไทยมาแล้ว 

เรื่องถัดมา ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ในเวลานี้ คอนโดมีเนียมขายไม่ดี หรือแม้ขายได้แต่ก็ยังโอนฯ ไม่ได้ แต่ถ้าหากมีแรงซื้อเข้ามาดูดซับอุปทานส่วนเกินพวกนี้ไปได้ในระยะหนึ่ง เพื่อให้มีเม็ดเงินใหม่ๆเข้ามา แล้วส่งต่อไปยังผู้ประกอบการ จากนั้นผู้ประกอบการก็นำไปลงทุนต่อและเกิดการจ้างงานใหม่ มันก็น่าจะช่วยทำให้อุตสาหกรรมต้นน้ำ ปลายน้ำขยับเขยื้อนทั้ง Supply Chain ของอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนขึ้นเช่นกัน”  

ต้องจับตา

“แน่นอนว่าในข้อดีย่อมมีข้อเสีย ดังนั้น สิ่งที่ต้องระแวดระวังมากที่สุด คือ การหวังเข้ามาเก็งกำไรระยะสั้นของคนต่างชาติ ดังนั้นภาครัฐควรจะต้องมีมาตรการในการกลั่นกรองนักลงทุน เช่น ควรจะเป็นชาวต่างชาติที่อยากจะเข้ามาซื้ออสังหาเพื่อการอยู่อาศัยในประเทศจริงๆ และไม่ควรเป็นการเปิดให้ซื้อได้ทั่วประเทศทุกพื้นที่หรือทุกจังหวัด แต่ควรเปิดให้เฉพาะบางจังหวัดหรือบางพื้นที่ ที่ชาวต่างชาติอาจจะมีความประสงค์อยากจะมาใช้ชีวิตที่ประเทศไทย หรือ เป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ในการพัฒนาประเทศ รวมถึงอาจจะล็อกเอาไว้เลยว่า เมื่อซื้อแล้วห้ามขายภายในระยะเวลาอย่างน้อย 3-5 ปี เป็นต้น 

จากนั้นจะต้องมีการประเมินผลดีและผลเสียว่าจะไปต่อหรือพอแค่นี้ ซึ่งหากทำได้แบบนี้ ส่วนตัวเชื่อมั่นว่า น่าจะช่วยระบาย Supply ในตลาดออกไปได้ดีในระดับหนึ่ง

นอกจากนี้ สิ่งที่อยากจะย้ำเตือน คือ มาตรการนี้ควรใช้ภายในระยะเวลาสั้นๆเท่านั้น เพราะหากใช้ในระยะยาวเกินไป อาจเป็นผลให้ Demand จากภายนอกเข้ามามากเกินไป จนทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นได้ เพราะอย่างที่เน้นย้ำอยู่เสมอๆ คือ ความจำเป็น ต้องเป็นความจำเป็นเท่าที่จำเป็นเท่านั้น!”

ความสำคัญของแรงซื้อในประเทศกับตลาดคอนโดมีเนียม

“สิ่งหนึ่งที่ต้องไม่ลืม คือ ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมีเนียม ต้องพึ่งพาแรงซื้อจากภายในประเทศในสัดส่วนที่สูงถึงกว่า 70% ฉะนั้นในช่วงระยะสั้นๆที่เปิดให้นักลงทุนจากภายนอกเข้ามา รัฐบาลควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อสร้างกำลังซื้อของประชาชนให้กลับคืนมาให้ได้โดยเร็วที่สุด เพราะไม่ว่าอย่างไรตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องหวังพึ่งพากำลังซื้อจากภายในประเทศเป็นหลักอยู่ดี 

นอกจากนี้ อีกสิ่งหนึ่งที่รัฐบาลต้องตระหนักคือ ยังมีคนไทยอีกจำนวนไม่น้อยที่ยังไม่สามารถเข้าถึงการเป็นกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ ดังนั้น รัฐบาลจึงควรเดินหน้านโยบายเรื่องการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนอย่างจริงจัง โดยอาจทำสัญญาประชาคมว่าจากนี้ไป คนไทยทุกคนจะมีที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอนเป็นต้น ซึ่งหากทำได้เช่นนี้ประชาชนก็อาจจะคลายความกังวลไปได้ส่วนหนึ่ง”

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวทิ้งท้าย 

ห้องชุดแบบไหนที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อ?

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ไตรมาส 1 ปี 2567 : 3,938 หน่วย (+4.3%) มูลค่า 18,013 ล้านบาท (+5.2%) 

รวมพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ 173,007 ตารางเมตร (+2.6%)

อันดับที่ 1 จังหวัดชลบุรี : สัดส่วนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 38.6% 

อันดับที่ 2 กรุงเทพมหานคร : สัดส่วนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 38% 

รวมสัดส่วนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 76.6% และคิดเป็น 82.5% ของสัดส่วนมูลค่ารวมการโอนกรรมสิทธิ์ 

อ้างอิง : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center) หรือ REIC 

ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์ รายงาน 

กราฟิก : Anon Chantanant

อ่านบทความในรูปแบบ Storytelling เพิ่มเติม

ฟลอเรียน เวียร์ตซ์ แสงแห่งความหวังของเยอรมนี ในยูโร 2024

ลามีน ยามาล เครื่องจักรทำลายสถิติยูโร 2024 และเมสซีคนใหม่

จี ดรากอน และพรมแดนใหม่ K-POP Metaverse

บอลยูโร 2024 กับ FUSSBALLLIEBE ที่แปลว่า ความรักในฟุตบอล

กลยุทธ์กู้วิกฤติ Adidas ด้วยการคืนสู่ DNA ของ CEO ที่อยากเป็นนักฟุตบอล

สร้างสรรค์โดย
ทีมข่าวเฉพาะกิจ

ทีมข่าวเฉพาะกิจ

Share

เราใช้คุ้กกี้ 

เพื่อให้ทุกคนได้ประสบการณ์การใช้งานที่ดียิ่งขึ้น

อ่านเพิ่มเติมคลิก (Privacy Policy) และ (Cookie Policy)

รับทราบ