ซัพพลาย แซงหน้า ความต้องการ! “อาคารสำนักงาน”ในกรุงเทพฯ ทะลัก 6.16 ล้าน ตร.ม.

มีการคาดการณ์ว่า อีกไม่ถึง 3 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่ ๆ พื้นที่มหาศาลรวมเกือบ 1.2 ล้าน ตร.ม. เข้ามาเพิ่มเติมในตลาดอีก จากบิ๊กโปรเจกต์ที่ประกาศแผนการพัฒนาและอยู่ระหว่างการก่อสร้างในทำเลต่าง ๆ จำนวนมาก ยิ่งชวนให้จับตามองถึงการแข่งขันที่เข้มข้นมากขึ้นของตลาดดังกล่าว

ขณะในช่วงครึ่งหลังปี 2567 การเปิดตัวอย่างเป็นทางการของโครงการ วัน แบงค็อก เฟส 1 บนพื้นที่ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 ยังจะนับเป็นตัวชี้วัดหลักที่สำคัญ คาดจะสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับตลาดอาคารสำนักงานอีกครั้ง

พื้นที่ "อาคารสำนักงาน ในกรุงเทพ ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

เจาะข้อมูลรายงานล่าสุดของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ปัจจุบัน (ณ ไตรมาส 2/67) กรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมทั้งสิ้น 6.16 ล้าน ตร.ม. หลังจากช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่ง อย่างอาคารศุภาลัย ไอคอน สาทร และรัชโยธิน ฮิลส์ ก่อสร้างแล้วเสร็จ รวม 29,200 ตร.ม. ทำให้ปริมาณซัพพลายเพิ่มขึ้นมา 0.5% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่ถ้าเทียบกับปีก่อนหน้า นับว่าเพิ่มขึ้น 3.5% โดยทำเลที่ตั้งอยู่ใหญ่ ยังกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราว 60% เช่น ทำเลเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ, นานา-อโศก-พร้อมพงษ์ และย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 เป็นต้น

ทั้งนี้ เมื่อมาพิจารณาอัตราการดูดซับ ซึ่งสะท้อนถึงฝั่งดีมานด์ ความต้องการเช่าพื้นที่ของกลุ่มธุรกิจต่าง ๆ ไนท์แฟรงค์รายงานว่า ช่วงไตรมาสที่ผ่านมา พื้นที่ถูกดูดซับไป 18,400 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อนหน้า รวมทั้งสิ้นเป็น 4.73 ล้าน ตร.ม.

โดยอัตราการครอบครองเฉลี่ย ยังคงทรงตัวที่ 79% และย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 เป็นย่านหลักที่ขับเคลื่อนพื้นที่การเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ผ่านตัวเลขที่มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ สวนทางกับตลาดนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่มีค่าเช่าและอัตราการครอบครองที่ลดลง

ห่วง ซัพพลายล้นเกินความต้องการ - อาคารเก่าไม่ปรับปรุง รับเทรนด์ผู้เช่าใหม่

หากแต่ประเด็นสำคัญมากสุดในรายงานฉบับนี้ “ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ” กรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน ไนท์แฟรงค์ ระบุว่า ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2567 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ จะขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากการเติบโตของอุปทาน พื้นที่ให้เช่า และอัตราค่าเช่า รวมถึงอัตราการดูดซับสุทธิจะกลับมาเป็นบวก

แต่อัตราการครอบครองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากตลาดอาคารสำนักงานกำลังเผชิญกับภาวะที่เรียกว่า ซัพพลายแซงหน้าดีมานด์ความต้องการ ขณะเดียวกัน แง่คุณภาพ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญของการเลือกอาคารสำนักงานของผู้เช่าใหม่ ๆ

ทั้ง ๆ ที่หลาย ๆ โครงการพยายามพัฒนาปรับปรุงอาคารสำนักงานของตัวเอง หลังการแพร่ระบาดของโควิด ที่ทำให้ผู้เช่าจำนวนมากได้ปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่โดยให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น เทคโนโลยี และการปรับตัว การสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่รองรับรูปแบบการทำงานที่หลากหลายและเน้นความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงานมีความสำคัญมากขึ้นก็ตาม

ทั้งนี้ อาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุงสินทรัพย์ (AE) หรือปรับปรุงการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (FM) อาจต้องเผชิญกับการคุกคามมากขึ้น จากการเกิดขึ้นของอาคารใหม่ ๆ ที่ใช้กลยุทธ์การกำหนดราคาที่แข่งขันได้ พื้นที่ทางกายภาพ และบริการที่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่ายุคใหม่

ซึ่งจะสร้างแรงกดดันต่อจำนวนการเช่าพื้นที่และค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต โดยคาดว่าราคาค่าเช่าจะกลายเป็นตัวชี้วัดของตลาดที่มีความน่าเชื่อถือน้อยลง เนื่องจากช่องว่างระหว่างอัตราค่าเช่าและค่าเช่าที่แท้จริงเริ่มกว้างขึ้นอย่างต่อเนื่อง.

ที่มา : ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney