ซื้อบ้าน 13 ล้านบาท จ่าย 30 ล้านบาท เกิดจากอะไร ทำอย่างไรไม่ให้ดอกเบี้ยพุ่ง?

การจะมี “บ้าน” หรือ “คอนโด” เป็นของตัวเอง คือความฝันของใครหลายๆ คน แต่แน่นอนว่าในยุคนี้หากจะให้ทุ่มเงินหมดหน้าตัก หรือนำเงินเก็บมาใช้ ก็ดูจะไม่ค่อยดีนัก เพราะด้วยภาระหนี้ ฐานเงินเดือน หรือเสถียรภาพในการจ่าย ก็ดูเหมือนจะเป็นปัจจัยที่มีผลต่อกำลังในการ ‘ผ่อน’ อย่างเห็นได้ชัด และยิ่งใน #ยุคดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ดอกเบี้ยนโยบายทุกๆ 1% ที่ปรับขึ้นถูกประเมินว่าจะทำให้ภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งหมดปรับขึ้นอีกประมาณ 7% ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านต้องส่งเงินงวดสูงขึ้นกว่าเดิม หรือใช้เวลามากขึ้นในการผ่อนชำระ

เห็นได้จากเหตุการณ์หนึ่งที่กำลังเป็นกระแสบนโลกโซเชียลมีเดีย และกำลังได้รับการวิพากษ์วิจารณ์จากผู้คนจำนวนมาก นั่นคือ การซื้อบ้านในราคา 12,900,000 บาท ผ่อน 30 ปี แบบไม่มีการโปะ! รวมดอกเบี้ยเมื่อครบอายุสัญญาจะต้องจ่ายทั้งสิ้น 33,1xx,xxx บาท (ก่อนปรับดอกเบี้ยขึ้นรอบล่าสุด MRR 8.350%) ในขณะที่ดอกเบี้ยเงินฝากปรับขึ้น 0.25% ซึ่งมีการตั้งข้อสังเกตว่าดอกเบี้ยสูงเกินไปหรือไม่?

มองหาโปรโมชันดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ที่น่าดึงดูด

ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMBT) มองว่าเรื่องของดอกเบี้ยเป็นส่วนที่จะต้องพิจารณาว่า “ไม่มีใครซื้อบ้านด้วยเงินสด” หรือมีก็จำนวนไม่มาก ส่วนใหญ่ก็จะพึ่งทางสถาบันการเงินเป็นหลัก ซึ่งก็ต้องบอกว่าในวิธีการโดยทั่วไปเวลาเราติดต่อสถาบันการเงินในช่วงแรก เราก็อยากจะแนะนำลูกค้าว่าให้หาสถาบันการเงินที่มีโปรโมชันเรื่องของ “ดอกเบี้ย” ที่จูงใจ โดยเฉพาะดอกเบี้ยแรกเข้า หรือดูในเรื่องของราคาประเมินให้กู้เต็มที่ หรือการกู้เพื่อตกแต่ง อีกทั้งในเรื่องของการทำประกัน ที่อยากจะแนะนำเพราะจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกลงมาด้วย รวมถึงข้อเสนอพิเศษต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าจดจำนอง ทั้งหมดนี้ก็จะเป็นส่วนหนึ่งที่ในการพิจารณาประกอบการตัดสินใจ 

จากกรณีดังกล่าว นักลงทุน หรือผู้ที่ซื้อบ้านปกติ เวลากู้ซื้อสัญญาจะอยู่กับธนาคาร 3 ปี ซึ่งในมุมของผู้แนะนำทางการเงินต้องบอกว่า หลังครบกำหนด 3 ปี จะต้องกลับมาช็อปใหม่ ซึ่งช็อปในที่นี้หมายถึงเริ่มต้นใหม่เหมือนกู้ซื้อบ้านครั้งแรก จะช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้ดีกว่า 

โดยที่ทางผู้ซื้อจะต้องมองหาสถาบันการเงินที่ให้ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ที่น่าดึงดูดใจที่สุด อย่าแช่นาน (หลังจากนั้นจะไป MRR ก็ได้) ฉะนั้นหลังจากบ้านใกล้ครบ 3 ปี จะต้องมองหาแหล่งการเงินว่าที่ใดบ้างให้อัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ และลองยื่นเอกสาร โดยหลักการก็จะคล้ายๆกับการยื่นกู้ก่อนหน้านี้ สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่มีเอกสารการเงินครบก็จะทำได้ง่ายๆ 

จากนั้นเมื่อได้ดอกเบี้ยก็ลองนำมาเทียบกับที่เก่า เพื่อจะขอลดดอกเบี้ยบ้าน (Retention) โดยเป็นการขอลดดอกเบี้ยจากที่เดิม ส่วนรีไฟแนนซ์คือ การไปขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันการเงินแห่งใหม่ โดยสถาบันการเงินใหม่จะให้เงินมาเพื่อมาปิดยอดเงินกู้กับของธนาคารเก่าเรา แล้วเราก็ผ่อนชำระตามกับธนาคารใหม่แทน ซึ่งทั้งสองอย่างต้องทำคู่กัน 

รีไฟแนนซ์บ้าน ทางออกลดดอกเบี้ยผ่อนบ้าน  

ในมุมของผู้กู้ก็อยากได้ดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด ซึ่งมันไม่ผิดที่จะย้ายธนาคารที่กู้ แม้ว่าจะเหนื่อยตรงที่หาเอกสารเพิ่มเติม เพราะที่เก่าเวลาปรับดอกเบี้ยจะเต็มเพดาน ซึ่งจะเป็นดอกเบี้ยที่สูงมาก ฉะนั้นหากมีเครดิตที่ดี มีข้อมูลทางการเงินที่ดี ต้องมองหาโอกาสที่จะทำให้ดอกเบี้ยลดลง ซึ่งจะส่งผลให้โดยภาพรวมราคาบ้านต้นทุนไม่สูงจนเกินไป 

ดังนั้นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นจึงควรรีไฟแนนซ์ ลองเปรียบเทียบต้นทุนดอกเบี้ยว่าเป็นอย่างไร เพราะสุดท้ายแล้วต้นทุนดอกเบี้ยที่ถูกลงมีอยู่จริง ซึ่งจะช่วยลดภาระ ประหยัดเงิน ลดระยะเวลาได้หลายปี หรือบางครั้งอาจจะไม่ได้ช่วยอะไรเลย ทั้งหมดล้วนอยู่ที่การตัดสินใจของผู้ซื้อทั้งสิ้น ฉะนั้นเมื่อใกล้ครบสัญญา 3 ปี จึงถือเป็นเทศกาลมองหาโอกาสในการรีไฟแนนซ์ของผู้มีบ้าน-คอนโด เลยก็ว่าได้...