อะไรคือทางออก เมื่อ“ราคาบ้าน” 10ปี เพิ่มแซงรายได้ต่อหัวคนไทย อำนาจไม่สมมาตร ของ“ผู้ซื้อ-ผู้ขาย”

ไม่กี่วันก่อนหน้า REIC เพิ่งรายงานดัชนี “ราคาที่อยู่อาศัย” ไทยว่าแม้สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่พบว่าราคาบ้านยังคงปรับเพิ่มขึ้นทุกไตรมาส

ขณะที่สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือการคาดการณ์ว่าปี 2568 บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจะปรับราคาขึ้นอีก เพราะค่าแรงและวัสดุก่อสร้างอยู่ในเทรนด์ขาขึ้น

เจาะความเป็นจริง ปีหน้าตลาดที่อยู่อาศัยอาจต้องเผชิญกับความท้าทายมากที่สุดในรอบ 10 ปีก็เพราะด้วยเหตุ: ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำลังซื้อ นั่นเอง

ตลาดบ้าน หดตัวหนัก 

ข้อมูล ttb analytics หรือศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบียังระบุว่ามีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดช่วงปี 2567 นี้จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซาโดยหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน

หากแต่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่หดตัวหนักในปีนี้ไม่ใช่แรงกดดันระยะสั้น แต่เป็นการเผชิญการหดตัวจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่คาดว่าไทยยังคงต้องเผชิญต่อในระยะยาว หากยังไม่มีแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างเป็นรูปธรรม

ซึ่งนอกจากจำนวนผู้ซื้อที่ลดลงจากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ส่วนในระยะ 10 ปีถัดไปยังมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน บางส่วนไม่จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยใหม่เพราะได้จากมรดกตกทอด

อีกปัจจัยยังมาจากภาวะที่ไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อและราคาบ้าน จากลักษณะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคาและผู้ซื้อเป็นเพียงผู้รับราคาจากผู้ขาย

สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1% ในขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยที่สะท้อนผ่าน GDP Per Capita กลับเพิ่มเพียง 23.6% เมื่อเทียบกับปี 2558

ส่วนสถานการณ์กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มพยุงตลาดในกลุ่มแนวราบใน Segment บนมีจำนวนที่ลดลง โดยลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความถี่การบริโภคซ้ำของปัจเจกที่ต่ำมาก ส่งผลให้กำลังซื้อที่ซื้อไปแล้วในช่วงเวลาก่อนจะไม่กลับมาซื้อซ้ำอีกในระยะเวลาอันสั้น

อะไรคือทางออกเมื่อตลาดบ้านไม่สมมาตร

จากประเด็นข้างต้น ttb analytics ระบุว่าไทยต้องปรับตัวครั้งใหญ่รวมถึงต้องยอมเจ็บเพื่อให้ปัญหาจบ ด้วย 4 ทางออก ดังนี้

1. เพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อเพิ่มความคึกคักให้ตลาดมากขึ้น แต่ต้องอยู่บนกฎระเบียบที่ต้องมีความรัดกุม เช่น การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อคัดกรองกลุ่มผู้ซื้อ และกำหนดพื้นที่อนุญาตเฉพาะที่
2. การดูแลราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศ โดยลดทอนอำนาจซื้อของเงินนอกระบบ เพราะเมื่อกำลังซื้อกลุ่มนี้ปนเปื้อนในตลาด ย่อมดันให้ราคาที่อยู่อาศัยภาพรวมปรับตัวอย่างรวดเร็ว
3. ภาครัฐควรช่วยเพิ่มอุปทานในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ Segment ซึ่งเพิ่มเติมจากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย รวมถึงควรวางมาตรการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีเงินได้ที่จ่ายจริง

ทั้งนี้ เชื่อว่าแนวทางดังกล่าวจะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับสู่ระดับที่เหมาะสม กำลังซื้อที่ดีขึ้นจากระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่ปรับเร็วเกินไป

ที่มา : REIC , ttb analytics 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney