ผ่าแผนธุรกิจ "ศุภาลัย" เจ้าตลาดอสังหาฯภูมิภาค ปี 2567 ที่เตรียมลงทุนสูงสุดในประวัติการณ์ รอบ 35 ปี

ถ้าให้นึกถึง "แบรนด์บ้าน" ของประเทศไทย ซึ่งเป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นคนกรุงเทพฯ หรือ คนต่างจังหวัด เชื่อว่า ชื่อของ "ศุภาลัย" ต้องติด TOP 1 ใน 5 แน่ๆ เพราะบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายนี้ นับเป็นอสังหาฯ ยุคบุกเบิกในบ้านเรา ก่อตั้งมาตั้งแต่ปี 2532 ก่อนเข้าจดทะเบียนหลักทรัพย์ในปี 2536 ทำให้อสังหาฯ ยักษ์ใหญ่นี้ วันนี้ มีอายุถึง 35 ปีแล้ว ด้วยตำแหน่ง "เจ้าตลาดอสังหาฯ ภูมิภาค"

ก็เนื่องจาก ศุภาลัย ไม่ได้ขายบ้าน และคอนโดมิเนียม แค่ในพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่เป็นอสังหาฯ รายใหญ่จาก กทม. ที่เข้าไปเจาะตลาดบ้านในต่างจังหวัด และเป็นที่ยอมรับในหลายพื้นที่ โดยปัจจุบัน ศุภาลัย มีโครงการบ้านใน 26 จังหวัด ทั่วประเทศ และจะเพิ่มเป็น 29 จังหวัด ในสิ้นปีนี้ รวมทั้งสิ้น 441 โครงการ ตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา ขณะช่วงปีที่ผ่านมา ก็เป็น 1 ในเจ้าตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต ที่ประสบความสำเร็จ ท่ามกลางความร้อนแรงของตลาด 

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อยู่ภายใต้การบริหารของผู้ก่อตั้ง อย่าง "ประทีป ตั้งมติธรรม" ซึ่งดำรงตำแหน่งเป็นประธานกรรมการบริหารบริษัท (ผู้เป็นพ่อ) และ มีมือเก่ง ฉะฉาน เฉียบขาด โดยผู้เป็นลูกชาย "ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม" ในฐานะ กรรมการผู้จัดการบริษัท เป็นผู้ขับเคลื่อนธุรกิจ

โดยเรียกว่า ทั้งคู่ เป็นนักบริหารความเสี่ยงตัวยงในภาคอสังหาฯ ไทย ก็ว่าได้ ด้วยรูปแบบการดำเนินธุรกิจ ที่ระมัดระวัง แม่นยำ และรู้เท่าทันสถานการณ์เศรษฐกิจอยู่ตลอดเวลา ดั่งจะเห็นเกมรุก และเกมรับ ตามความสุ่มเสี่ยงของตลาด ที่เน้นการเติบโตอย่างค่อยไปค่อยไป ไม่ได้หวือหวา เมื่อเทียบกับเจ้าอื่นๆในตลาด

แต่อย่างไรก็ตาม เรากลับจะเห็นว่า ผลประกอบการของศุภาลัย ไม่เป็นสองรองใคร โดยเฉพาะในแง่กำไร ที่ย้อนไปตัวเลขที่เปิดเผยล่าสุด อย่างปี 2565 ศุภาลัยก็สามารถทำกำไรสุทธิ ได้มากถึง 8,173 ล้านบาท เป็นเบอร์ 2 ของตลาดอสังหาฯ ไทย ขณะงวด 9 เดือน ของปี 2566 ที่ผ่านมา มีกำไรสุทธิ อยู่ที่ 3,971ล้านบาท (ประกาศงบทั้งปี 2566 ณ เดือน ก.พ. 67)

เปิดสูตรสำเร็จทางธุรกิจ ศุภาลัย อสังหาฯ เบอร์ต้น 

#ThairathMoney เปิดประเด็น สอบถาม "ประทีป ตั้งมติธรรม" ถึงสูตรสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ และมุมมองต่อสถานการณ์เศรษฐกิจ รวมไปถึง ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2567 หลังจาก ปีนี้ ศุภาลัย ประกาศ ทำสถิติใหม่ ในทุกมิติ ตั้งแต่ การลงทุน/ยอดขาย/รายได้/กำไร และจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ ในรอบ 35 ปี โดยได้รับคำตอบที่น่าสนใจ ดังนี้ 

เริ่มจากสูตรสำเร็จ การดำเนินธุรกิจ "ประทีป" ระบุว่า เกิดจากองค์ประกอบหลายส่วน ได้แก่ 

1. การประเมินความเสี่ยงทางการเงิน โดยเชื่อมั่นว่า ปัจจุบัน ศุภาลัย เป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำที่สุด ทำให้ "ความเสี่ยงต่ำ" เพราะกู้โปรเจกต์น้อย, ออกหุ้นกู้น้อย-รายจ่ายดอกเบี้ย ก็น้อยลงด้วย อีกทั้ง ใช้ความน่าเชื่อถือ และผลงานของบริษัท ที่มีเครดิตเกรด A ในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีต้นทุนถูก ทำให้สามารถขยายธุรกิจได้อย่างดี สร้าง ROE หรือ Return on Equity ในอัตราส่วนที่ดี ส่งผล ผู้ถือหุ้นพึงพอใจ ง่ายต่อการทำธุรกิจ  
2. การคำนึงถึงความเสี่ยงทางธุรกิจ เนื่องจาก บริษัทขยายโครงการ ด้วยจำนวนมากที่สุด ผ่านแบบบ้านใหม่ๆ และเทคโนโลยี-นวัตกรรมใหม่ๆ อยู่เสมอ ตอบรับเทรนด์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป ใช้ข้อมูลวิจัยตลาด และตอบรับข้อติติงของลูกค้า เพื่อนำไปสู่การปรับปรุง แก้ไข ก็เท่ากับว่า "ความเสี่ยงทางธุรกิจ" เราก็ลดต่ำลงด้วย เพราะบริษัทไม่เคยหยุดนิ่ง เปลี่ยนตามเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ที่เปลี่ยนไป 

"เป็น 2 องค์ประกอบหลัก ที่เราควบคุมดูแลความเสี่ยงได้ แต่ความเสี่ยงด้านอื่นๆ เช่น เศรษฐกิจ การเมือง ที่มีผลต่อทิศทางธุรกิจ อยู่นอกเหนือการควบคุม แต่รู้เท่าทัน และ ตั้งรับได้ ผ่านการปรับแผนตามสถานการณ์ในแต่ละปี" 

ทำอย่างไรให้ เศรษฐกิจไทย ดีขึ้น "ประทีป" แนะ 3 ต่ำ 

สำหรับมุมมองต่อภาพรวมอสังหาฯ ปีนี้ "ประทีป ตั้งมติธรรม" ให้คาดการณ์ไว้อย่างน่าสนใจว่า ยังคงเชื่อมั่น ปี 2567 จะเป็นปีแห่งการเติบโตของอสังหาฯ ไทย และศุภาลัย โดยคาดว่า จะเริ่มเห็นกำลังซื้อบ้าน-คอนโดฯ ฟื้นตัว เพราะเศรษฐกิจจะขยายตัวมากขึ้น/การกลับเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ รวมไปถึง การเข้ามาลงทุนของต่างประเทศ ที่มากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา/การขยายโครงสร้างพื้นฐานภายในประเทศอย่างรวดเร็ว รถไฟฟ้าอีกหลายสาย กำลังจะแล้วเสร็จ รวมไปถึง ถนนเส้นทางใหม่ๆ จะส่งผลให้เมืองขยาย และความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจเป็นสัญญาณที่ดีของตลาดคอนโดฯ ไทย? 

อย่างไรก็ดี ยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม เช่น ปัญหาหนี้ครัวเรือนไทย และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป เด็กเกิดใหม่น้อยลง คนเลือกเป็นโสดกันมากขึ้น และเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว โดยเห็นสัญญาณความน่ากังวล จากภาพทั้งโรงเรียนรัฐ และเอกชนหลายแห่งปิดตัวลง ซึ่งก็เป็นจุดเสี่ยงต่อตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกัน แต่มองอีกมุม ด้วยขนาดครอบครัวที่เล็กลง พื้นที่ใช้สอยที่น้อยลง ขณะ บ้าน ยังมีราคาแพง อาจทำให้ คอนโดฯ ตามเส้นทางรถไฟฟ้าได้รับความนิยมมากขึ้น แต่คำถามคือ จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะแข่งขันกันเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นหรือไม่?

ทั้งนี้ ปัญหาใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย หากแต่เป็นเรื่อง "หนี้ครัวเรือน" เพราะโดยรวมแล้ว คนไทย ยังมีรายจ่าย มากกว่า รายได้ ทำให้คนส่วนใหญ่ค่อนข้างลำบาก กำลังซื้ออ่อนแอ ซึ่งทางแก้อาจเป็น "3 ต่ำ" ที่อยากเสนอให้รัฐบาลแก้ไข และอาจทำให้ คนไทยมีกำลังซื้อเพิ่ม และเศรษฐกิจฟื้นดีขึ้น คือ

• ดอกเบี้ยต่ำ : เพราะ ทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% ทำให้กำลังซื้อคนลดต่ำลง 7% ซึ่งในทางตรงกันข้าม หากปรับลดดอกเบี้ยลงมา 1% ก็จะเพิ่มกำลังซื้อได้ 7% 
  
• ภาษีต่ำ : การจัดเก็บภาษีที่ต่ำ ไม่ได้ช่วยแค่ในภาคเอกชนคนทำธุรกิจ แต่จะทำให้ประชาชนภาพรวม มีเงินเหลือใช้ และซื้อของในระบบเศรษฐกิจได้มากขึ้น
• ค่าเงินบาทต่ำ (อ่อน) : โดยจะช่วยให้ ประเทศไทยขายของส่งออกได้มากขึ้น เป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ

"เชื่อว่า 3 ต่ำ จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น จุดเปลี่ยน คือ ดอกเบี้ยขาขึ้น จะถูกปรับลดเมื่อไร โดยมีตัวแปรอยู่ที่ดอกเบี้ยสหรัฐฯ ถ้าดอกเบี้ยไทยลงได้เร็ว เศรษฐกิจก็จะฟื้นเร็ว เพราะผูกผันกับกำลังซื้อประชาชน ขณะเดียวกัน โดยรวม คนไทย มีรายจ่าย มากกว่า รายได้ ทำให้ส่วนใหญ่ค่อนข้างลำบาก ซื้อบ้านยาก” 

ศุภาลัย ตั้งเป้ายอดขาย 3.6 หมื่นล้าน ลุยบ้านหรู ราคามากกว่า 10 ล้าน 

ตกผลึกบนเวที แถลงแผนธุรกิจ บิ๊กอสังหาฯ เล่าว่า แม้ปี 2567 ดูเหมือน ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย คงเผชิญกับปัจจัยท้าทายต่างๆ แต่ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ มั่นใจว่า ปีนี้น่าจะขับเคลื่อนไปต่อได้ เป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการ ความต้องการสินค้าที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบ ยังขยายตัวได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าระดับกลาง-บน 

ส่งผลให้ ศุภาลัย ประกาศแผนลงทุนใหม่ ด้วยเป้าหมายที่ใหญ่กว่าเดิมในแง่ต่างๆ โดยปีนี้ บริษัท ตั้ง All-Time High ทั้งการเปิดตัวโครงการและยอดขาย ซึ่งตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 36,000 ล้านบาท เป้าหมายรายได้รวม 36,000 ล้านบาท และงบประมาณการจัดซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท 

"นับว่าเป็นปีที่ทุบสถิติเปิดตัวโครงการใหม่สูงที่สุด มูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ตั้งแต่บริษัทฯ ได้ดำเนินธุรกิจมา มากถึง 42 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท" 

"ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม" ให้ข้อมูลเสริมว่า ปี 2567 เป็นปีแห่งการตั้งเป้าหมายไว้พุ่งชน! ซึ่งภายในครึ่งปีแรก น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ มากกว่า 3 หมื่นล้าน เกินมูลค่าของทั้งปี 2565 ที่ทำไว้ ผิดแปลกจากวิถีปกติ ที่ในแต่ละปี ศุภาลัยจะให้น้ำหนักการลงทุน ไปในช่วงครึ่งปีหลัง เป็นหลัก หลังจากประเมินว่า ปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านของลูกค้า จะผ่อนคลายลง เพราะหากนับย้อนไป คลื่นกำลังซื้อวิกฤติ เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด ปี 2563 ปัจจุบันผ่านมาแล้ว 3 ปี ฉะนั้น ช่วงต้นปี 2567 จะเป็นช่วงที่หลุดจากจุดต่ำสุดมาแล้ว คาดหวัง ยอดปฏิเสธสินเชื่อ จะลดน้อยลง นับจากปีนี้ 

ไฮไลต์โครงการศุภาลัย ปี 2567 บริษัทฯ เตรียมลุยตลาดอสังหาฯ เต็มกำลัง ได้แก่

• เปิดตัวโครงการแนวราบมากที่สุด ทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค
• โครงการแนวราบเปิดตัวมากสุดถึง 38 โครงการ มูลค่ารวม 43,500 ล้านบาท 
• โครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,500 ล้านบาท
• เปิดตลาดอสังหาฯ เพิ่ม 3 จังหวัดใหม่ๆ ในทำเลศักยภาพ ได้แก่ ลำปาง ราชบุรี ลพบุรี ทำให้พัฒนาโครงการครอบคลุมในทุกทำเลรวม 29 จังหวัด เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคทั่วทุกภูมิภาค
• เดินเกมรุกเพิ่มแชร์ตลาดบ้านเดี่ยวลักชัวรี่ เจาะลูกค้าระดับบน 
• พัฒนาโครงการบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนยอดขายมากขึ้น 56% จากปีที่ผ่านมา 
• มีการเปิดตัวแบรนด์ใหม่ๆ อีกทั้งมุ่งพัฒนารูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของลูกค้าทุกกลุ่มเป้าหมาย สร้างสรรค์แบบบ้านซีรีส์ใหม่ที่มาพร้อมนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืนเพิ่มมากขึ้น 
• บุกขยายเจาะทำเลศักยภาพสูงตอบโจทย์การอยู่อาศัย อาทิ อรุณอมรินทร์ กรุงเทพกรีฑา อุทยาน-อักษะ พุทธมณฑล 
• การกลับมาเปิดฉากรุกตลาดคอนโดมิเนียม จัดเต็มด้วยฟังก์ชันและดีไซน์เฉพาะตัว ในราคาที่คุ้มค่า 

"คาดว่าปี 2567 นี้ จะเป็นอีกปีที่บริษัทฯ มีการเติบโตทางยอดขาย รายได้ และกำไร ด้วยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยครอบคลุมมากถึง 29 จังหวัด และมีสินค้าพร้อมอยู่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า ความพร้อมทางต้นทุนทางการเงิน สร้างสรรค์สินค้าและนวัตกรรมต่างๆ การตลาดและการขาย การบริการอย่างครบวงจร และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม “ 

ทั้งนี้ ศุภาลัย ยังเดินหน้าลงทุนต่อเนื่องในประเทศออสเตรเลีย จับมืออสังหาริมทรัพย์แถวหน้า  ตั้งกิจการร่วมค้าในชื่อ "SSRCP HoldCo Pty Ltd" อัดเม็ดเงินเพิ่ม 12,600 ล้านบาท พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายเพิ่ม 12 โครงการ มูลค่าโครงการ 137,700 ล้านบาท ใน 4 รัฐ 5 เมืองสำคัญ ซึ่งทำให้ปัจจุบันบริษัทฯ ได้มีการพัฒนาแล้วรวม 24 โครงการ มูลค่าโครงการ 187,700 ล้านบาท คิดเป็นเงินทุนรวมศุภาลัย 22,300 ล้านบาท