ใครๆ ก็อยากมี "บ้าน" แต่การจะมี "บ้าน" กลับไม่ได้ง่ายดั่งใจนึก ยิ่งในภาวะที่ "กระเป๋าเงินแฟบ!" แบบนี้ ถึงพอมีเงินอยู่บ้าง แต่ก็ต้องคิดแล้วคิดอีก...ว่าถ้าซื้อแล้วจะไหวไหม?

เมื่อเป็นเช่นนั้น ตัวเลขที่สะท้อนให้เห็นก็คือ "สินเชื่อที่อยู่อาศัย" อยู่ในภาวะติดลบ!

ซึ่งก่อนจะไปถึงภาพของ "สินเชื่อ" มาดูสักนิดนึงว่า "มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์" เป็นอย่างไรบ้าง?

ในภาพรวมจะเห็นได้ว่า ปี 2563 จะมีบางตัวที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ในทุกๆ เดือน ซึ่งเมื่อมาดู 3 ปีย้อนหลัง พบว่า จริงๆ แล้วที่ยอดเพิ่มนั้น สูงในแง่ของจำนวนเงินเฉพาะงวด หรือเดือนที่ปิดไตรมาสเท่านั้นเอง

แล้วสิ่งที่เกิดขึ้นคืออะไร...ทุกเดือนติดลบ!

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปี 2563 หดตัวลงทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า คือ 358,496 หน่วย (-8.5%) มูลค่า 928,376 ล้านบาท (-0.3%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

แน่นอนว่า กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังคงเป็นกลุ่มที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด จำนวน 196,639 หน่วย สัดส่วน 54.9% ลดลงจากปีก่อน -4.7% แต่มีมูลค่าการโอน 613,590 ล้านบาท สัดส่วน 66.1% เพิ่มขึ้น +0.3%

...

ดังนั้น การที่ "ตลาดสินเชื่อ" พึ่งพา "การโอนกรรมสิทธิ์" จึงมีภาวะบ่งชี้ว่า "ปี 2563 ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะมีแนวโน้มภาวะติดลบ!"

ยิ่งช่วงหลังที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย "สินเชื่อที่อยู่อาศัย" มากขึ้น อันมีความเสี่ยงมาจากรายได้และกำลังซื้อที่ลดลง ก็เห็นได้ว่า Rejection Rate หรือ "ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ" นั้นสูงขึ้น

ซึ่งจากตัวเลขรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 3 ไตรมาสของปี 2563 มูลค่า 439,774 ล้านบาท ประเมินว่า ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2563 จะมีมูลค่าประมาณ 599,953 ล้านบาท ลดลง -6.3%

"ปีที่แล้ว (2563) เจอวิกฤติโควิด-19 สิ่งที่จะเห็นก็คือ คนยังมีแผนในการซื้อบ้าน คนยังมีเงินที่จะซื้อบ้าน แต่พอมาปีนี้ (2564) คนผ่านเหตุการณ์ที่ทำให้มีรายได้น้อยลง ทำให้เขาขาดความเชื่อมั่นในการที่จะซื้อที่อยู่อาศัย"

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อธิบายภาพปี 2564 ว่า ทิศทางของ "สินเชื่อ" ของปีนี้ น่าจะมีทิศทางที่ทรงๆ ตัว ดังนั้น พอมาดูในเรื่องของทิศทาง "ตลาดสินเชื่อ" ก็ยังมีทิศทางที่ยังไปได้ แต่ถ้าดูจากตัวเลขจะเห็นว่า สินเชื่อปล่อยใหม่ในปี 2561 เคยสูงถึง 700,000 ล้านบาท ก็ลดลงมาเหลือ 600,000 กว่าล้านบาทในปี 2562-2563 ตรงนี้เป็นตัวเงินที่สะท้อนกลับไปที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลง ตลาดการเงินที่อยู่อาศัยก็ต้องปรับลดลงด้วย

สำหรับภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2564 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 617,505 ล้านบาท โดยมีอัตราการขยายตัวระหว่าง +0.5-3.2% เมื่อเทียบกับปี 2563

ดร.วิชัย มองอีกว่า ปี 2564 สินเชื่อยังคงอยู่ในกลุ่มกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะตัวเลขสูงปรี๊ดอยู่จังหวัดเดียว แต่ภาคอื่นๆ เรียกว่าน้อย อย่างเขตเศรษฐกิจพิเศษและภาคตะวันออก หรือ "อีอีซี" (EEC) ก็ยังไม่เยอะเท่า

"อันนี้เป็นจุดหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นว่า สินเชื่อในปี 2564 น่าจะมีภาวะที่ลดลงกว่าเดิมอยู่บ้าง อันนี้เป็น Base Case Scenerio"

แล้วในเมื่อ "การโอนกรรมสิทธิ์" มีผลสอดคล้องกับ "ตลาดสินเชื่อ" มาตรการของภาครัฐที่เข็นออกมากระตุ้นในเรื่องนี้...ช่วยได้มากน้อยแค่ไหน?

ดร.วิชัย ให้ข้อมูลว่า มาตรการของภาครัฐ เช่น การลดค่าโอน ลดค่าจดจำนอง มีส่วนช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์อยู่บ้าง แต่จะเห็นได้ว่า "บ้านราคาต่ำกว่าล้านบาท" แทบเรียกได้ว่า ไม่ค่อยมีผลในการกระตุ้นเท่าไร เพราะไม่ค่อยมีบ้านราคาต่ำกว่าล้านบาทมากนัก แต่ถ้าดูตัวเลขจะเห็นว่า บ้านราคา 2,000,000-3,000,000 บาท ตัวเลขจะเป็นบวก แปลว่า กลุ่มนี้เป็น Majority หรือส่วนใหญ่ของตลาด ซึ่งพวกนี้จะเป็นตัวหนึ่งที่ทำให้ "ตลาดสินเชื่อ" ขยับตัว ตอนนี้กลุ่มนี้เป็นกลุ่มหลัก

...

โดย "บ้านจัดสรร" ราคาต่ำกว่าหรือเท่ากับ 1,000,000 บาท มูลค่าขายได้ใหม่ปี 2563 อยู่ที่ 100 ล้านบาท ลดลง -35.6% (YoY) และมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น +3.2% สัดส่วน 0.2% เทียบกับระดับราคา 1,010,000-3,000,000 บาท ที่มีมูลค่าขายได้ใหม่ 43,349 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +14.3% และมีหน่วยเหลือขาย +8.4% คิดเป็นสัดส่วน 32.2%

และนอกจาก 2 กลุ่มราคาที่ว่าไปแล้วนั้น อยากเน้นให้ดูกลุ่มราคา 3,000,000-5,000,000 บาท ที่หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น +15.6% จำนวน 10,998 หน่วย สัดส่วน 20.6% มูลค่า 44,670 ล้านบาท (+18.0%)

ดร.วิชัย เชื่อว่า หากมีการกระตุ้นด้วยก็น่าจะปรับตัวดียิ่งขึ้นกว่านี้ เดิมกลุ่มนี้เป็นไปตามธรรมชาติ โชคดีที่ปีที่แล้ว (2563) เอกชนออกมาตรการลดราคา แล้วก็มีการให้อยู่ฟรี มีโปรโมชั่นต่างๆ ที่น่าสนใจ ก็ทำให้บ้านระดับราคา 2,000,000-3,000,000 บาท หรือ 3,000,000-5,000,000 บาท ไปได้ค่อนข้างเร็ว แต่ภาวะการณ์นี้ บ้านระดับราคา 3,000,000-5,000,000 บาท ยังไม่มีอะไรมากระตุ้น แต่ก็สามารถไปได้ เพราะภาคเอกชนช่วยดึงตลาดขึ้น

ถ้ามาดู "คอนโดมิเนียม" จริงๆ แล้วระดับราคา 2,000,000-3,000,000 บาท จะเป็นคอนโดมิเนียมหลักๆ ที่เกิดขึ้น แล้วก็ระดับราคา 3,000,000-5,000,000 บาท อาจเป็นตัวหนึ่งที่มีทิศทางเดียวกัน เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมมี Supply ค่อนข้างเยอะ ซึ่งถ้ามีการกระตุ้นก็จทำให้เกิด "สินเชื่อ" ขึ้นมาได้

...

"การปล่อยเงินเข้าสู่มือของคนซื้อ แล้วเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ดังนั้น น่าจะต้องกระตุ้นเงินเข้าไปในกลุ่มเหล่านี้มากขึ้น ก็จะทำให้กลุ่มผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกต่างๆ ในส่วนของคอนโดมิเนียมได้"

แต่การที่ "สินเชื่อ" ลดลง ไม่ได้มีเหตุผลเพียงแค่นี้ ยังมีอีกเหตุผล คือ คนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหายไป!

ทั้งนี้ มีการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2564 ว่าจะค่อยๆ ขยายตัวต่อเนื่องจากครึ่งหลังของปี 2563 และจะปรับดีขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2564

ดร.วิชัย อธิบายภาพว่า การที่คนซื้อเพื่อการลงทุนหายไป เป็นผลจากมาตรการควบคุมบ้านหลังที่ 2 จากเดิมที่เขาเคยลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ผลตอบแทนอย่างต่ำ 6% ยังไม่รวมกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) หมายถึงว่า รวมมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี ที่เพิ่มขึ้นจากแต่ก่อนนี้ 5% เพราะว่า ถ้าเขาได้รับผลตอบแทนบ้านจากการปล่อยเช่า 6-8% บวกกับการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างน้อย 5% ปีๆ นึงจะได้ผลตอบแทน 10% กว่า ซึ่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์พวกนี้ ตอนนี้ไม่มี หายไปจากตลาดพอสมควร ยกเว้นโปรโมชันแรงๆ ซื้อแล้วหวังว่าจะขายต่อได้หรือปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลดี

...

ในส่วนของคนต่างชาตินั้น ดร.วิชัย ให้ข้อมูลว่า กลุ่มนี้ไม่ได้ใช้สินเชื่อ หลักๆ ที่จะกระทบจากการหายไปของต่างชาติ คือ ผู้ประกอบการมากกว่า ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่มองกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้ซื้อต่างชาติ

แต่ว่ากันตามจริงแล้ว...ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่เริ่มหดตัวมาตั้งแต่ปี 2562 จากมาตรการ LTV เมื่อรวมกับวิกฤติโควิด-19 ก็ทำให้ปีที่ผ่านมา (2563) อยู่ในภาวะหดตัว ซึ่งผลจากการขายที่หดตัวลงนั้น ก็ทำให้หน่วยเหลือขายครึ่งหลังของปี 2563 ในภาพรวมคาดว่าจะเพิ่มขึ้น +6.1% และคาดว่า ปี 2564 คอนโดมิเนียมจะเหลือขายเพิ่มขึ้น +16.5% เนื่องจากเผชิญกับปัญหากำลังซื้อจากต่างชาติ

"คนที่ซื้อเพื่อการลงทุนจำนวนหนึ่งและคนต่างชาติได้หายไปจากตลาด ตรงนี้เป็นจุดหนึ่งที่ทำให้ ตลาดสินเชื่อ อาจจะมีแนวโน้มซบเซาลงบ้าง แต่อันนี้มองในแง่ Base Case ถ้ามองในแง่ของ Best Case เชื่อว่าเป็นบวกกลับมาได้ ถ้าทุกอย่างกลับคืนมาดีขึ้น ความมั่นใจของคนกลับมา ตลาดจะกลับมาดีขึ้น มีการกระตุ้นเงินเข้าสู่ตลาดสินเชื่อมากขึ้น"

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้สถานการณ์จะกลับมาดีขึ้นในอนาคต หากสถานะ "ไร้กำลังซื้อ" ของคนไทยในภาวะที่ "หนี้ครัวเรือน" เพิ่มขึ้นเป็น 75% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ยังคงดำเนินต่อไป ก็น่ากังวลว่า "ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย" อาจไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่หวังไว้.

ข่าวน่าสนใจ:

ข้อมูลอ้างอิง:

  • สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2563 และแนวโน้มปี 2564 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)
  • สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่บุคคลทั่วไปทั่วประเทศ (ม.ค.-ก.ย. 2563) โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)