สัญญาณตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้น ผู้ประกอบการทำสงครามราคา กระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

• ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปล่อยสงครามราคา กระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
• ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 ตลาดอสังหาฯ ยังเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาว ที่มีความพร้อมด้านการเงิน
• แม้ผู้บริโภคไม่พร้อมซื้ออสังหาฯ แต่ยังคงมีศักยภาพที่จะจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้น ในทำเลที่ต้องการ

เชื่อว่าช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา หลายคนไม่กล้าจับจ่ายซื้อของ หรือสร้างภาระให้ตัวเอง ด้วยการซื้อรถ ซื้อบ้าน ที่เป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เพราะโควิด ทำให้สถานการณ์ต่างๆ ไม่แน่นอน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องงาน รายได้ต่างๆ 

แต่เมื่อสถานการณ์โควิด-19 เริ่มเข้าสู่ภาวะที่ควบคุมได้ในวงจำกัด หลายคนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติ เริ่มจับจ่ายซื้อสินค้า ที่เน้นไปทางซื้อของออนไลน์ รวมถึงสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เพราะอดใจไม่ไหวกับโปรโมชั่นต่างๆ จากผู้ประกอบการที่เข็นมาจูงใจผู้บริโภค เรียกว่า ถ้าไม่ยอมเป็นหนี้ตอนนี้ ก็อาจจะไม่ได้รับความคุ้มค่า แม้จะต้องแลกมาด้วยภาระ บนความไม่แน่นอนของสถานการณ์ที่เป็นอยู่

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลส ด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาส 4 ปี 2563 พบว่า มี สัญญาณบวกของตลาดอสังหาฯ ที่เริ่มเติบโตจากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการ ปล่อยสงครามราคามากระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค หลังสถานการณ์โควิด-19 ในไทยเริ่มคลี่คลาย โดยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 2% เพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส

ในมุมของผู้บริโภคเอง แม้จะเริ่มฟื้นตัว แต่ก็ยังมีความไม่มั่นใจในการใช้จ่าย ทำให้มีความหวังว่า ภาครัฐคลอดมาตรการกระตุ้นการซื้อขายอสังหาฯ มาช่วยในการตัดสินใจอีกทางหนึ่ง

รายงานของ DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ยังเผยให้เห็นจำนวนอุปทาน หรือความต้องการขาย ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่สูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 23% สะท้อนให้เห็นถึงจำนวนอสังหาฯ คงค้างในตลาดจำนวนมาก อันเป็นผลมาจากการที่ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจเลือกซื้อที่นานขึ้น ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่า เกิดจากความไม่มั่นใจในสภาวะเศรษฐกิจ ที่อาจส่งผลต่อรายได้ และการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร ที่อาจจะพิจารณาปล่อยสินเชื่อได้ยากขึ้น

สอดคล้องกับข้อมูลรายงานแนวโน้มธุรกิจไตรมาส 3 และแนวโน้มไตรมาส 4 ปี 2563 จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยรายภูมิภาค พบว่า ยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในภาคกลางลดลง โดยเฉพาะอาคารชุด และบ้านแนวราบระดับล่าง จากกำลังซื้อของลูกค้าชาวไทยที่ลดลง

เมื่อพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ของธนาคาร พบว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อ ในภาคกลางเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อน ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในภาคเหนือยังมี แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ โดยมียอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น 40-50% แม้จะเคยทำ pre-approve ไว้

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยถึง แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในยุคโควิด-19 ว่า ในปี 2563 ถือเป็นปีที่ท้าทายของตลาดอสังหาฯ ทั้งในมุมของผู้ประกอบการ และผู้บริโภค ซึ่งตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง รวมทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ส่งผลต่อการซื้อขายในตลาดอย่างมีนัยสำคัญ และเมื่อเจอกับวิกฤติโควิด-19 ยิ่งส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจทั้งระบบ รวมถึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างมากในช่วงครึ่งปีแรก

แม้สถานการณ์จะเริ่มดีขึ้น หลังการล็อกดาวน์ แต่สถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ในประเทศรอบใหม่ เป็นสิ่งที่หลายฝ่ายยังกังวล บวกกับความไม่แน่นอนทางการเมือง มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งต้องจับตาว่า ภาครัฐจะออกมาตรการใดมาช่วยกระตุ้นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ต่อจากนี้ 

แต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ตลาดอสังหาฯ ยังคงเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาว ที่มีความพร้อมด้านการเงิน เนื่องจากผู้ขายโครงการต่างๆ ยังคงมีการใช้สงครามราคามาช่วยเร่งระบายสต๊อกคงค้าง ทำให้ราคาอสังหาฯ ช่วงนี้ยังไม่สูงเกินไป โดยเฉพาะรูปแบบคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์

โดยจากรายงานพบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มจากไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 201 จุด จาก 198 จุด หรือเพิ่มขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาส 1 ปี 2562) โดยดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เป็นอสังหาฯ รูปแบบเดียวที่ดัชนีราคาปรับลดลง 1% จากไตรมาสก่อน แม้ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ผู้ขายส่วนใหญ่แข่งขันกันด้วยราคา ดังนั้น ผู้ที่คิดอยากขายในช่วงนี้ควรชะลอการขายออกไปก่อน หากหวังผลตอบแทนที่ดี นอกจากนี้ ราคาทาวน์เฮ้าส์ที่มีสัญญาณลดลง และสินค้าทาวน์เฮ้าส์ที่มีอยู่ในตลาดราคาใกล้เคียงกับคอนโด ทำให้สินค้าประเภทคอนโดในทำเลเดียวกันอาจขายได้ยากขึ้น

เทรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบโตต่อเนื่อง

 
จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ในช่วงไตรมาสที่ 2 และ 3 ของปี 2563 พบว่า ผู้บริโภคสนใจเข้าชมประกาศซื้อ-ขาย-เช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นกว่า 4% แสดงถึงสัญญาณบวกของตลาด และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ต่อมาตรการขอรัฐบาลในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในประเทศ โดยจะเห็นได้จากที่อยู่อาศัยในแนวราบ ยังโตต่อเนื่อง มีการค้นหาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สอดคล้องกับสัดส่วนอุปทานบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่เติบโตอย่างเห็นได้ชัดในปีนี้ เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หันมาให้ความสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้งานมากขึ้น จึงเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาเน้นการเปิดตัวโครงการแนวราบต่อเนื่องเพื่อขยายส่วนแบ่งการตลาด โดยเฉพาะระดับราคา 1-5 ล้านบาท หลังจากที่ก่อนหน้านี้โฟกัสอยู่ที่กลุ่มตลาดกลางบน ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป
 

คอนโดฯ ให้เช่า ครองใจชาวกรุง

ในขณะที่ตลาดให้เช่ายังมีโอกาสเติบโตเช่นกัน โดยมีการค้นหาที่อยู่อาศัยประเภทให้เช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้านี้ ซึ่งคอนโดฯ ให้เช่า มีการเติบโตมากที่สุดถึง 9% ซึ่งก็เป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภคที่ชะลอตัว โดยกลุ่มราคาที่ผู้บริโภคให้ความสนใจเลือกเช่าที่อยู่อาศัยที่มีอัตราค่าเช่า 3 หมื่นบาทต่อเดือนขึ้นไป เพิ่มขึ้นถึง 20% ในรอบไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่า แม้ผู้บริโภคจะยังไม่พร้อมซื้ออสังหาฯ เป็นของตัวเองในตอนนี้ ไม่ว่าจะเป็นเพราะสภาพเศรษฐกิจ หรือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร แต่ยังคงมีศักยภาพเพียงพอที่จะจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้น โดยเน้นให้อยู่ในทำเลที่ต้องการ

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะซื้อหรือจะเช่าอสังหาฯ ผู้บริโภคเอง ต้องไม่ลืมประเมินเงินในกระเป๋า ว่ามีพร้อมสำหรับระยะสั้น และระยะยาวหรือไม่ เพราะเราไม่อาจรู้ได้เลยว่า สถานการณ์อย่างโควิด-19 หรือสถานการณ์แทรกซ้อนอื่นๆ จะถาโถมเข้ามาหาเราอีกเมื่อไร

ข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้
เจ๊ดา วิภาวดี