โควิด-19 ทำพิษ! "มนุษย์ออฟฟิศ" ต้อง Work From Home กันยาวๆ ส่งผลกระทบเป็นโดมิโน "ออฟฟิศให้เช่า" อ่วมด้วย คนเช่าเงินตึงมือย้ายหนีหาทำเลถูก!

เครียดกันทุกหนทุกแห่ง!... เมื่อสถานการณ์โควิด-19 ภายในประเทศไทยยังไม่คลี่คลายในแบบที่ว่าหายใจคล่องจมูก โดย ณ วันที่ 21 มิถุนายน 2564 มียอดผู้ป่วยติดเชื้อสะสมมากกว่า 2 แสนราย เฉลี่ยรอบ 7 วันล่าสุด มีผู้ป่วยติดเชื้อรายใหม่ถึง 3,000 กว่าราย

ขณะที่ กรุงเทพฯ เมืองหลวงที่เคยคลาคล่ำไปด้วยแสงสีและผู้คนขวักไขว่ ในห้วงเวลาของโรคระบาดเช่นนี้ก็เงียบสงบลงทันตา การจราจรบนท้องถนนเบาบางอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน บางส่วนกลับสู่บ้านเกิดเมืองนอนตัวเอง บางส่วนต้องอยู่แต่ในบ้าน แม้แต่พื้นที่โรงเรียนที่เคยมีเด็กวิ่งกันเต็มสนามก็ต้องปรับรูปแบบเป็น "เรียนออนไลน์" และแน่นอนว่า "มนุษย์ออฟฟิศ" หลายๆ แห่งก็หนีไม่พ้นที่จะต้องมูฟตัวเองเข้าสู่โหมด Work From Home (WFH) หรือการทำงานจากที่บ้าน

ถ้านับเฉพาะสถิติปี 2564 นี้ ตัวเลขการทำงานจากบ้าน (Work From Home) หรือการทำงานทางไกลอย่าง "รีโมต" (Remote) อาจจะยังมองว่าเป็นตัวเลขที่ต่ำอยู่ นั่นคือ บริษัทต่างๆ ทั่วโลกมีเพียง 16% เท่านั้นที่ Work From Home แบบ 100% แต่ความน่าสนใจ คือ ปัจจุบันพบว่า หลายบริษัทไม่มี "ออฟฟิศ" หรือสำนักงานใหญ่

...

นั่นจึงเป็นสัญญาณได้ว่า การเติบโตของการทำงานรูปแบบ Work From Home หรือ Remote จะมีการเติบโตเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอีกไม่กี่ปีถัดมานี้อย่างแน่นอน

ทั้งนี้ อุตสาหกรรมที่พบว่า Work From Home หรือ Remote สูงที่สุดในโลก คือ ธุรกิจการดูแลสุขภาพ 15%, ธุรกิจเทคโนโลยี 10% และการให้บริการทางการเงิน 9%

สถิติอื่นๆ ของ Work From Home และ Remote มีอะไรบ้างที่น่าสนใจเพิ่มเติม?

1. 44% ของบริษัทต่างๆ ทั่วโลกในปีนี้ (2564) ยังไม่อนุญาตให้มีการทำงานทางไกลหรือจากบ้านแบบ 100%

2. เหตุผลหลักของคนที่เลือกทำงานทางไกลและทำงานจากบ้าน คือ สามารถสร้างสมดุลระหว่างการทำงานและการใช้ชีวิต ที่เรียกว่า Work-Life Balance ได้ดีกว่า

3. 77% ของคนทำงานทางไกลและทำงานจากบ้าน บอกว่า ประสิทธิภาพการทำงานของพวกเขาดีขึ้นเวลาที่ทำจากบ้าน

4. ความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ที่สุด 3 อย่างของการทำงานทางไกลหรือทำงานจากบ้าน คือ 1) ถอดปลั๊กหลังเลิกงาน 22%, 2) ความเปล่าเปลี่ยว 19% และ 3) การสื่อสาร/การทำงานร่วมกัน 17%

ทีนี้กลับมาสู่ประโยคหนึ่งที่ว่า หลายๆ บริษัทเลือกที่จะปลดภาระการแบกรับค่าใช้จ่ายบางส่วนออก หลังจากพิจารณาประสิทธิภาพการทำงานแบบ Work From Home ทั้งหมดแล้ว แน่นอน... หนึ่งในเงินก้อนใหญ่ คือ "ค่าเช่าออฟฟิศ"

‣ โควิดทำพิษ...คนเช่าเงินตึงมือ!

ช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา (2564) ทั่วทั้งกรุงเทพฯ มีปริมาณการใช้พื้นที่ออฟฟิศให้เช่ากว่า 9.3 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 0.3% จากไตรมาส 4 ปี 2563 และเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อน (2563) ถึง 1.8% นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564-2567 อีกประมาณ 1.2 ล้านตารางเมตร

โดยจากข้อมูลดังกล่าวนั้นเป็นการเก็บรวบรวมเฉพาะที่มีการประกาศต่อสาธารณะเท่านั้น ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่ปริมาณออฟฟิศให้เช่าในอนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลง เพราะสถานการณ์ตลาดขณะนี้ไม่มีความแน่นอนสักเท่าไร...

หนึ่งในความน่าสนใจของ "ตลาดออฟฟิศให้เช่า" ในช่วงปีนี้ (2564) คือ การพบว่า ตัวเลขโดยรวมการใช้พื้นที่ที่เป็น "บวก" มาตลอด เปิดต้นปีนี้ (2564) กลับ "ติดลบ" 23,521 ตารางเมตร หรือลดลงถึง 465.3% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 207.2% เทียบกับปีก่อน (2563)

สาเหตุคืออะไร?

...

จากการสำรวจของ CBRE พบความน่าสนใจว่า ตัวเลขที่ว่านั้นเป็นลักษณะของการ "โยกย้าย" ที่เห็นได้ว่า บรรดาผู้เช่าออฟฟิศทั้งหลายเลือกที่จะปรับลดพื้นที่ของตัวเองลง และหอบข้าวหอบของไปหาออฟฟิศแห่งใหม่ที่ "พอดิบพอดี" กับเงินในกระเป๋าและไซส์บริษัท เพราะจากสถานการณ์วิกฤติโควิด-19 ที่เกิดขึ้น บรรดาผู้เช่าออฟฟิศต่างบอกเป็นเสียงเดียวกันว่า "ฐานะทางการเงินตอนนี้ยากลำบากและแสนจะตึงมือ อยู่ในสถานะของความไม่แน่นอนนับตั้งแต่โควิด-19 เริ่มระบาดหนักๆ แล้ว"

นั่นจึงส่งผลให้การตั้งออฟฟิศแห่งใหม่และการวางแผนขยายพื้นที่ออฟฟิศอาจจะต้องถูกยืดออกไปก่อนจนกว่าตลาดจะมีการฟื้นตัว

อีกความน่าสนใจ คือ การเปลี่ยนแปลงของบรรดา "ออฟฟิศให้เช่า" ในย่าน CBD!

*หมายเหตุ: CBD หรือ "ซีบีดี" มาจากคำเต็มว่า Central Business District หมายถึงย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ-ธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ

‣ เปิดตัวเลข "ตลาดออฟฟิศ" ในกรุงเทพฯ

1. สต๊อกพื้นที่ทั้งหมด : 9.26 ล้านตารางเมตร
- โซน CBD : 4.51 ล้านตารางเมตร
- โซน CBD เกรด A : 1.54 ล้านตารางเมตร
- นอกโซน CBD เกรด A : 0.7 ล้านตารางเมตร

...

2. พื้นที่ว่างทั้งหมด : 0.92 ล้านตารางเมตร
- โซน CBD : 0.4 ล้านตารางเมตร
- โซน CBD เกรด A : 0.14 ล้านตารางเมตร
- นอกโซน CBD เกรด A : 0.04 ล้านตารางเมตร

หากมองไปที่ตลาดย่อยโซน CBD เกรด B ก็พบว่า ภาพรวมการใช้พื้นที่ติดลบ 11,642 ตารางเมตร ขณะที่ ปี 2563 ติดลบ 25,498 ตารางเมตร โดยนักวิเคราะห์จาก CBRE เชื่อว่า ตัวเลขที่เกิดขึ้นนั้นเป็นผลมาจากการที่บรรดาผู้เช่าออฟฟิศเกรด B พิจารณาโยกย้ายที่ตั้งออฟฟิศใหม่ที่อยู่นอกโซน CBD เหตุผลง่ายๆ คือ อัตราค่าเช่าถูกกว่า และในอนาคตก็พอจะมองเห็นประโยชน์ที่จะได้รับจากเส้นทางขนส่งมวลชนใหม่

ช่วง 3 เดือนแรกของปี 2564 สรุปตัวเลขออฟฟิศให้เช่าที่ยัง "ว่าง" อยู่รวมทั้งหมด 8.3 ล้านตารางเมตร!

ขณะเดียวกันก็พบว่า อัตราการใช้พื้นที่ออฟฟิศทั้งหมดลดลง 0.5% มาอยู่ที่ 90.1% จากไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 4 ปี 2563) ซึ่งการใช้พื้นที่ออฟฟิศที่ลดลงมากที่สุดในตลอดย่อย คือ ออฟฟิศให้เช่าเกรด A นอกโซน CBD จาก 93.7% เป็น 90.4%

...

ที่น่าจับตามองต่อไป คือ โควิด-19 ที่มีส่วนในการชักนำให้บรรดาผู้เช่าทั้งหลายเกิดภาวะกดดันทางการเงิน ซึ่งนั่นจะส่งผลให้ปริมาณออฟฟิศใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดล่าช้าออกไป และมีแนวโน้มชัดเจนว่า อัตราการใช้ออฟฟิศจะลดลงด้วยในอนาคต

อีกหนึ่งการเคลื่อนไหวเล็กๆ ในตลาดออฟฟิศให้เช่านี้ คือ "ราคาค่าเช่า"

โดยราคาเช่าเฉลี่ยของออฟฟิศเกรด A ในโซน CBD เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 3.2% ไปเป็น 1,135 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากเดิมอยู่ที่ 1,100 บาท ซึ่งนักวิเคราะห์ CBRE มองว่าเป็นผลมาจากการเติบโตของการเช่าซื้อในบางภาคธุรกิจ เช่น อี-คอมเมิร์ซ, เทคโนโลยี และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับสุขภาพ

"การเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าออฟฟิศจะปรากฏเพียงแค่ขอบเขตของออฟฟิศเกรด A ในโซน CBD ที่เปิดใหม่เท่านั้น คาดว่าอัตราการใช้ออฟฟิศจะเหนือกว่า 90%"

นั่นหมายความว่า ออฟฟิศให้เช่าเกรดอื่นๆ จะลดลงใช่หรือไม่?

คำตอบ คือ ตลาดย่อยนอกโซน CBD บรรดาออฟฟิศเกรด B อัตราเช่าค่อยๆ ลดลงจากปีก่อน 2.9% หรือจาก 724 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เป็น 706 บาท

เพราะอะไร?

เหตุผล คือ บรรดาผู้ให้เช่าเลือกที่จะเก็บรักษาบรรดาผู้เช่าเดิมเอาไว้ ขณะเดียวกันก็หวังว่า ค่าเช่าที่ถูกแสนถูกนี้จะดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ที่อยากเปลี่ยนทำเลจากโซน CBD มาอยู่ที่นี่เพื่อลดต้นทุนค่าเช่าลง

อัตราค่าเช่า
- เกรด A โซน CBD : 1,135 บาทต่อตารางเมตร
- เกรด A นอกโซน CBD : 893 บาทต่อตารางเมตร
- เกรด B โซน CBD : 796 บาทต่อตารางเมตร
- เกรด B นอกโซน CBD : 706 บาทต่อตารางเมตร

ไม่อาจปฏิเสธว่า เวลานี้ "ค่าเช่า" เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกที่ตั้งออฟฟิศของบริษัทต่างๆ โดยเฉพาะบริษัทเอสเอ็มอี (SMEs) และสตาร์ทอัพ (Start Ups) จากเดิมที่เคยอยู่ในโซน CBD ก็ตัดสินใจย้ายทำเลไปอยู่นอกโซน CBD ไม่ว่าจะเป็นออฟฟิศเกรด B นอกโซน CBD หรือเลือกออฟฟิศแบบสแตนด์อโลน/โฮมออฟฟิศ เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่ถูกกว่า

สำหรับอนาคต มีการประมาณการว่า ปี 2566 ศักยภาพการใช้พื้นที่ออฟฟิศอาจต่ำลงเป็น 84.5% ด้วยปริมาณพื้นที่ออฟฟิศ 1.13 ล้านตารางเมตรที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และคาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2564-2566 และอีก 1.11 ล้านตารางเมตรตามแผนโครงการต่างๆ

จากตัวเลขที่เกิดขึ้น ปรากฏกับภาพที่เราได้เห็น ออฟฟิศให้เช่ายังคงติดป้ายรอคนเข้าไปใช้สถานที่อยู่อีกจำนวนมาก ที่น่าจับตามอง คือ พฤติกรรมการทำงานหลังจากวิกฤติโควิด-19 จบสิ้นลง...จะมีคนเลือกกลับไปใช้พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเหล่านั้นอีกหรือไม่? หากกลับไปอีกครั้งก็มีแววว่า ทำเลนอกโซน CBD เกรด B ลงมาคงเป็นตัวเลือกแรกๆ.

ข่าวน่าสนใจ: