The Issue : อสังหาไทยยังเกาไม่ถูกจุด

จากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ซบเซา สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีนที่ยังคงปะทุอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยโดยเฉพาะการบริโภค ภาคส่งออก ภาคอุตสาหกรรม รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า เห็นได้จากที่สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ปรับประมาณการผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ปีนี้ เหลือ 2.6% จากเมื่อต้นปีคาดว่า เศรษฐกิจไทยจะเติบโตถึง 3.8%

ดังนั้น โจทย์ใหญ่ของรัฐบาล คือ การหามาตรการมาช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยที่กำลังชะลอตัวลงทุกด้านให้กลับมาฟื้นตัวได้ในสภาวะเศรษฐกิจโลกยังส่งผลกระทบต่อไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหนึ่งในเครื่องมือที่รัฐบาลหยิบยกนำมาใช้ คือ “มาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจ” เพื่อช่วยเหลือประชาชนตั้งแต่ระดับรากหญ้าจนถึงกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมารัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจแล้วประมาณ 3 ครั้ง วงเงินรวมทั้งสิ้น 600,000 ล้านบาท เริ่มตั้งแต่เดือน ส.ค.เป็นต้นมา เช่น การช่วยผู้ประสบภัยแล้ง การให้สินเชื่อผ่านสถาบันการเงินของรัฐ

มาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยวในประเทศ “ชิม ช้อป ใช้” ตั้งแต่ระยะที่ 1 หรือเฟส 1 จนถึงเฟส 3 ในช่วงปลายเดือน พ.ย.รวมมีประชาชนลงทะเบียนทั้งสิ้น 15 ล้านคน พร้อมกับขยายเวลามาตรการจากสิ้นปีนี้ ไปสิ้นสุดเดือน ม.ค.2563 รวมถึงการเพิ่มเงินให้ผู้ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ หรือบัตรคนจน เป็นต้น

แต่ก็ดูเหมือนว่า มาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจระยะสั้นที่ออกทั้งหมด จะยังไม่เพียงพอต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจในปีนี้ให้เติบโตเกินกว่า 2.6% ขณะที่ปีหน้าก็ยังไม่มีทิศทางที่ชัดเจนว่า เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจะหลุดพ้นจากสงครามการค้าไปได้

ดังนั้น รัฐบาลจึงได้จัดมาตรการชุดใหญ่เพื่อ “กระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์” ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองจาก 1.00% เหลือ 0.01% ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 2 พ.ย.2562-24 ธ.ค.2563

และล่าสุดเมื่อวันที่ 26 พ.ย.ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจปลายปี 2562 โดยออกมาตรการช่วยภาคอสังหาฯอีกระลอก ผ่าน “โครงการบ้านดีมีดาวน์” โดยแจกเงินฟรีสำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่เท่านั้น เพื่อช่วยเหลือค่าผ่อนดาวน์ให้แก่ประชาชนเป็นเงิน 50,000 บาทต่อคน จำนวนทั้งสิ้น 100,000 คน

โดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ซื้อบ้านจะต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อปี และอยู่ในระบบฐานภาษีของกรมสรรพากร โดยจะเปิดให้เริ่มลงทะเบียนตั้งแต่วันที่ 11 ธ.ค.2562-31 มี.ค.2563 ผ่าน www.บ้านดีมีดาวน์.com 

อย่างไรก็ตาม โครงการนี้มีขึ้นเนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศได้รับผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการแอลทีวี (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เม.ย.2562 ส่งผลให้ประชาชนกู้ซื้อบ้านใหม่น้อยลง

โดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) รายงานว่า ปัจจุบันมีโครงการบ้านที่ก่อสร้างแล้วเสร็จกว่า 280,000 ยูนิต ขายไม่ออก ซึ่งทำให้เศรษฐกิจไทยชะงักงันไปด้วย โดยเฉพาะภาคอสังหาฯ เพราะผู้ประกอบการจะไม่สร้างบ้านใหม่จนกว่าบ้านที่ค้างสต๊อกอยู่จะหมดลง

นอกจากนี้ การที่มีสต๊อกบ้านที่เหลือขายในตลาดจำนวนมากในปัจจุบัน อาจเป็นสัญญาณที่นำไปสู่ “ภาวะฟองสบู่” เหมือนกับเหตุการณ์ที่เคยเกิดขึ้นมาแล้ว เมื่อปี 2540 ก็เป็นได้

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ภายใต้วิกฤติเศรษฐกิจโลกที่มีความผันผวนจำนวนมาก ประชาชนที่กู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อกู้ซื้อบ้านและอยู่ระหว่างการผ่อนส่งค่างวดในแต่ละเดือน เป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบมากกว่าผู้ที่กำลังคิดที่จะซื้อบ้านใหม่

ดังนั้น แม้ว่ารัฐบาลจะแจกเงินเพิ่ม จากคนละ50,000 บาท เป็นคนละ 100,000 บาท ประชาชนที่ไม่มีกำลังซื้อก็ยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อบ้านเพื่อแลกกับการเป็นหนี้ในอนาคต หากต้องซื้อบ้านราคา 3-4 ล้านบาท และผ่อนนานถึง 30 ปี เพราะอาจไม่คุ้มค่ากับสิ่งที่รัฐบาลชดเชยด้วยจำนวนเงินกลับมาให้

โดยมองว่า หนทางแก้ไขปัญหาที่ดีที่สุด คือ การที่นายอุตตม สาวนายน รมว.คลัง จะต้องจับเข่าหารือกับ ธปท.ในฐานะผู้คุมกฎ เพื่อขอผ่อนคลายเกณฑ์ควบคุมแอลทีวีที่คุมเข้ม มากกว่าวิธีแจกเงินเพื่อลดภาระผู้กู้ซื้อบ้าน ซึ่งเป็นการแก้ปัญหาระยะสั้นเท่านั้น.

นันท์ชยา ชื่นวรสกุล