กะเทาะ 5 สาเหตุ วิกฤติอสังหาฯ เมื่อคนไทย อยากมีบ้าน แต่มีไม่ได้! ยอดกู้ไม่ผ่าน พุ่งสูงสุด

หากนับเฉพาะซัพพลาย “ที่อยู่อาศัย” บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่รอขายของทำเลกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ณ ปัจจุบัน REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) เผยว่ามีอยู่รวมกันมากถึง 229,528 ยูนิต มูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 1.35 ล้านล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 30.3% จากปีก่อนหน้า

เศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวช้า ประกอบกับจำนวนโครงการใหม่ที่ยังคงเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง และ “ราคาบ้าน” กับงบประมาณที่สวนทางกันของคนไทย กลายเป็นตัวเร่งให้ตลาดเวลานี้ตกอยู่ในภาวะ “ยากลำบาก” อีกครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์อสังหาฯ ไทยรอบ 10 ปี

เจาะมุมมองนักพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบริษัทดัง ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ CEO บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่อยู่ระหว่างศึกษาและพัฒนาโมเดลธุรกิจเสริมใหม่ๆ เพื่อเป็นทางออกให้กับตลาด

ได้กะเทาะถึงปมปัญหา 5 สาเหตุที่ทำให้ “กำลังซื้อ” ในธุรกิจอสังหาฯ ลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นและมีความต้องการสูง แต่วันนี้หลายคนที่ต้องการซื้อกลับไม่สามารถซื้อได้ ก็เพราะมาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคไม่เติบโตตาม ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง

5 ปัจจัยกระทบตลาดอสังหาฯ

1. ความไม่สอดคล้องระหว่าง Demand และ Supply

สัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) ในแต่ละกลุ่มราคานั้นไม่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ (Supply) มากกว่า 50% ของประชาชนมีรายได้ที่เหมาะสมกับการซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ

เมื่อเปรียบเทียบระหว่างรายได้และอัตราการเติบโตของราคาบ้าน ทำให้ผู้บริโภคโดยทั่วไปสามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้ยากกว่าที่เคยเป็นมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีมากกว่า 50% ของผู้บริโภคในกรุงเทพฯ ที่สามารถซื้อบ้านได้ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น

2.รายได้ประชากรส่วนใหญ่ในกทม. โตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัย

ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพิ่มขึ้นถึง 70% เมื่อเทียบกับปี 2557 แต่รายได้เฉลี่ยต่อคนของประชาชนเพิ่มขึ้นเพียง 15% เท่านั้น ซึ่งความต่างนี้เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น การที่จะเห็นราคาที่ดินลดลงเป็นเรื่องยาก

ในขณะที่ดีเวลลอปเปอร์พยายามที่จะทำที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค แต่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินหรือวัสดุการก่อสร้าง ก็ทำให้ราคาขายต้องปรับตัวตามไปด้วย ทั้งนี้ ดีเวลลอปเปอร์เองยังคงคาดหวังผลกำไรจากการพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปี แม้ว่ารายได้ของผู้บริโภคจะไม่สามารถเติบโตตามได้ทัน

3. ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

การเดินทางเป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ สำหรับผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 87% คิดเป็นค่าเดินทาง 16% ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นส่วนที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านอย่างมาก

การซื้อบ้านในใจกลางเมืองกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในเมืองนั้นสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ ทำให้ผู้บริโภคต้องมองหาบ้านในพื้นที่รอบนอกเมืองหรือชานเมือง ซึ่งจะมาพร้อมกับต้นทุนค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

4. ราคาที่อยู่อาศัยและค่าเดินทางคือราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริงไม่ใช่เพียงราคาบ้าน แต่ต้องคำนึงถึงค่าเดินทางร่วมด้วย เมื่อรวมต้นทุนค่าเดินทางแล้ว ราคาบ้านในเขตเมืองจะแพงขึ้นไปอีก ซึ่งส่งผลให้การซื้อบ้านในใจกลางเมืองยิ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคทั่วไป ผู้ที่ซื้อบ้านนอกเมืองอาจจะต้องเสียค่าเดินทางเพิ่มเติมในแต่ละวัน เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมาอีกระดับ

5. หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น

หนี้ครัวเรือน (Household Debt) ของประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นเป็น 91.3% ของ GDP และยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ การเข้าถึงสินเชื่อ และคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง แม้ว่าการทำธุรกิจขายบ้านจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีกำไรมากที่สุด แต่หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นก็ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงและส่งผลกระทบต่อยอดขายของดีเวลลอปเปอร์

คนไทยกู้บ้านไม่ผ่าน! ธุรกิจอสังหาฯถึงทางเลือก 

ผู้บริหารเสนาฯ ยังระบุว่า จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์ สาเหตุหลักมาจากราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น รายได้ไม่เพิ่มขึ้น และการก่อหนี้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้พฤติกรรมผู้ซื้อ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ เปลี่ยนไป นิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ เนื่องจากยังไม่พร้อมทางการเงิน หรือยังไม่มั่นใจในความมั่นคงของงาน

อีกทั้งการเช่ากลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าการผ่อนที่อยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี ด้วยงบประมาณและค่าเดินทางที่เป็นภาระมากขึ้น

ส่งผลให้คนรุ่นใหม่ยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ช้ากว่าคนรุ่นก่อน เนื่องจากราคาบ้านโตเร็วกว่ารายได้ ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง สอดคล้องกับยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

โดยประเมินว่าในครึ่งปีหลังยอดโอนจะเท่ากับครึ่งปีแรก แต่ต่ำกว่าช่วงโควิดในปี 2021 ถึง 13% นี่อาจเป็นสัญญาณว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงเวลาที่ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจ

จากเดิมที่เน้นขายบ้านผ่านการกู้สินเชื่อระยะยาว 30-40 ปี มุ่งหน้าสู่แพลตฟอร์มที่หลากหลายมากขึ้น ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาฯ มีสองทางเลือกหลัก คือ การเช่าอพาร์ตเมนต์หรือคอนโด กับการซื้อเป็นเจ้าของ แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน บริษัทได้มองเห็นโอกาสในการเพิ่มตัวเลือกที่เป็นไฮบริด

นั่นคือรูปแบบ "Rent to Own" หรือ "เช่าออมบ้าน" ซึ่งเป็นทางเลือกกลางระหว่างการเช่าและการซื้อ โดยรูปแบบนี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านแต่ยังไม่พร้อมทางการเงิน ประกอบด้วย 2 โซลูชั่นสำคัญ ได้แก่

• "เงินสดใจดี" บริการที่ปรึกษาทางการเงิน ช่วยเหลือในกรณีที่ยังไม่ผ่านข้อกำหนดของธนาคาร และการสร้างเครดิตผ่านการเช่า
• "LivNex เช่าออมบ้าน" สะสมเงินออมบางส่วนเพื่อใช้ซื้อบ้านในอนาคต โดยกรอบเวลาของการเช่าออมบ้านจะอยู่ที่ 3 ปี และเมื่อครบสัญญา เงินที่สะสมไว้จะถูกนำไปหักกับราคาคอนโด ทำให้การซื้อบ้านง่ายขึ้นและราคาถูกลง

ทั้งนี้ ปี 2567 REIC คาดกว่า การอัตราดูดซับตลาดที่อยู่อาศัยไทยโดยภาพรวม จะยังคงไม่ดีขึ้น อยู่ที่ 2.2%  ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2561  

ที่มา : REIC , บมจ.เสนา 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney