ควรรู้ก่อนพังเละ! เปิดสิทธิ์เจ้าของ ตรวจบ้านขณะปล่อยเช่า ทำง่าย พ้นข้อหาบุกรุก

ปัจจุบันการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์มีอยู่มากมาย ไม่ว่าจะเป็น คอนโด หรือบ้าน และมักมีข่าวเกี่ยวกับผู้เช่าสุดแสบ ทำสภาพบ้านพังเสียหายยับเยินทุกปี ดังกรณีล่าสุด เกิดขึ้นในวันที่ 24 พ.ย. 61 ที่ จ.ขอนแก่น นายปิยะพงษ์ บุตรโส เจ้าของบ้านถึงกับช็อก หลังคนเช่าบ้านมหาภัยค้างชำระค่าเช่าบ้าน 1 เดือน เป็นเงิน 8 พันบาท ไม่สามารถติดต่อได้ และเมื่อเดินทางมาดูบ้านเช่า รู้สึกตกใจ เนื่องจากสภาพบ้านหรูราคา 3 ล้าน พังยับ สภาพรกรุงรัง ต้องควักเงิน 3 แสนซ่อมทั้งหลัง

จากกรณีนี้ คงทำให้เจ้าของทรัพย์สินที่กำลังริเริ่มปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโด คงคิดหลายตลบว่าควรปล่อยเช่าดีไหม เพราะหากโชคร้ายอาจเจอผู้เช่าสุดแสบ ได้เงินค่าเช่าไม่คุ้มกับค่าซ่อมแซม เช่นนี้แล้วควรทำอย่างไรดี เพราะโดยมากผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์สิน) มักจะรู้ว่าบ้านของตัวเองพังเละเทะหลังผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าบ้าน หากระหว่างให้เช่า เจ้าของบ้านเข้าไปดูบ้านของตัวเองได้ไหม ผิดกฎหมายหรือเปล่า ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์มีคำตอบจาก นายอนันต์ชัย ไชยเดช ทนายความชื่อดัง ชี้แนะวิธีง่ายๆ และไม่ผิดกฎหมายใดๆ ด้วย

ช่องทางตรวจสอบตามกฎหมาย บ้านยังเป๊ะไหม ขณะปล่อยเช่า

นายอนันต์ชัย เร่ิมบทสนทนากับทีมข่าวฯ ในประเด็นสำคัญนี้ว่า ในการปล่อย บ้าน หรือ คอนโด ให้เช่า ควรมีข้อกำหนดและทำสัญญาเช่าไว้เป็นเอกสารลายลักษณ์อักษรร่วมกัน โดยระบุข้อตกลงทุกอย่างให้ชัดเจนตามที่ผู้ให้เช่าพึงรักษาผลประโยชน์ของตนเองมากที่สุด หากกังวลใจกลัวจะเจอในกรณีบ้านพัง

ก่อนให้เช่า ควรระบุในสัญญาเช่าให้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่า หรือตัวแทนของผู้ให้เช่า จะเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราวในเวลาและระยะอันสมควรก็ได้ แต่ถ้าสัญญาเช่าไม่ระบุไว้ ก็สามารถตรวจสอบได้เช่นเดียวกัน ในกรณีที่จะเข้าตรวจสอบนั้น ต้องเป็นเวลาที่เหมาะสม เช่น ในเวลากลางวัน ไม่ตรวจสอบในยามวิกาล

และสิ่งสำคัญที่สุด หากผู้ให้เช่าจะเข้าไปตรวจสอบบ้านครั้งใด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหา จาก 'เจ้าของบ้าน' กลายเป็น 'ผู้บุกรุก' ที่หลายคนยังเข้าใจผิดว่าตนเป็นเจ้าของทรัพย์สิน จะทำอะไรก็ได้กับที่พักของตนขณะมีคนเช่าอยู่ โดยพลการ หรือโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ไม่ได้รับคำยินยอมจากผู้เช่านั้นจะเข้าข่ายการบุกรุก รบกวนการครอบครองอสังหาฯ ของผู้เช่า ซึ่งมีความผิดทางอาญา ตามมาตราที่ 362 คือโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 2,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

รวมไปถึงความผิดฐานละเมิดทางแพ่ง ตามมาตรา 420 ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงต้องทำให้ถูกขั้นตอน ถูกระเบียบ ส่วนผู้เช่าก็จำต้องยอมให้ผู้ให้เช่า หรือตัวแทนของผู้ให้เช่า เข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว ในเวลาและระยะอันสมควร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 555 ด้วย

“กฎหมายให้เข้าตรวจสอบได้ ทั้งในสัญญาเช่าระบุ หรือไม่ระบุไว้ก็ตาม แต่อย่าบ่อยครั้งจนเกิดทำให้ผู้เช่ารำคาญ ก่อนเข้าไปตรวจสอบบ้านทุกครั้ง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการบุกรุก ควรไปลงบันทึกประจำวันกับสถานีตำรวจ ว่าวันนี้ขอเข้าไปตรวจสอบ เนื่องจากทราบว่าผู้เช่าได้ดำเนินการผิดเรื่องใด เมื่อขอเข้าไปตรวจสอบแล้ว หากผู้เช่าไม่ยอมให้เข้าตรวจสอบ ก็ให้พาเจ้าหน้าที่ตำรวจมาขอตรวจสอบ เป็นวิธีการที่เหมาะสมที่สุด” ทนายชื่อดังชี้แนะ

คนพลาดกันบ่อย ต้องระบุในสัญญา ป้องผู้ให้เช่าติดร่างแห

สำหรับเนื้อหาในสัญญาเช่านั้น ทนายอนันต์ชัย เน้นย้ำว่ามีความสำคัญมากๆ “ผู้ให้เช่าที่ดี” ควรทำสัญญาเช่าให้ชัดเจน รัดกุม ควรเป็นข้อผูกมัดที่มีประโยชน์ต่อผู้ให้เช่า โดยไม่ควรเอารัดเอาเปรียบผู้เช่า ให้ตั้งอยู่บนพื้นฐานการปกป้องผลประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้ให้เช่าด้วย 

โดยคู่สัญญาสามารถตกลงและกำหนดเงื่อนไข ภาระหน้าที่ ความสัมพันธ์เกี่ยวกับการเช่าให้ชัดเจนไว้ในสัญญาเช่าได้ เช่น ค่าเช่าเดือนละกี่บาท กำหนดชำระค่าเช่าจ่ายทุกเดือนหรือยังไง ไม่เกินวันที่เท่าไร ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าภาษี ใครเป็นคนจ่าย หน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่า เงื่อนไขการแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า และความรับผิดของผู้เช่า กรณีทรัพย์สินสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นสูญหายหรือเสียหาย การยกเลิกสัญญา เป็นต้น

ที่สำคัญที่คนพลาดกันบ่อย คือ ต้องระบุ "ห้ามทำผิดกฎหมาย" ควรจะระบุลงในสัญญาให้ชัดเจนว่า ห้ามทำผิดกฎหมาย และถ้าเกิดอะไรขึ้น ผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบโดยผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องรับรู้ เพื่อป้องกันโอกาสติดร่างแห กรณีคนเช่าค้ายาเสพติด นำบ้านเช่าเป็นแหล่งเก็บของ

“หากผู้เช่า เช่าแล้วทำผิดสัญญา บ้านพังเละ ต่อเติมทั้งที่ไม่ได้รับอนุญาต ทำนอกเหนือในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้ เพราะถือว่าทำผิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 ระบุว่า ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย

หากทำไม่ดี ยกเลิกสัญญาได้ และเรียกร้องค่าเสียหายตามในสัญญา หากได้ระบุไว้ เช่น ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายใดๆ อันเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่า หรือบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วง หรือบุคคลอื่นใดที่มิใช่บุคคลที่เป็นฝ่ายผู้ให้เช่า” นายอนันต์ชัย กล่าว

และให้ข้อมูลเพิ่มเติม การเลิกสัญญาเช่า ต้องรอให้ผู้เช่าผิดสัญญาในข้อที่เป็นสาระสำคัญ โดยข้อสัญญาไหนเป็นสาระสำคัญในสัญญาเช่า จะระบุข้อความนั้นไว้ด้วยตัวอักษรสีแดง หรือตัวดำหนา หรือตัวเอน ที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และก่อนที่ผู้ให้เช่าจะเลิกสัญญา ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายในกำหนด 30 วันก่อน

หากผู้เช่าละเลยไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ กับกรณีที่เกิดที่ขอนแก่นนั้น สามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ และต้องสืบสวนหาความจริงต่อไป ถ้าผู้เช่าให้เหตุผลว่าไม่ได้ทำ ก็ต้องไปโต้แย้งว่ากันในชั้นศาล

ส่อง สแกนผู้เช่าอย่างละเอียด ได้คนไม่ดีก็มีความเสี่ยงสูง

เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาถูกชักดาบค่าเช่า อีกทั้งจากบ้านสุดสวย กลายเป็นเละเทะ ทนายอนันต์ชัย แนะนำว่า ก่อนให้เช่า ควรตรวจสอบผู้เช่าให้ดี ว่าสามารถดูแลบ้านเราได้ และไม่มีปัญหาการจ่ายเงินค่าเช่า ดังนั้นการคัดเลือกคนที่จะมาเช่า ควรซักถามประวัติต่างๆ ในหลายๆ เรื่อง เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นพิจารณาและตัดสินใจว่าจะให้เช่าดีหรือไม่ เช่น ทำงานอะไร รายได้เท่าไร พร้อมจ่ายค่ามัดจำ 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าไหม อยู่กี่คน มีสัตว์เลี้ยงหรือเปล่า ยิ่งหากสามารถหาข้อมูลจากนายจ้าง หรือเจ้าของบ้านเช่าคนเก่าได้ยิ่งดี จะทำให้รู้ประวัติการเช่าของผู้เช่ารายนี้ว่าดีหรือไม่

และสิ่งสมควรทำอย่างยิ่ง คือ ถ่ายรูปบ้านทุกมุมก่อนให้เช่าไว้เป็นหลักฐาน กรณีหลังเลิกเช่าว่ามีสภาพเปลี่ยนไปหรือไม่ ทั้งนี้วิธีป้องกันที่ดีที่สุดนั้น ผู้ให้เช่า ควรหมั่นไปขอตรวจสอบดูบ้านอยู่เป็นนิตย์ ส่วนผู้เช่าต้องใช้อย่างวิญญูชนปกติ ต้องทำให้ดี ไม่ทำบ้านพัง ทิ้งเรี่ยราด สกปรก ตอกฝาบ้านพังเป็นแถบๆ หรือรื้อสิ่งต่างๆ ซึ่งทนายอนันต์ชัย ย้ำชัดว่า ทุกอย่างขึ้นอยู่กับรายละเอียดสัญญาเช่าที่ผู้ให้เช่ากำหนด และผู้เช่าตกลงร่วมกัน

“การขอตรวจสอบบ้าน ควรระบุในสัญญาเช่า และต้องขอตรวจสอบบ้าง ไปคุยกับผู้เช่าบ้างว่าเป็นอย่างไร ต้องไปดู ไม่งั้นจะเป็นเหมือนข่าว ไม่ผิดกฎหมายหรอกที่จะไปดู หากทำถูกวิธี ควรใส่ใจบ้านเรา ไม่ควรปล่อยปละละเลย เราไม่รู้หรอกว่าจะถูกโกง นอกจากรู้ต้องไปตรวจสอบบ้านบ่อยๆ อย่ารอให้เกิดปัญหา เพราะหากเกิดปัญหาฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย แล้วไม่ได้ตามที่ต้องการ ก็ต้องยึดทรัพย์ผู้เช่า แต่จะมีทรัพย์ให้ยึดหรือเปล่า ผู้ให้เช่าก็ต้องทำใจ ต้องดูคนที่จะให้เช่าให้ดี ไม่ใช่เอาคนไม่ดีมา ก็มีความเสี่ยง เช่าแล้วทำไม่ดี ผิดสัญญาก็ยกเลิกสัญญาได้ทันที เจ้าของบ้านไม่มีความผิดอยู่แล้ว” นายอนันต์ชัย กล่าวชี้แนะ

ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์ รายงาน

สืบเสาะข่าว รับเรื่องราวร้องทุกข์ สามารถส่งเรื่องราว หรือประเด็นปัญหาของท่านมาได้ที่

 reporter.thairath@gmail.com  หรือช่องทาง Facebook : ทีมข่าวเฉพาะกิจ