กู้บ้านหลัง 3 วางดาวน์ 30% ธปท.ปรับเกณฑ์เข้มสกัดพวกเก็งกำไร

แบงก์ชาติเลื่อนบังคับใช้เกณฑ์ออกสินเชื่อบ้านใหม่ไปอีก 3 เดือน ปรับเกณฑ์เน้นคุมการเก็งกำไรหรือความต้องการซื้อเทียม โดยสัญญากู้ที่ 2 ที่ผ่อนสัญญาแรกยังไม่ครบ 3 ปี หรือราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต้องวางดาวน์ 20% และสัญญากู้ที่ 3 ต้องวางดาวน์ 30% ทุกกรณี

นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยถึงมาตรการการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งได้ให้ผู้ที่เกี่ยวข้องแสดงความคิดเห็นตั้งแต่วันที่ 4-22 ต.ค.ที่ผ่านมา และ ธปท.ได้นำความคิดเห็นส่วนที่เป็นสาระสำคัญมาปรับปรุงเกณฑ์ใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุ-ประสงค์ของมาตรการ ซึ่งเน้นการป้องปรามก่อนที่จะเกิดเหตุ ลดความต้องการซื้อเทียมซึ่งจะก่อให้เกิดการปั่นราคาที่อยู่อาศัย และยกระดับมาตรการการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ให้หย่อนยาน หรือมีการแข่งขันที่สูงเกินไปจนก่อให้เกิดปัญหาเชิงระบบหรือปัญหาต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้

ทั้งนี้ จากการรับฟังความเห็นพบว่า มีประเด็นที่น่าสนใจ 4 เรื่องคือ เรื่องแรก เวลาการเริ่มบังคับใช้ ซึ่งทางผู้ที่เกี่ยวข้องต้องการให้เลื่อนออกไปจากวันที่ 1 ม.ค.2562 เพื่อให้มีเวลาเตรียมตัวในการปล่อยสินเชื่อและปรับระบบการขาย 2.กรณีบ้านหลังที่ 2 ส่วนนี้มีข้อคิดเห็นว่า อาจจะไม่ใช่ความต้องการซื้อเทียมหรือการซื้อเพื่อเก็งกำไรอย่างเดียว เพราะรูปแบบการดำเนินชีวิตของคนเมืองเปลี่ยนไป เช่น บ้านหลังแรกในชานเมืองและมีคอนโดในเมืองสำหรับการเรียนและทำงาน 3.สินเชื่อเพิ่มเติมบางประเภทอาจจะมีความจำเป็นในการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัย เช่น สินเชื่อประกันต่างๆ และ 4.กรณีการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน

ดังนั้น ในการปรับปรุงเกณฑ์ใหม่สำหรับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธปท.จะแยกเป็น 3 ข้อคือ ข้อ 1 ในส่วนภาพรวม ธปท.จะเลื่อนการบังคับใช้ โดยจะเริ่มใช้บังคับกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 เป็นต้นไป ยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายที่มีการวางเงินจริง หรือเริ่มผ่อนดาวน์แล้วก่อนวันที่ 15 ต.ค.ที่ผ่านมา รวมทั้งผู้ทำสัญญาเงินกู้ที่อยู่อาศัยกับธนาคารพาณิชย์ ก่อนวันที่ 1 เม.ย.ยังคงใช้เกณฑ์เดิม

ข้อ 2 การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ส่วนนี้แบ่งเป็น 3 กรณี กรณีที่ 1 การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แบ่งเป็น 2 ประเภท ประเภทแรก การขอกู้ที่อยู่อาศัยสัญญาเดียว ไม่ว่าจะเป็นสัญญากู้บ้านหลังแรก หรือสัญญากู้บ้านหลังที่ 2 ที่ขอกู้หลังจากผ่อนหลังแรกครบแล้ว ส่วนนี้ ธปท.ไม่ได้เปลี่ยนแปลงเกณฑ์ ยังใช้ LTV ในอัตราเดิมคือ บ้านแนวราบ วางเงินดาวน์ 0-5% หรือ LTV ไม่เกิน 95% และบ้านแนวสูง วางเงินดาวน์ 0-10% หรือ LTV ไม่เกิน 90% แล้วแต่ธนาคารพาณิชย์จะพิจารณาภายใต้เกณฑ์ความเสี่ยงที่ ธปท.กำหนด และเมื่อรวมสินเชื่อเพิ่มเติมที่ ธปท.ไม่ได้ยกเว้นแล้วให้กู้ได้ไม่เกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน และประเภทที่ 2 คือหากเป็นการกู้ในสัญญาที่ 2 โดยสัญญาแรกยังผ่อนชำระไม่หมด หากสัญญาแรกผ่อนชำระมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป ธปท.กำหนดในลักษณะการบังคับให้ปล่อยกู้ภายใต้ LTV ที่ 90% หรือวางดาวน์ 10% แต่หาก สัญญาแรกชำระแล้วไม่ถึง 3 ปี การให้กู้สัญญาที่ 2 กำหนดให้ใช้ LTV 80% หรือต้องวางดาวน์ 20%

กรณีที่ 2 การปล่อยกู้สำหรับการขอกู้ที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 2 และสัญญาที่ 3 โดยสัญญาแรกหรือสัญญาที่ 2 ยังชำระไม่ครบ สำหรับที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดให้ใช้ LTV ที่ 80% หรือวางดาวน์ 20% สำหรับการขอกู้ในสัญญาที่ 1 และ 2 กรณีที่ 3 การขอกู้ที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 3 ทุกระดับราคา ธปท.ปรับเพิ่มเกณฑ์ LTV เป็น 70% เนื่องจากเห็นว่ากรณีนี้ส่วนใหญ่อาจจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นหลัก และหากปล่อยให้กู้โดยไม่ต้องวางดาวน์ที่เหมาะสมไปเรื่อยๆ อาจจะก่อให้เกิดราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินความเป็นจริง ผู้กู้จึงต้องวางดาวน์อย่างน้อย 30% ให้การทำสัญญากู้ อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ดังกล่าวไม่มีผลย้อนหลังกับสัญญาที่ปล่อยกู้ไปแล้ว การรีไฟแนนซ์บ้านหลังแรก รวมทั้งผู้กู้ที่กู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง ซึ่งปลอดภาระหนี้แล้ว เนื่องจากมองเป็นการกู้เพื่อการอยู่อาศัยจริง และมองว่าการที่มีที่ดินที่ไม่มีภาระหนี้เท่ากับมีการออมในระดับหนึ่งแล้ว ซึ่งเกณฑ์ทั้งหมดนี้ ธปท.ได้ปรับปรุงโดยรับฟังความเห็นของผู้เกี่ยวข้องและเชื่อว่าจะกระทบกับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงน้อยที่สุด แต่จะลดความ ต้องการซื้อเทียมลงได้.