อสังหาฯ ปี 2567 จะไปทางไหน? หลังยอดปฏิเสธ สินเชื่อบ้านพุ่ง! คนซื้อ เสี่ยงเจอ ต้นทุนแพง

ต้องยอมรับว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2566 เต็มไปด้วยความท้าทาย จากสภาพ “กำลังซื้อ” ที่โดนกดจาก ภาวะเศรษฐกิจ ฟื้นตัวไม่เต็มที่ ปรากฏข่าว ยอดแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม สูงถึง 60-65% 

ส่งผล ตลาดที่อยู่อาศัยหลัก อย่าง ทำเล กทม.-ปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า นับ 10% จำนวนมากกว่า 1.95 แสนหน่วย ที่ค้างอยู่ในทำเลต่างๆ ซึ่งถูกซ้ำเติมด้วย จำนวนโครงการเปิดใหม่ ทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียม ที่ผู้พัฒนาที่ดิน ผลักเข้ามาในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก 

เนื่องด้วยต้องการลดภาระการถือครองที่ดินเปล่าในแง่ภาษี อีกทั้งต้องการทดลองหาตลาดใหม่ๆ เช่น กลุ่มบ้านราคาแพง ที่มีความเสี่ยงต่ำกว่า บ้านระดับกลางค่อนล่าง ส่งผลให้ ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งหมดของปี 2566 แค่ทำเลหลักที่ว่า มีไม่ต่ำกว่า แสนหน่วย และมีมูลค่ารวมกัน มากกว่า 4.8 แสนล้านบาทเลยทีเดียว 

ขณะทิศทางอสังหาฯ ไทย ปีหน้า จะเป็นทางไหนนั้น ข้อมูลของ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ด้วยภาระหนี้ครัวเรือนของคนไทยยังสูง อาจยังทำให้ แบงก์ ยังเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อ เพราะจะต้องพิจารณา ความสามารถในการก่อหนี้ของผู้ซื้อบ้านด้วย เพื่อป้องกันหนี้เสียในระบบ 

อีกทั้ง ปีหน้า คนไทยยังเสี่ยงที่จะเจอกับ บ้านราคาแพงขึ้น ทั้งต้นทุนการพัฒนาโครงการ ที่มาจาก 

• การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำบังคับใช้ต้นปี 2567 
• ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น
• อัตราดอกเบี้ย ที่มีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
• ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน

“ปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ระดับ 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ โดยในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และสัดส่วนหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loans: NPLs) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่นๆ จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย” 

กลายเป็นโจทย์ใหญ่ของผู้พัฒนาโครงการ ที่อาจต้องปรับกลยุทธ์ จากการพัฒนาและขายอสังหาฯ สู่การเป็นที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อการมีที่อยู่อาศัยทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน 

ตลาดอสังหาฯ ขึ้นหรือลง ตัวแปร คือ เศรษฐกิจ 

กรณีแย่ที่สุด หรือ Worst Case บนคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจไทย อาจเติบโตน้อยกว่า 2.5% ภาคการส่งออกทรงตัว การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัล ที่อาจจะไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผนเนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายและประเด็นทางการเมือง 

ขณะที่ ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ผลจากสถานการณ์สงครามที่ยืดเยื้อทั้งในชนวนกาซา และยูเครน ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2%  

ภาพของอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้น คงไม่ขยายตัว ประเมินการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2566 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2566 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.07 ล้านล้านบาท

ในมุมกลับกัน กรณีที่ดีที่สุด หรือ Best Case เศรษฐกิจไทยเติบโตไม่น้อยกว่า 3.5-4% สถานการณ์การส่งออก ฟื้นตัวต่อเนื่อง การลงทุนภาครัฐ โดยเฉพาะนโยบายดิจิทัล วอลเล็ต วงเงิน 500,000 ล้านบาท ที่คาดว่าจะดำเนินการได้ภายในไตรมาสสองของปี 2567 ดำเนินการได้ไม่มีปัญหา ราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล 

จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 110,000-115,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 497,000-520,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 5-10% เมื่อเทียบกับปี 2566  และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2567 ประมาณ 1.1 ล้านล้านบาท หรือเติบโต 3% จากปี 2566

ส่อง เทรนด์เลือกซื้อบ้านปี 2567

ส่วนเทรนด์ที่น่าสนใจในฝั่งผู้บริโภค หรือ คนซื้อบ้าน ปี 2567 นั้น จากภาพในยุคโควิด-19 ที่ส่วนใหญ่ จะให้ความสำคัญกับระบบรักษาความปลอดภัย, ราคา และสภาพแวดล้อมโครงการ บ้านที่มีพื้นที่พร้อมรองรับการทำงาน และการทำธุรกิจการค้าได้มากขึ้น

รวมถึงจะเน้นเลือกซื้ออสังหาฯ จากแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ น่าไว้ใจ, มีความเชี่ยวชาญ มีประสบการณ์สูง และต้องตอบสนองไลฟ์สไตล์ในการใช้ชีวิตได้เป็นอย่างดี

ขณะเทรนด์ปีหน้านั้น ข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาฯ ของ TerraBKK ชี้ว่า คนส่วนใหญ่ ยังเน้น ที่อยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงาน เพื่อลดค่าใช้จ่าย, มีความคุ้มค่า คุ้มราคา, ต้องมีมาตรฐานความปลอดภัย, การออกแบบพื้นที่ใช้สอยต้องตอบโจทย์การ Work From Home และเน้นพื้นที่สีเขียวของสวนส่วนกลาง

งานออกแบบที่อยู่อาศัยใหม่ ที่มีความทันสมัย ตามกระแส มีนวัตกรรมที่เพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัย เป็นบ้านที่สามารถปรับแต่งพื้นที่ได้ตามความต้องการของผู้อาศัย มีพื้นที่ส่วนกลางอำนวยความสะดวก เช่น สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ และพื้นที่สัตว์เลี้ยง และที่สำคัญจะต้องเป็นโครงการที่มีคุณภาพ มีการรับประกันหลังการขายที่ดี ด้วย 

ที่มา : REIC ,LWS , TERRABKK

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ