'พลสิทธิ ภูมิวสนะ' ปั้นกองอสังหาฯ อิสระแบบผสมกองแรกในไทย สร้างโอกาสการลงทุนในช่วงโควิด- 19

"นักลงทุนควรถือกอง REIT ประมาณ 10-15% ของมูลค่าพอร์ตการลงทุนทั้งหมด เพื่อลดความเสี่ยงของพอร์ตโดยการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสการรับผลตอบแทนระยะยาวสม่ำเสมอ" มุมมองการลงทุนอย่างปลอดภัย(ในยุคเศรษฐกิจผันผวน)จาก 'พลสิทธิ ภูมิวสนะ' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บ.เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ ผู้มองวิกฤติโควิด-19 เป็นความท้าทายที่น่าจับตา เพราะถึงจะเป็นปรากฏการณ์ช็อกโลก แต่หลายธุรกิจก็ยังสามารถเดินหน้าต่อ โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

"คนเริ่มเข้าใจโควิด-19 มากขึ้น เริ่มใช้ชีวิตตามวิถีชีวิตใหม่ (New Normal) ได้อย่างคุ้นเคยมากขึ้น และอุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีอยู่ตลอดตามจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น"

บทสัมภาษณ์เข้มข้น คำแนะนำการลงทุนในอสังหาฯ แบบผสมที่ช่วยกระจายความเสี่ยงและตอบโจทย์ทุกสภาวะ เรื่องจริงในโลกการลงทุน รายการ Thairath Talk ที่เดียว

ทำความรู้จัก ‘พลสิทธิ ภูมิวสนะ’

Thairath Talk : ทำไมถึงหลงเสน่ห์การเงินการลงทุน

“ตั้งแต่เด็กอายุประมาณ 5-6 ขวบ ผมก็ติดตามคุณปู่ เดินไปที่อาคารสินธร แกไปเทรดหุ้น ผมก็เดินตามแกไป แล้วก็รู้สึกสนใจและก็เริ่มสงสัยว่ามันคืออะไร แล้วพอมีโอกาสได้ไปเรียนต่อที่ต่างประเทศ ก็ได้ให้ความสนใจในเรื่องการเงินการลงทุนมากขึ้น รู้สึกว่ามันท้าทาย และอยากจะใช้สิ่งที่ได้เรียนรู้มาประยุกต์กับสิ่งที่เกิดขึ้น”

“ก้าวแรกอย่างจริงจังคือ ผมเริ่มเปิดพอร์ตลงทุนของตัวเอง คือคุณพ่อให้เงินมาก้อนหนึ่ง ทำให้เป็นจุดเริ่มต้นของการเริ่มลงทุนและสนใจการลงทุนมากขึ้นไปอีก”

"คำสอนของคุณพ่อคือ ให้เลือกลงทุน และอย่าโลภ ผมเห็นความโลภมันทำให้คนเสียหายมาเยอะแล้ว ผมว่าได้น้อยแต่ได้นานจะดีกว่า เพราะจริงๆ แล้วการลงทุนระยะยาว บางครั้งก็ไม่ได้ได้น้อยนะครับ เพราะการลงทุนที่มีรายได้สม่ำเสมอในอนาคตก็จะมีรายได้เป็นกอบเป็นกำอยู่พอสมควร"

คำแนะนำการลงทุนสไตล์ 'พลสิทธิ'

"ขึ้นอยู่กับว่านักลงทุนสามารถยอมรับความเสี่ยงได้ประมาณไหน เป็น Risk Lover หรือว่า Risk Averse ส่วนตัวผมขอแนะนำในมุมของนักลงทุนที่ไม่ชอบความเสี่ยง (Risk Averse) ก็อาจจะหันมาลงทุนในกองรีท มากขึ้น มากกว่าสัดส่วนปกติที่ควรจะมีอยู่ประมาณ 10-15% คือกองรีทนั้น ย่อมาจาก REAL ESTATE INVESMENT TRUST เป็นประเภทหนึ่งของกองรีท ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และได้รับรายได้ในรูปแบบกระแสเงินสดจากค่าเช่าโครงการ โดยจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยเป็นเงินปันผลไปทุกไตรมาส หรือทุกครึ่งปี หรือทุกปี ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละกองรีท รีทเป็นการลงทุนที่ไม่ได้หวัง Capital Gain หรือส่วนต่างของราคามากนัก แต่หวังเรื่องกระแสเงินสดที่จะได้รับมากกว่า และถ้าถามถึงความแตกต่างระหว่างการลงทุนในกองรีท และหุ้น ผมมองว่าหุ้น ราคาขึ้นลงค่อนข้างหวือหวา แต่กองรีท ผู้ถือหน่วยส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาว และต้องการปันผลหรืออัตราเงินจ่ายคืนที่สม่ำเสมอ"

กลุ่มอสังหาฯ ม้ามืดกู้วิกฤติลงทุน

Thairath Talk : ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นอย่างไร เจอวิกฤติโควิด-19 กดดันหรือไม่

“ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยปีนี้มีแนวโน้มที่ดีขึ้น ถึงแม้ยอดผู้ติดเชื้อโควิด-19 เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ผมมองว่า คนส่วนใหญ่เริ่มเข้าใจโควิด-19 มากขึ้น เริ่มใช้ชีวิตตามวิถีชีวิตใหม่ (New Normal) ได้อย่างคุ้นเคยมากขึ้น และอุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ยังมีอยู่ตลอดตามจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น อันนี้ในมุมอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมองว่ายังมีแนวโน้มดีขึ้น”

“ส่วนบริษัทที่ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ภายหลังสถานการณ์โควิด-19 ผ่อนคลายลง ผมมองว่า ความตื่นตัวของอุปสงค์ของตลาดจะทยอยกลับมา และเริ่มชัดเจนในช่วงปลายปี 2564 ความต้องการเช่าพื้นที่ ทั้งโรงงานและคลังสินค้าสำหรับเทรนด์ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ คอมมูนิตี้มอลล์ที่รองรับธุรกิจ Food Delivery และอาคารสำนักงานขนาดเล็กใจกลางเมืองที่ตอบโจทย์การทำงานทุกรูปแบบ จะมีความต้องการสูงขึ้น”

Thairat Talk : กองรีท KTBSTMR ลงทุนครั้งแรกในสินทรัพย์ประเภทอะไรและสินทรัพย์ใดบ้าง

"KTBSTMR เป็นกองรีทที่เข้าลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเป็นเวลา 30 ปี ประเภทสินทรัพย์ที่เข้าลงทุน ได้แก่ คลังสินค้า/โรงงาน 64.53% คอมมูนิตี้มอลล์ 21.62% และออฟฟิศ 13.85% ซึ่งแต่ละโครงการที่กองรีท KTBSTMR เข้าลงทุนเป็นสินทรัพย์คุณภาพดีและตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพของอุตสาหกรรมประเภทนั้นๆ ซึ่งมีการกระจายกันไปตามแต่ละสถานที่ทั้งในกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และพระนครศรีอยุธยา ครอบคลุมทั้ง Logistic Hub & Business Hub”

Thairath Talk : จุดเด่นของกองรีท KTBSTMR

“จากการที่สินทรัพย์ในแต่ละโครงการของกองรีท KTBSTMR มีการกระจายเรื่องทำเลได้อย่างดี มีทั้งโรงงานและคลังสินค้าที่ตั้งอยู่ในพื้นที่นิคมบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา อำเภอบางพลี และ อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์ และออฟฟิศนั้นก็ตั้งอยู่ติดกับ BTS พระโขนง ห่างเพียง 1 ก้าว อย่างโซนพระโขนงเองก็เป็นศูนย์รวมของคอมมูนิตี้มอลล์อยู่แล้ว จึงมองว่าการกระจายทำเลเป็นการลดความเสี่ยงที่ดีระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม แต่ละโครงการยังมีการกระจายตัวของผู้เช่าด้วย ซึ่งก็มีทุกรูปแบบตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่าง ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า ร้านอาคารและเครื่องดื่ม ออฟฟิศ รวมไปถึงโรงงานและคลังสินค้าขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ ทำให้อัตราการเช่าของทั้ง 5 โครงการอยู่ระหว่าง 63%* - 100% เลยทีเดียว (*63% คืออัตราการเช่าของโครงการเอสที บางบ่อ ณ วันที่ 31 มิ.ย. 2564 ซึ่งในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2564 มีผู้เช่าหมดสัญญา จากนั้นมีผู้เช่าเข้ามาเพิ่มเติม ทำให้โครงการ ST Bang Bo มีอัตราการเช่า ณ วันที่ 31 ก.ค. 2564 ขึ้นมาอยู่ที่ 80%)”

กระจายความเสี่ยงเพิ่มกระแสเงินสด

Thairath Talk : การบริหารความเสี่ยงของกองรีท KTBSTMR

“เนื่องจาก KTBSTMR เป็นกองรีทอิสระแบบผสมกองแรกของประเทศไทยที่มีการจดจำนองหลักประกันซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับโครงการคลังสินค้า/โรงงาน และ กรรมสิทธิ์ในอาคารและการโอนสิทธิตามสัญญาเช่าภายใต้สัญญาเช่าที่ดิน สำหรับโครงการอาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์ เราจึงมีกระแสเงินสดเข้ากองรีทค่อนข้างหลากหลาย โดยมาจากภาคอุตสาหกรรมประมาณ 60% คอมมูนิตี้มอลล์ 24% และออฟฟิศอีกประมาณ 16% จุดนี้จะแตกต่างจากกองรีทอื่นๆ ซึ่งมีการลงทุนในสินทรัพย์เพียงประเภทเดียว อีกทั้งกองรีท KTBSTMR ยังเป็นกองรีทแบบอิสระ จึงไม่ได้ถูกจำกัดการเข้าลงทุนอยู่ที่เจ้าของทรัพย์สินรายใดรายหนึ่ง รวมไปถึงการที่เรามีการจดจำนองหลักประกันด้วยมูลค่าหลักประกันที่ครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่าตลอดอายุการลงทุน ดังนั้น กรณีที่เจ้าของทรัพย์สินทำผิดเงื่อนไขกับกองรีท กองรีทสามารถบังคับหลักประกัน และบังคับขายสินทรัพย์ ซึ่งมูลค่าของหลักประกันจะครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่า (คงเหลือ) ตลอดอายุการลงทุน”

Thairath Talk : ปัจจัยเรื่องค่าเช่า เป็นอุปสรรคต่อการให้ผลตอบแทนในอนาคตหรือไม่

“ในระยะยาว 30 ปีข้างหน้า ไม่น่าจะมีปัญหาในเรื่องของการหาผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่ามีความแข็งแกร่งทั้งทางด้านฐานะการเงินและตัวโครงการเองก็ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพในอุตสาหกรรมของประเภทธุรกิจนั้นๆ ประกอบกับราคาค่าเช่าปัจจุบันยังต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน ที่อยู่ในทำเลเดียวกันอีกด้วย ซึ่งนับว่าเป็นโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนในอัตราที่สูงเมื่อเทียบกับตลาดและมีความสม่ำเสมอในระยะยาว”

"ส่วนความเสี่ยงอื่นๆ ผมมองว่า เป็นความเสี่ยงโดยทั่วไป เช่น โรคระบาด ภัยธรรมชาติ หรือ สภาพเศรษฐกิจ ซึ่งก็เปรียบคล้ายกับการลงทุนทั่วไป เพราะทุกการลงทุนก็มีความเสี่ยงของตัวเอง"

Thairath Talk : การจองซื้อช่วง IPO กับการซื้อในตลาด ผู้ลงทุนได้ประโยชน์อย่างไรบ้าง

“ข้อดีของการเข้าลงทุนกองรีท ช่วงเสนอขาย IPO คือ ผู้ลงทุนสามารถกำหนดราคาและมูลค่าการเข้าลงทุนได้ชัดเจน อย่าง KTBSTMR สามารถจองซื้อได้ที่ราคา 10.00 บาท แต่เมื่อมีการจัดตั้งกองรีทไปแล้ว และถ้าผู้ลงทุนไปซื้อ/ขายในตลาดหลักทรัพย์แล้ว อาจทำให้การซื้อ ณ ช่วงเวลานั้นจะคาดเดาราคาได้ยากขึ้น และอาจไม่สามารถควบคุมต้นทุนได้ ส่วนข้อเสียของการเข้าลงทุนกองรีท ช่วงเสนอขาย IPO ก็อาจมีตรงที่ผู้ลงทุนจะต้องชำระค่าจองซื้อเข้ามา ก่อนจะได้กองรีทเข้าไปอยู่ในพอร์ตการลงทุน”

Thairath Talk : นักลงทุนที่สนใจสามารถติดต่อจองซื้อกองรีท KTBSTMR ได้อย่างไรบ้าง และมีขั้นต่ำในการลงทุนเท่าไหร่

“กองรีท KTBSTMR ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นที่ 10,000 บาท คือจองซื้อขั้นต่ำ 1,000 หน่วย ในราคาหน่วยละ 10 บาท และเพิ่มขึ้นทีละ 100 หน่วย หรือ 1,000 บาท โดยจะเปิดให้จองซื้อในวันที่ 19 – 29 ตุลาคม 2564 ซึ่งหากนักลงทุนท่านใดยังไม่เคยมีบัญชีหลักทรัพย์ สามารถเปิดบัญชีออนไลน์ ยืนยันตัวตนด้วย NDID กับทางบริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายกองรีท KTBSTMR ได้ หรือติดต่อ 02-351-1800 กด 5 หรือ www.ktbstmr.com หรือกรอกข้อมูลและรอการติดต่อกลับได้ที่นี่ https://bit.ly/3nTJ29e”

คำเตือน : การลงทุนมีความเสี่ยง นักลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนการตัดสินใจลงทุน

ที่มา : หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564