มาถูกทาง...จริงหรือ?

เมื่อช่วงไตรมาส 1 ของปี 2562 (ม.ค.-มี.ค.) ที่ผ่านมา บรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ รายกลาง รายเล็ก ต่างตบเท้าโชว์ยอดขาย รายได้ กำไรกันอย่างคึกคัก ซึ่งในจำนวนนี้ก็มีหลายบริษัทประกาศทำยอดได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

แต่หากมาดูกันจริงๆแล้ว เหตุที่ลูกค้าแห่มาจับจองซื้อที่อยู่อาศัยกันเป็นจำนวนมากเช่นนี้ นอกจากความต้องการที่วางแผนไว้แล้วว่าถึงเวลาที่ต้องซื้อ ทำเล ดีไซน์ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แล้วนั้น!!

ก็ยังมีปัจจัยแฝงมาเป็นตัวช่วยกระตุ้นให้ผู้จะซื้อบ้านใส่เกียร์ซิ่งวิ่งหาแบงก์ เร่งทำเรื่องขออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อรีบทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์

ปัจจัยนั้นคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการประกาศใช้เกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV : Loan To Value) หรือแอลทีวี โดยการคุมเข้มสินเชื่อบ้านดังกล่าวก็มีผลต่อการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน

พูดง่ายๆคือ ต่อไปนี้ผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยจากนี้ ก็ต้องเตรียมเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับวางดาวน์ ตามที่ ธปท.กำหนดคือ 10–20% สำหรับการซื้อหลังที่ 1 และ 2 ทั้งนี้ หากซื้อเป็นหลังที่ 3 ก็ต้องวางดาวน์ถึง 30% เพื่อเป็นเจ้าบ้านในฝัน โดยมาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้ไปเมื่อวันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา

ซึ่งเหตุที่มีกฎเกณฑ์เช่นนี้ออกมา ก็เนื่องมาจาก ธปท. เห็นสัญญาณว่าเหล่าบรรดาธนาคารเดินหน้าแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยกันอย่างเมามัน ซึ่งบางธนาคารอาจไม่ได้ตรวจสอบความสามารถการผ่อนชำระของลูกค้าละเอียด ก็เร่งอนุมัติให้ผ่านเพียงหวังเป้ายอดปล่อยสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้ ธปท.มีความหวัง จึงออกเกณฑ์ LTV นี้มาเบรกความร้อนแรงลง

ผลที่ตามมาคือทำให้สามารถคัดกรองลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเองจริงๆ ป้องกันกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร ลดความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะเดินไปสู่ภาวะฟองสบู่อย่างที่เคยเกิดเมื่อปี 2540

แน่นอนจากปัจจัย LTV นี้ก็เป็นสิ่งสำคัญที่หนุนเป็นแรงส่งให้ลูกค้าเร่งโอนที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ของปีนี้อย่างคึกคัก ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายก็ออกมาคอนเฟิร์มว่าลูกค้าแห่โอนหนีมาตรการนี้

ทั้งนี้ หลังเกณฑ์คุมเข้มสินเชื่อบ้านมีผลบังคับใช้ ก็แผลงฤทธิ์ทำให้ยอดขายบ้านเริ่มชะลอตัวลง ลูกค้าชะลอการซื้อ ธนาคารหลายแห่งยอดปล่อยสินเชื่อบ้านวูบ ถึงขั้นเตรียมรวบรวมข้อมูลเพื่อเข้าหารือแก้ไขปัญหาร่วมกับ ธปท.

และไม่นานหลังจากนั้นก็มีเรื่องให้ได้ลุ้นในธุรกิจอสังหาฯ อีกครั้ง เมื่อภาครัฐมีมาตรการออกมาหวังกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยผ่านการเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) แล้ว ทั้งการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับค่าซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยค่าลดหย่อนให้เป็นไปตามจำนวนที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท

การลดค่าธรรมเนียนการโอน และจดทะเบียนจำนองบ้าน และอาคารชุดลงเหลือ 0.01% โดยกลุ่มเป้าหมายหลักคือผู้มีรายได้น้อย ที่สำคัญคือราคาที่อยู่อาศัยที่จะได้สิทธิ์นี้ต้องราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท

ซึ่งจากการได้พูดคุยกับกลุ่มผู้ประกอบการด้านอสังหาฯส่วนใหญ่พูดเป็นเสียงเดียวกันว่า มาตรการที่รัฐออกมามีส่วนช่วยได้น้อยมาก เพราะหากพูดกันตามจริงอย่างมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองให้สิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทนั้น ในยุคนี้คงหาบ้านที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพฯได้ยากมาก

เพราะด้วยปัจจัยด้านราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้นทุกปี ก็มีผลต่อราคาบ้าน ซึ่งเป็นไปได้ยากที่ผู้ประกอบการจะทำราคาบ้านได้ต่ำกว่า 1 ล้านบาท นอกจากโครงการที่ภาครัฐมาช่วยสนับสนุน ซึ่งก็มีการเสนอให้ขยับราคาบ้านที่จะได้สิทธิ์เป็น 2-2.5 ล้านบาท น่าจะกระตุ้นตลาดได้มากกว่านี้

สำหรับในส่วนของโครงการของภาครัฐอย่าง “บ้านล้านหลัง” นั้น โดยในระยะแรกมีข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเปิดให้ยื่นคำขอตั้งแต่วันที่ 2 ม.ค.2562 นั้น มีผู้ติดต่อยื่นคำขอกู้ 8,000 ราย วงเงินกู้ 5,800 ล้านบาท โดยได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้ว 7,200 ราย วงเงินกู้ 5,000 ล้านบาท จากเป้าปล่อยสินเชื่อของโครงการ 59,000 ล้านบาท (ตัวเลข ณ วันที่ 29 พ.ค. 2562) ซึ่งหากมองในจุดนี้ถือว่าปล่อยกู้ได้ล่าช้า เป็นผลจากการขออนุมัติสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน

ท้ายสุดยังมีกลุ่มผู้ประกอบการให้ข้อเสนอด้วยว่า อยากให้ภาครัฐหันมาให้ความสำคัญแก้ไขเรื่องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง เพราะจุดนี้ถือเป็นด่านแรกที่ชี้วัดว่า ลูกค้าจะได้เดินต่อไปใช้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองได้หรือไม่ โดยหลายคนมองว่าเป็นการสนับสนุนที่ปลายเหตุ ซึ่งอันที่จริงหากไม่ผ่านด่านแรกก็ถือว่าจบเกม!!

ธนาวิทย์ เมฆดำ