เปิดสูตรคำนวณ รีไฟแนนซ์บ้านอย่างไรให้คุ้มค่า ช่วงดอกเบี้ยแพง

ในยุคดอกเบี้ยแพง ทำให้การผ่อนบ้านซึ่งเป็นภาระทางการเงินระยะยาว กลายเป็นภาระก้อนใหญ่ขึ้นไปอีก แม้จะมีตัวช่วยแบ่งเบาภาระดอกเบี้ย อย่างการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ที่หลายๆ คนมักทำ เมื่อครบกำหนดสัญญาการผ่อนชำระบ้านกับธนาคาร ทุก 3-5 ปี ที่หลังจากดอกเบี้ยคงที่ หรือ ดอกเบี้ยโปรโมชั่นครบกำหนดแล้ว ธนาคารส่วนใหญ่จะปรับขึ้นดอกเบี้ยบ้าน เป็นอัตราลอยตัว ทำให้เราต้องผ่อนชำระค่าบ้านต่อเดือนแพงขึ้น

แม้ว่าจะชำระค่าบ้านทุกเดือนเท่าเดิม แต่ส่วนเงินต้นจะลดช้าลง เพราะต้องนำไปโปะส่วนต่างดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

การรีไฟแนนซ์บ้านไปยังธนาคารแห่งใหม่ จึงกลายเป็นทางเลือกยอดนิยม สำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้าน เพื่อให้การผ่อนชำระค่าบ้านประหยัดมากขึ้น แม้โดยหลักการแล้ว วิธีนี้จะช่วยลดดอกเบี้ย และภาระการผ่อนต่อเดือนให้น้อยลง แต่ก็อาจจะ “ไม่คุ้มค่า” สำหรับบางคน เมื่อเปรียบเทียบกับ “ค่าใช้จ่าย” ที่จะเกิดขึ้นระหว่างการรีไฟแนนซ์

Thairath Money เปิดสูตรรีไฟแนนซ์บ้านให้คุ้มค่าดอกเบี้ย เปรียบเทียบอย่างไร มีค่าใช้จ่ายอะไรที่ต้องนำมาคำนวณบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ มีอะไรบ้าง?

ในการยื่นรีไฟแนนซ์บ้าน แบ่งค่าใช้จ่ายได้เป็น 2 ส่วน

1. ค่าปรับจากธนาคารเดิม เรียกว่าค่าปรับกรณีไถ่ถอนสินเชื่อก่อนกำหนด ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้แก่ธนาคารเดิม หากเราไถ่ถอนสินเชื่อบ้านก่อนระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งมักจะเป็นช่วงภายใน 3-5 ปีนับจากวันทำสัญญา
2. ค่าใช้จ่ายขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่ เมื่อเราจะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ ธนาคารใหม่ก็จะคิดค่าใช้จ่ายเช่นเดียว กับการขอสินเชื่อใหม่ ประกอบด้วย ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนองหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์

สูตรรีไฟแนนซ์บ้าน ให้คุ้มค่าดอกเบี้ย

วิธีการตรวจสอบว่าการรีไฟแนนซ์นั้นคุ้มค่าหรือไม่ สามารถทำได้โดยการเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จากการรีไฟแนนซ์  กับค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินการที่จะเกิดขึ้น ตามขั้นตอนดังนี้

1.ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้เมื่อรีไฟแนนซ์ 

คำนวณได้จากการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเดิมกับธนาคารใหม่ ดังนี้

ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้= เงินต้น x อัตราดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ x จำนวนปี

เงินต้น คือ จำนวนเงินต้นที่จะไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่

อัตราดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ = อัตราดอกเบี้ยของธนาคารเดิม-อัตราดอกเบี้ยธนาคารใหม่

จำนวนปี คือ ระยะเวลาของอัตราดอกเบี้ยต่ำที่ธนาคารใหม่เสนอ

2.ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์

คำนวณว่าหากเรารีไฟแนนซ์แล้ว จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินการเท่าไร 

โดยแบ่งค่าใช้จ่ายเป็น 3 อย่าง ดังนี้

-ค่าปรับกรณีไถ่ถอนสินเชื่อก่อนกำหนด

ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้แก่ธนาคารเดิม หากเราไถ่ถอนสินเชื่อที่อยู่อาศัยก่อนระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งมักจะเป็นช่วงภายใน 3-5 ปีนับจากวันทำสัญญา 

-ค่าประเมินหลักประหลัก

ค่าดำเนินการของทางธนาคารที่จะเข้าไปประเมินราคาบ้านหลังเดิมที่มีอยู่ โดยทางธนาคารจะส่งผู้เชี่ยวชาญมาประเมินบ้านว่ามีมูลค่าเท่าไหร่ การประเมินราคาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 1,000 - 3,000 บาทโดยประมาณ

-ค่าจดจำนองหลักประกัน

ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเรียกเก็บจากผู้ที่ทำเรื่องขอกู้ซื้อบ้าน โดยคำนวณจากอัตรา 1% ของวงเงินจำนองบ้าน แต่ไม่เกิน 200,000 บาท และค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ แต่ไม่เกิน 10,000 บาท

เมื่อคำนวณดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จากการรีไฟแนนซ์ และค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นแล้ว ให้นำทั้งสองส่วนนี้มาเปรียบเทียบกัน หาก “ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ "มากกว่า" ค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียเมื่อรีไฟแนนซ์” แสดงว่ามีการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้มีความคุ้มค่า

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ - https://www.facebook.com/ThairathMoney