ภาพรวมยอดขายบ้านปีนี้ไม่โต รายเล็กอยู่ยาก!! สุดท้ายจะเหลือแต่รายใหญ่

“ปี 66 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโดขายไม่ดีแบบผิดคาด แต่ปีนี้ตั้งแต่เริ่มต้นปี ขายไม่ดีแบบไม่ผิดคาด เป็นไปตามคาดเพราะหนี้ครัวเรือนสูง คนระวังการใช้จ่ายมากขึ้น คนไม่มั่นใจเศรษฐกิจ ทำให้คนตัดสินใจซื้อยากขึ้น ที่สำคัญยังพบว่า ช่วง 3 เดือนแรกปีนี้แบงก์ปฏิเสธ หรือ reject การให้สินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นมาก เพราะแบงก์ระมัดระวังการปล่อยกู้มากขึ้น อย่างบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ก่อนโควิดมี reject ประมาณ 10% หลังโควิดเพิ่มขึ้นเป็น 20% ส่วนบ้านที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทในอดีต reject ไม่ถึง 10% ตอนนี้มากกว่า 10% แล้ว”

ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC สะท้อนภาพตลาดอสังหาฯปีนี้ พร้อมกับย้ำว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้จะไม่เติบโตเท่าไร มองบวก-ลบเป็นศูนย์ ยอดขายไม่ดีตามที่คาดการณ์ไว้ ทั้งการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น ผู้บริโภคมีหนี้ครัวเรือนสูงทำให้การตัดสินใจซื้อช้าลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายอยู่ในโหมดระมัดระวังการลงทุน หรือลงทุนแบบค่อยเป็นค่อยไป เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ ที่ภาพรวมแต่ละบริษัทประกาศออกมาลดลงจากปีก่อน 10%

ที่สำคัญยังพบว่า ไม่ใช่แค่ผู้ซื้อบ้านที่แบงก์เข้มงวดการปล่อยกู้ แต่บริษัทอสังหาฯหรือผู้ประกอบการเอง แบงก์ก็มีความระวังในการปล่อยกู้มากขึ้นเน้นปล่อยให้รายใหญ่ที่บริษัทมีความมั่นคงมีชื่อเสียงหรือความน่าเชื่อถือ ก็จะได้รับทุนหรือการปล่อยกู้ ขณะที่การออกหุ้นกู้ หรือ bond ที่ให้ yield หรือผลตอบแทนสูงๆขายไม่หมด ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กหาเงินทุนยากขึ้น

ทำให้สุดท้ายแล้ว รายเล็กจะอยู่ลำบาก จะเหลือแต่รายใหญ่ ที่มีประสบการณ์ เงินทุน คน และนวัตกรรมเทคโนโลยีแนวโน้ม การแข่งขันจะเข้มข้นมากขึ้น เรื่องสิ่งแวดล้อม Green จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องให้ความสำคัญ รวมทั้งการสร้างคุณค่าให้กับผู้มีส่วนร่วม และรายใหญ่จะมีธุรกิจที่มีความหลากหลายมากขึ้นขณะเดียวกัน ความต้องการของลูกค้ารุ่นใหม่ นอกจากต้องการทำเลที่ดีแล้วยังต้องการคุณภาพของโครงการ ความสะดวกสบายและความปลอดภัย

“ณัฐพงศ์” กล่าวต่อว่า ในส่วนของ SC นั้นทิศทางธุรกิจจะมุ่งที่ความหลากหลาย และคุณค่า ธุรกิจของ SC จะสร้างคุณค่าส่งไปถึงผู้คนผู้มีส่วนร่วม ทั้งลูกบ้าน ลูกค้าคู่ค้า พนักงาน และชุมชนโดยรอบ ด้านสิ่งแวดล้อมและโลกดีขึ้น ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ทำให้ค่าไฟถูกลง เรากำลังศึกษานวัตกรรมนี้อยู่ ส่วนความหลากหลาย คือความหลากหลายของสินค้าและแหล่งเงินทุน

โดย 5 ปีข้างหน้าตั้งใจมุ่งทำ 3 เรื่อง 1.มหาศาลคือ การสร้างธุรกิจให้เติบโต ตั้งเป้ารายได้ปีละ 3 หมื่นล้าน ภายใน 5 ปีมีรายได้รวม 1.5 แสนล้านบาทเพราะการสร้างคุณค่าให้คน ธุรกิจต้องใหญ่พอ 2.ความมั่นคง ธุรกิจจะโตได้ต้องใช้เงินทุน จึงต้องมีแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย ทั้งเงินกู้ หุ้นกู้ และมีผู้ร่วมทุน เช่น ที่ลงทุนกับยักษ์ใหญ่ญี่ปุ่นทำโครงการ ขณะที่ต้องลงทุนให้เหมาะสมกับสถานการณ์ 3.สมดุล ต้องมีกำไรจากธุรกิจที่หลากหลาย มีเครื่องยนต์หลายตัวเพื่อกระจายรายได้และความเสี่ยง มีสินค้าทั้งบ้านเดี่ยว คอนโด หลากหลายราคา บ้านตั้งแต่ 2-10 ล้านบาท และบ้านราคา 100 ล้านขึ้น คอนโดห้องราคาสูงสุด 400 กว่าล้าน รวมทั้งทำคลังสินค้า ออฟฟิศให้เช่า และด้านการท่องเที่ยวก็มีโรงแรมในไทยและคอนโดฯที่สหรัฐฯ

“จุดเด่นของ SC คือความแตกต่าง ทำเลที่สะดวกสบาย สินค้าและบริการที่มีคุณภาพ มีความปลอดภัยและมีนวัตกรรม โดยช่วงโควิดยอดขายเราโตมาก เพราะคนเชื่อมั่นในแบรนด์ SC เราไม่หยุดนิ่งในการพัฒนา” ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ลูกค้าในโลกยุคใหม่ รวมทั้งกำลังศึกษาการขายรูปแบบใหม่ รองรับพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ ที่ไม่ยึดติด ชอบการเปลี่ยนแปลง ให้เลือกหรือทดลองอยู่อาศัยก่อน โดยผ่อนเช่าก่อนตัดสินใจกู้ซื้อ รวมทั้งระบบ Subscription หรือระบบสมาชิก ที่ลูกค้าเช่าห้องพักที่ใดที่หนึ่ง แต่สามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางได้หลายโครงการ รวมทั้งย้ายห้องพักไปอยู่โครงการอื่นได้ เมื่ออยู่โครงการเดิมระยะหนึ่งแล้ว หลังพบพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ไม่ต้องการโอนเป็นเจ้าของ แต่ต้องการแค่เช่าและย้ายที่อยู่เมื่อต้องการเปลี่ยนแปลงคาดว่าจะเริ่มเห็นความชัดเจนปลายปี 67 นี้

ปิดท้าย “ณัฐพงศ์” ให้ความเห็นถึงแนวทางที่จะช่วยกระตุ้นอสังหาฯให้กลับมาเติบโตว่า อีกแนวทางหนึ่งคือการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในไทยได้ การตัดสินใจเรื่องนี้ควรเปิดเวทีคุยกันถึงข้อดีและข้อเสียหรือข้อที่กังวลทั้งภาครัฐผู้ออกกฎเกณฑ์ เอกชนและผู้ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งตนมองว่า การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านมีข้อดีคือ ช่วยกระตุ้นอสังหาฯได้โดยตรง เพิ่มการลงทุนในประเทศ สร้างงาน เพิ่มการใช้จ่าย กระตุ้นเศรษฐกิจ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขต่างชาติที่จะอนุญาตให้ซื้อบ้าน หรือกำหนดโซนที่อยู่ ซึ่งจะเห็นว่าคนไทยยังไปซื้อบ้านที่อังกฤษ หรืออเมริกาได้ แต่ข้อเสียคือหากมีการเก็งกำไร จะทำให้ราคาบ้านสูง และคนไทยซื้อบ้านไม่ทัน รวมทั้งการมีวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน.

วณิชยา แสงทอง

คลิกอ่านคอลัมน์ “The Issue” เพิ่มเติม