เรื่องเล่าจากคนอสังหาฯ วิกฤติการเงินปี 40 ผลกระทบ “คนรวย” จากบนลง “ล่าง” สู่ วิกฤติกำลังซื้อปี 67

ย้อนวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 เป็นที่รับรู้กันว่า 1 ในสาเหตุ ของวิกฤติ ยังมาจากการลงทุนเกินตัว และฟองสบู่แตกในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก ช่วงปี 2530-2539 ธุรกิจอสังหาฯ ขยายตัวเป็นอย่างมากทั้งในรูปที่ดิน ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และอาคารชุด ที่มีราคาสูงขึ้นเป็นอย่างมาก 

เนื่องจากผู้ประกอบการกู้ยืมเงินจากต่างประเทศและระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ของประเทศที่กำลังเฟื่องฟู เพื่อมาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศได้ง่าย 

นอกจากนี้ ราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็เกิดการเก็งกำไร และเกิดแรงจูงใจให้มีผู้เข้ามาลงทุนในธุรกิจนี้อย่างมาก เช่น การซื้อขายใบจองบ้าน ที่ดิน อาคารชุด จนกลายเป็นภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ที่ฝังตัวอยู่ในเศรษฐกิจของประเทศ

ย้อนรอย "วิกฤติการเงิน" ต้มยำกุ้ง ปี 2540 

ทั้งนี้ ในห้วงของการรำลึก ถอดบทเรียน วิกฤติต้มยำกุ้ง 2 ก.ค. 2540 ต่างมี คนในแวดวงต่างๆ ทั้งภาคการเงิน อสังหาฯ ภาคธนาคาร และ คนในภาคธุรกิจต่างๆ ที่เคยมีประสบการณ์ร่วม “ล้มแต่ลุกกลับขึ้นมาได้” ได้ออกมาถ่ายทอดประสบการณ์ และ เปิดมุมมอง เทียบเคียงกับสถานการณ์ปัจจุบัน ในหลายแง่มุมอย่างน่าสนใจ 

1 ในนั้น คือ กูรูภาคอสังหาฯ ระดับตำนาน อย่าง “บริสุทธิ์ กาสินพิลา” ซึ่งปัจจุบัน ดำรงตำแหน่ง เป็นกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ แพลตฟอร์มอสังหาฯ ชื่อดัง ออกมาโพสต์ข้อความ ชวนฉุกคิด เทียบวิกฤติในอดีตและปัจจุบันว่า…

2 กรกฎาคม เทียบวิกฤติ 2 ยุค อดีต 2540 วิกฤติการเงินเฉียบพลันกระทบคนรวยจากบนลงล่าง ปัจจุบัน 2567 คนชั้นกลางและล่างรายได้ไม่เงยหัวเรื้อรัง หนี้สินครัวเรือนสะสม ความวิกฤติกำลังซื้อตกต่ำกระทบยอดขายสินค้าทุกตลาด

เมื่อ 1-2 เดือนก่อนหน้านี้ ยังถกเถียงกันอยู่ว่า ขณะนี้ถือเป็นภาวะวิกฤติหรือไม่ อย่างไรก็ดี แต่ถึงเวลานี้สิ้นเดือนที่ 6 ขึ้นเดือนที่ 7 ซึ่งเป็นครึ่งปีหลังแล้ว คนส่วนใหญ่คงเป็นพ้องต้องกันแล้วว่า นี่เป็นภาวะวิกฤติ

เพราะผลกระทบแผ่ซ่านไปทั่วทุกธุรกิจ ทุกห่วงโซ่เรียบร้อย เป็น “วิกฤติกำลังซื้อ” ที่การจับจ่ายสินค้าและบริการต่างๆ ทั้งแต่ระดับล่างสุดยันบนสุด ลดน้อยถอยลงเป็นลำดับ

ไทยกำลังเผชิญ “วิกฤติกำลังซื้อตกต่ำ” ปัญหาค่าครองชีพเรื้อรัง ต่างจากอดีต 

วันนี้ วันที่ 2 กรกฎาคม 2567 พอดี เมื่อ 27 ปีที่แล้ว 2 กรกฎาคม 2540 ประเทศไทยเกิดวิกฤติการเงินอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินบาทลดลงเท่าตัว ถ้าลองเปรียบเทียบวิกฤติครั้งโน้นที่ถูกเรียกว่า วิกฤติต้มยำกุ้ง 

แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นขณะนี้ เป็น “วิกฤติกำลังซื้อตกต่ำ” ที่อยากชวนพิจารณา ว่า เหมือนกันหรือแตกต่างกันอย่างไร

อดีต 2 กรกฎาคม 2540 ประเทศไทยต้องประกาศลดค่าเงินบาท และปิดสถาบันการเงินจำนวนมาก ธุรกิจจำนวนมากถูกงดสินเชื่อโดยปริยายแบบเฉียบพลัน

ผู้ได้รับความเสียหายมาก คือ คนรวยเจ้าของกิจการที่กู้เงินตราต่างประเทศจำนวนมาก มีหนี้เพิ่มขึ้นเท่าตัว เจ้าของสถาบันการเงินที่ถูกปิดกิจการ ส่วนลูกจ้างพนักงานที่ทำงานอยู่ในกิจการที่ประสบปัญหา ถูกเลิกจ้างเป็นวิกฤติจากบนลงล่าง

ตัดภาพมาที่ปัจจุบัน ปี 2567 คนชั้นกลางและล่างประสบปัญหาสะสม รายได้เติบโตไม่ทันกับค่าครองชีพเรื้อรัง ต่อเนื่องเป็นเวลานานนับทศวรรษ ทำให้เกิดหนี้สินครัวเรือนสูงถึง 90% ของรายได้ประชาชาติ

“ขณะนี้ ธุรกิจกิจการกำลังประสบปัญหาลูกค้าไม่มีกำลังซื้อ ทำให้ขายสินค้าได้น้อยลง สถาบันการเงินมีลูกค้าผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น เป็นวิกฤติจากล่างขึ้นบน” 

ธุรกิจอสังหาฯ ปี 2540 บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่กู้เงินดอลลาร์หนี้เงินกู้เพิ่มเท่าตัวหลักพันล้านหมื่นล้านบาท บริษัทขนาดกลางและเล็กกู้เงินธนาคาร กู้บริษัทไฟแนนซ์ในประเทศ ถูกงดสินเชื่อฉับพลันเพราะสถาบันการเงินถูกปิดบ้าง สถาบันการเงินไม่สามารถให้สินเชื่อต่อไปได้บ้าง

ที่ดินและโครงการซึ่งเป็นหลักทรัพย์ถูกนำไปรวมกองประมูลขาย โดย ปรส.ปัจจุบันปี 2567 ธุรกิจอสังหาฯ ส่วนใหญ่ควบคุมอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเข้มงวดมาก D/E ratio แทบจะ 1/1 ซึ่งเป็นบทเรียนจากปี 2540 ถือว่ามีความเข้มแข็ง แต่เมื่อกำลังซื้อลดลง ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงจำนวนลูกค้าแวะเยี่ยมชมโครงการก็จะลดลง และในจำนวนลูกค้าแวะเยี่ยมชมที่ลดลงนี้ อัตราการจองซื้อก็ลดลงด้วย

แต่ยังไม่จบแค่นั้น ในส่วนลูกค้าที่จองซื้อแล้วยังมีปัญหาอีกด่านหนึ่ง คือ เมื่อยื่นกู้ขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ถูกธนาคารปฏิเสธปล่อยกู้ในอัตราสูงเกือบครึ่งหรือกว่าครึ่ง ทั้งนี้เนื่องจากลูกค้าผู้กู้มีภาระหนี้สินครัวเรือนสูงทำให้มีปัญหาเครดิตการกู้ ขณะที่ธนาคารก็เจอปัญหาตัวเลขผิดนัดชำระหนี้ของสินเชื่อบ้านเดิมที่มีอยู่แล้วสูงขึ้น ก็ยิ่งระมัดระวังการปล่อยกู้ใหม่มากขึ้น

ทั้งนี้ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ ณ ครึ่งปีแรก ปี 2567 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ อาจหดตัวลง 15.5% โดยลดลงทุกประเภท ยกเว้น คอนโดฯ 

กำลังซื้อฝืด กำลังส่งผลกระทบ อสังหาฯ อีกครั้ง  

กูรูอสังหาฯ คนเดิม ยังระบุว่า ผลของวิกฤติกำลังซื้อตกต่ำและหนี้ครัวเรือน กำลังส่งผลมายังบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มากขึ้น การที่ยอดขายน้อยลง ทำให้ยอดรับรู้รายได้ลดลง เงินสดน้อยลง ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย มีผลถึงสภาพคล่องกิจการที่ต้องบริหารจัดการ

ที่ผ่านมาสภาพคล่องบริษัทอสังหาฯ นอกจากเงินทุนเงินสดภายในบริษัทแล้ว แหล่งเงินทุนภายนอก ได้แก่ การออกหุ้นกู้ระดมทุน, การใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน, บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่มักใช้การออกหุ้นกู้เป็นหลัก ส่วนบริษัทอสังหาฯ ขนาดเล็กใช้เงินกู้ธนาคาร

“เวลานี้ช่องทางการออกหุ้นกู้ก็เป็นเรื่องยาก เพราะหุ้นกู้อสังหาฯ ถูกจับตาจากตลาดว่าจะมีปัญหาการชำระคืนเมื่อครบกำหนด ซึ่งปีที่แล้วก็เกิดขึ้นจริงรายหนึ่งและปีนี้ก็เกิดแล้วรายหนึ่งเพียงแต่เป็นรายเล็กผลกระทบไม่กว้าง ระยะเวลาที่เหลือของปีนี้ก็ยังมีลุ้น การระดมทุนด้วยการออกหุ้นกู้ใหม่จึงเป็นเรื่องยาก ยกเว้นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีเครดิตเรตติ้งดีเยี่ยม"

แหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงิน สำหรับอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีดัชนีชี้วัดทางการเงินดีก็ไม่น่าจะมีปัญหาในการขอสินเชื่อจากแบงก์ แต่บางรายที่ใช้แต่แหล่งเงินทุนจากการออกหุ้นกู้เป็นหลักไม่ได้สินเชื่อจากแบงก์ในช่วงที่ผ่านมา ทางธนาคารอาจมีเหตุผลว่าไม่มีโปรไฟล์ประวัติการกู้ยืมมาปฏิเสธการปล่อยกู้ใหม่ได้

บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก การขอเงินกู้จากธนาคารในสถานการณ์ปัจจุบัน ย่อมถูกสแกนตรวจละเอียดทุกซอกมุมความเสี่ยงเป็นพิเศษสรุปว่า ช่วงนี้การหาเงินทุนใหม่ว่าจากการออกหุ้นกู้ หรือ ขอกู้กับธนาคารเป็นเรื่องที่ยากขึ้น

แต่ปัญหาก็ยังไม่จบตรงนี้ เพราะยังมีหุ้นกู้เดิม มีภาระหนี้เงินกู้ธนาคารเดิมที่ต้องชำระ ซึ่งในภาวะกำลังซื้อถดถอยจนเป็นวิกฤติแบบนี้ ย่อมมีบริษัทอสังหาฯ บางราย บางตลาด บางทำเล ที่มียอดขายยอดโอนไม่เพียงพอกับการชำระคืนงวดเงินกู้

ถึงตอนนั้น ผลกระทบก็จะย้อนกลับมาสู่สถาบันการเงิน ที่จะมีปัญหาลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยผิดนัดชำระหนี้มากขึ้น มีหนี้เสียมากขึ้น และบริษัทอสังหาฯ บางรายที่เป็นลูกหนี้สินเชื่อโครงการก็อาจผิดนัดชำระหนี้ ด้วยเช่นกัน

ถึงตอนนั้น แบงก์ชาติคงจะเริ่มรับรู้ว่าเศรษฐกิจไทยไม่ได้ฟื้นตัวอย่างช้าๆ ตามที่พยากรณ์ตั้งแต่ต้นปี ตรงกันข้ามการเพิ่มขึ้นของปัญหาหนี้เสียทั้งหนี้บุคคลและหนี้ธุรกิจ จะมีผลกับเสถียรภาพที่ทุ่มเทรักษา.

ที่มา : ธปท. 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ Thairath Money ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney