Work from anywhere ตัวแปรใหม่ อสังหาฯไทย เมื่อคนเจน Z ทำงานนอกออฟฟิศ จุดตายของ"สำนักงานให้เช่า"

SCB EIC หรือศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ ระบุว่า แม้ปัจจุบันการแพร่ระบาดของ COVID-19 บรรเทาลง รวมถึงผู้คนสามารถปรับตัว และมีวิถีชีวิตเป็นปกติแล้ว 

ส่งผลให้บริษัททั้งในต่างประเทศและในไทย เริ่มมีนโยบายให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น โดยกำหนดให้มีสัดส่วนจำนวนวันที่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากกว่าวันที่ทำงานจากที่บ้าน จึงกล่าวได้ว่ารูปแบบการทำงานยังเป็นการผสมผสานการทำงานที่ออฟฟิศและที่บ้าน หรือเป็น Hybrid workplace โดยเป็น Office-based

อย่างไรก็ตาม การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ยังมีแนวโน้มถูกใช้อยู่ต่อไปในอนาคต โดยยังต้องจับตาเทรนด์ในระยะข้างหน้า เช่น หากกลุ่ม Gen Z ที่กำลังเข้าสู่ตลาดแรงงานมากขึ้น และนิยมการทำงานรูปแบบ Work from anywhere ก็อาจทำให้รูปแบบการทำงานของบริษัทในระยะต่อไป กลับมาถูกปรับให้มีสัดส่วนจำนวนวันทำงานจากที่บ้าน หรือจากที่ไหนก็ได้มากขึ้น หรืออาจมีการลดจำนวนวันทำงาน หรือชั่วโมงการทำงานต่อสัปดาห์ลง โดยไม่ลดเงินเดือน

รวมถึงเทรนด์ Workcation ซึ่งยังเป็นโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ ประกอบกับกลุ่ม Gen Z จะมีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนรูปแบบการทำงานในอนาคต โดยเฉพาะความสนใจในการประกอบอาชีพอิสระ 

ดังนั้น การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า และโครงการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถรองรับการทำงานอาชีพอิสระ อย่างสตูดิโอที่สามารถรองรับกิจกรรมต่างๆ ก็จะสามารถช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันเพื่อดึงดูดการเช่าหรือซื้อได้

สำหรับ Hybrid workplace จะกระทบ ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า อย่างไร? SCB EIC ชี้ว่า ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในไทย คงได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งความต้องการเช่าพื้นที่ชะลอตัวลง และการปรับเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่ เพื่อเอื้อต่อการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace

เนื่องจากความจำเป็นในการใช้พื้นที่สำนักงานสำหรับ การทำงานของพนักงานลดลง จากรูปแบบการทำงานที่เป็นการหมุนเวียนกันเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศแทน ส่งผลให้จำนวน พนักงานที่เข้ามาทำงานที่ออฟฟิศในแต่ละวันลดลง และไม่จำเป็นต้องมีการกำหนดโต๊ะทำงานเฉพาะเจาะจงสำหรับพนักงานแต่ละคนตามรูปแบบการทำงานแบบดั้งเดิม ยกเว้นระดับผู้บริหาร โดยบริษัทต่างๆ ใช้วิธีจัดพื้นที่ทำงานส่วนกลาง

สำหรับพนักงานให้หมุนเวียนกันใช้ร่วมกัน หรือ Hot desk แทน ซึ่งจะช่วยลดการใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมลงอย่างเห็นได้ชัด

"การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace จะส่งผลให้พื้นที่ใช้สอยต่อพนักงานหนึ่งคนลดลง โดยนอกจากการลด พื้นที่สำหรับโต๊ะทำงานแล้ว ยังมีการลดพื้นที่สำหรับเก็บเอกสาร อุปกรณ์ และของใช้ส่วนตัว รวมถึงในกรณีที่บริษัทมีการขยายธุรกิจ และต้องรับพนักงานเพิ่ม ก็ยังต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่ารูปแบบการทำงานแบบดั้งเดิม
อีกด้วย" 

นอกจากนี้ ยังเกิดการปรับเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่สำนักงาน เพื่อเอื้อต่อการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace เช่น การจัดlayout เพื่อให้อัตราการใช้ประโยชน์พื้นที่ (Utilize rate) ในแต่ละพื้นที่ของออฟฟิศอยู่ในระดับสูง การจัด layout ภายในพื้นที่สำนักงานที่เหมาะสมต่อขนาดพื้นที่สำนักงาน และจำนวนโต๊ะทำงาน การจัด layout ให้มีความยืดหยุ่น สามารถ ปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการใช้งาน การจัดหาอุปกรณ์สำนักงานและสิ่งอำนวยความสะดวก การออกแบบและตกแต่ง ที่มีความทันสมัยมากขึ้น ทั้งภายในพื้นที่สำนักงาน และพื้นที่โดยรอบ ให้สอดคล้องกับการทำงานรูปแบบใหม่

" Hybrid workplace จะทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องเผชิญกับสถานการณ์
การแข่งขันที่เข้มข้นมากขึ้น โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่ากลุ่มเกรด B มีแนวโน้มได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก ซึ่งปัจจุบันมีขนาดพื้นที่โดยรวมราว 7 ล้านตารางเมตร และคิดเป็นขนาด
พื้นที่โดยรวมมากกว่าในกลุ่มเกรด A ราว 2 เท่า อาจต้องเผชิญกับสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น เนื่องจากเทรนด์การทำงานใหม่ๆจะกดดันให้อัตราค่าเช่าต่อขนาดพื้นที่ลดลง ประกอบกับผู้เช่าพื้นที่สำนักงานเกรด B เดิมอาจหันไปเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A ซึ่งมีระบบสาธารณูปโภคที่ดีกว่าแทน ด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก " 

ที่มา : EIC