ส่องวิกฤติอสังหาฯ จีน 1 ปีให้หลัง : สถานการณ์ดีขึ้นหรือแย่ลง

ผ่านไปกว่า 1 ปีแล้ว ตั้งแต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนยักษ์ใหญ่ Evergrande เผชิญการขาดแคลนสภาพคล่องและผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ตลาดต่างประเทศ (Offshore bond) มูลค่าประมาณ 1.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งทำให้ตลาดการเงินโลกเกิดความวิตกกังวลไปช่วงหนึ่ง

เรียกได้ว่าเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้ภาคอสังหาฯ จีนเริ่มเข้าสู่ภาวะวิกฤติ หลังเริ่มมีสัญญาณความเปราะบางมาตั้งแต่เดือนสิงหาคม ปี 2563 เมื่อรัฐบาลจีนประกาศใช้มาตรการ "สามเส้นแดง" และมาตรการจำกัดการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาฯ เพื่อลดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ที่ร้อนแรงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา และลดการก่อหนี้ของบริษัทอสังหาฯ จีนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ประกอบกับเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวอยู่แล้วจากการระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ จีนไม่สามารถระดมทุนได้ ผลที่ตามมาคือราคาบ้านหดตัว การก่อสร้างหยุดชะงัก และความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง อีกทั้ง ยังกระทบไปถึงสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อและการจัดเก็บรายได้จากการขายที่ดินของรัฐบาลท้องถิ่นอีกด้วย

ถึงแม้ว่าสถานการณ์ในภาคอสังหาฯ จีนอาจจะไม่ได้เป็นข่าวใหญ่ที่สุดในปีนี้เมื่อเทียบกับข่าวเศรษฐกิจโลกอื่นๆ อาทิ สงครามรัสเซีย-ยูเครน ความตึงเครียดระหว่างจีนและไต้หวัน ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้นทั่วโลก และความเสี่ยงเศรษฐกิจถดถอย แต่ปัญหาในภาคอสังหาฯ จีนก็เป็นหนึ่งปัจจัยที่สำคัญต่อแนวโน้มเศรษฐกิจโลกในปีหน้าเช่นกัน

โดยเฉพาะไทยที่มีความสัมพันธ์กับจีนสูงในด้านการค้าและการลงทุน เนื่องจากภาคอสังหาฯ และการก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 15% ของเศรษฐกิจจีน ในบทความนี้ SCB EIC จะประเมินสถานการณ์ในภาคอสังหาฯ จีนว่ามีความคืบหน้าไปในด้านลบหรือบวกอย่างไรบ้างในปี 2565 และมองแนวโน้มปี 2566 ว่าจะสามารถฟื้นตัวได้หรือไม่

ความคืบหน้าในด้านลบ

1. ตลาดอสังหาฯ จีนหดตัวสูง ขณะที่สัญญาณฟื้นตัวยังไม่ชัดเจน : เมื่อเทียบกับปี 2564 แล้ว ตลาดอสังหาฯ จีนในปี 2565 ซบเซาลงอย่างมาก ทั้งในด้านการลงทุน (หดตัว -8.8%YOY ในช่วง 10 เดือนแรก) พื้นที่การก่อสร้างใหม่ (หดตัว -37.8%YOY) และพื้นที่ยอดขาย (หดตัว -22.3%YOY) หลังบริษัทอสังหาฯ ไม่สามารถลงทุนซื้อที่ดินและก่อสร้างต่อไปได้เนื่องจากมีเงินทุนจำกัด

ขณะที่ผู้ซื้อบ้านตัดสินใจเลื่อนการซื้อออกไปก่อนเนื่องจากกังวลว่าบริษัทอสังหาฯ จะไม่สามารถก่อสร้างโครงการให้เสร็จภายในกำหนดได้ อีกทั้ง ราคาบ้านอยู่ในช่วงแนวโน้มขาลง ทั้งนี้บริษัทอสังหาฯ จีนนิยมขายบ้านแบบ Pre-sale หรือการขายบ้านก่อนที่จะเริ่มก่อสร้างโครงการเพื่อนำเงินทุนไปลงทุนในโครงการอื่นๆ

เนื่องจากเป็นช่องทางการระดมทุนที่เปรียบเสมือนเงินกู้ปลอดดอกเบี้ย ซึ่งการขายบ้านล่วงหน้านั้น สามารถกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ในยามที่ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านอยู่ในระดับสูง แต่ในสถานการณ์ปัจจุบันที่ผู้ซื้อบ้านไม่มั่นใจว่าโครงการที่ตนซื้อจะสร้างเสร็จหรือไม่ จึงกลายเป็นปัจจัยฉุดอุปสงค์ในภาคอสังหาฯ และกระทบต่อการระดมทุนของบริษัทอสังหาฯ จีน

2. การล็อกดาวน์ในจีนเข้มงวดขึ้นอีกครั้ง กระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค : ในปี 2565 จีนต้องเผชิญการระบาดของ COVID-19 รอบรุนแรงที่สุดสองระลอกด้วยกัน โดยในระลอกแรกช่วงเดือนมีนาคมถึงพฤษภาคม จีนบังคับใช้มาตรการล็อกดาวน์ในเมืองเซี่ยงไฮ้ ซึ่งเป็นมาตรการเข้มงวดที่สุดตั้งแต่การระบาดครั้งแรกในเมืองอู่ฮั่น ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวอย่างมาก ขณะที่อัตราการว่างงานพุ่งสูงขึ้นแตะระดับ 6.1% ในเดือนเมษายน และความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงแตะระดับต่ำสุดตั้งแต่เริ่มมีข้อมูลในปี 2533

โดยรายได้ประชากรที่ลดลงและมาตรการจำกัดการเดินทางเป็นอีกปัจจัยที่ซ้ำเติมให้อุปสงค์ในภาคอสังหาฯ ชะลอตัวลงอีก ที่สำคัญ จีนกำลังเผชิญการระบาดระลอกใหม่ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ซึ่งรุนแรงกว่ารอบก่อนหน้า นำไปสู่การล็อกดาวน์ในเมืองต่าง ๆ อีกครั้ง ซึ่งหากยืดเยื้อ ก็จะเป็นปัจจัยเพิ่มเติมที่กดดันการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ ต่อไป

3. รัฐบาลท้องถิ่นสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้จำกัดมากขึ้น : รายได้จากการขายที่ดินถือเป็นแหล่งรายได้ที่สำคัญสำหรับรัฐบาลท้องถิ่นจีน โดยคิดเป็นสัดส่วนถึง 42% ในปี 2563 ซึ่งหากรวมรายได้จากภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วยแล้ว จะสูงถึง 52% เลยทีเดียว

ด้วยเหตุนี้ การชะลอตัวของภาคอสังหาฯ จึงส่งผลกระทบต่อฐานะการคลังของรัฐบาลท้องถิ่นอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วงที่การใช้จ่ายของรัฐบาลสูงขึ้นเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน การลดภาษี และการอัดฉีดสภาพคล่องในธนาคารของรัฐ เป็นต้น

ทั้งนี้ รัฐบาลท้องถิ่นจีนได้เร่งออกพันธบัตรเพื่อระดมทุนสำหรับการกระตุ้นเศรษฐกิจ อย่างไรก็ดี หลายมณฑลเริ่มมีระดับหนี้คงค้างใกล้ระดับเพดานที่กระทรวงการคลังจีนกำหนด ที่ 120% ของรายได้รัฐบาลท้องถิ่นในแต่ละมณฑล ซึ่งอาจกระทบต่อการระดมทุนต่อไปในอนาคต

รวมถึงการออกพันธบัตรรุ่นใหม่เพื่อชดเชยรุ่นเดิม (Rollover) อีกด้วย ปัจจัยนี้แสดงให้เห็นว่าพื้นที่การคลังในการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเริ่มมีจำกัดมากขึ้น ซึ่งอาจกระทบต่อการฟื้นตัวของ ภาคอสังหาฯ และเศรษฐกิจจีนโดยรวมได้

4. ธนาคารขนาดเล็กเผชิญความเสี่ยงด้านเครดิตมากขึ้น : ภาคอสังหาฯ ที่เติบโตอย่างร้อนแรงในทศวรรษที่ผ่านมา ได้ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อคงค้างที่ปล่อยให้กับบริษัทอสังหาฯ และผู้ซื้อบ้านเร่งตัวขึ้นอย่างร้อนแรงเช่นกัน โดยในปี 2021 มูลค่าสินเชื่อคงค้างในภาคอสังหาฯ อยู่ที่ประมาณ 52 ล้านล้านหยวน เพิ่มขึ้นถึงเกือบ 5 เท่าจากปี 2011 ซึ่งอยู่ที่เพียง 11 ล้านล้านหยวน และคิดเป็นสัดส่วน 27% ของสินเชื่อทั้งหมด

ด้วยเหตุนี้ ความสามารถการชำระหนี้ของบริษัทอสังหาฯ ที่ลดลงจึงเป็นความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ผู้ผ่อนบ้านส่วนหนึ่งได้แสดงความไม่พอใจผ่านการทำ Mortgage boycott หรือการไม่ผ่อนหนี้ต่อในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งอาจกระทบต่อเสถียรภาพระบบสถาบันการเงินเช่นกัน โดยเฉพาะในธนาคารขนาดเล็กที่มีฐานะเงินทุนที่ไม่แข็งแกร่งเท่าธนาคารขนาดใหญ่ และอาจกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อเพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้บริษัทอสังหาฯ ในระยะต่อไป

ความคืบหน้าในด้านบวก

1. รัฐบาลจีนประกาศการผ่อนคลายข้อจำกัดต่าง ๆ ในภาคอสังหาฯ : เมื่อวันที่ 11 พฤศจิกายน รัฐบาลจีนได้ประกาศ 16 มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยมีประเด็นสำคัญคือ การสนับสนุนการเข้าถึงสภาพคล่องของบริษัทอสังหาฯ และบริษัทก่อสร้าง การผ่อนผันการชำระหนี้ทั้งสินเชื่อธนาคารและหุ้นกู้

การผ่อนคลายข้อจำกัดการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ประกาศไว้เมื่อปี 2564 และการตั้งอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจำนองบ้านและอัตราเงินดาวน์ที่เหมาะสมเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ของผู้ซื้อบ้าน คาดว่ามาตรการเหล่านี้จะช่วยให้บริษัทอสังหาฯ เข้าถึงเงินทุนได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านทยอยฟื้นตัวกลับมา และช่วยให้ภาคอสังหาฯ ฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นไป

2. นโยบายการเงินผ่อนคลายมากขึ้น : ในปี 2565 ธนาคารกลางจีนได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ย Loan Prime Rate 5 ปี ซึ่งเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลง 35 BPS จากระดับ 4.65% สู่ระดับ 4.30% เพื่อกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อและเศรษฐกิจ แสดงถึงภาวะการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้นและลดภาระการชำระหนี้สำหรับบริษัทอสังหาฯ และผู้ซื้อบ้าน

อย่างไรก็ดี ความเชื่อมั่นผู้ซื้อบ้านที่อยู่ในระดับต่ำทำให้นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายขึ้นยังไม่ได้มีผลต่ออุปสงค์สินเชื่อมากนัก แต่หากเศรษฐกิจฟื้นตัวชัดเจนขึ้นและบริษัทอสังหาฯ เข้าถึงสภาพคล่องได้มากขึ้นหลังผ่อนคลายข้อจำกัดต่างๆ ก็จะช่วยการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ ได้ในระยะต่อไป

แนวโน้มในอนาคต

ภาคอสังหาฯ จีนมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างช้า ๆ ในระยะต่อไป พัฒนาการในปี 2565 สะท้อนว่าภาคอสังหาฯ จีนยังคงซบเซา แต่เริ่มเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แพ็กเกจมาตรการล่าสุด 16 มาตรการที่ประกาศมา คาดว่าจะทำให้บริษัทอสังหาฯ จีนเข้าถึงเงินทุนได้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้โครงการก่อสร้างดำเนินต่อไปได้ และความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้นตัวในที่สุด

การปรับโครงสร้างหนี้จำเป็นต้องใช้เวลาก่อนจะเห็นผลชัดเจน เช่นเดียวกับการก่อสร้าง การฟื้นตัวจึงจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป สำหรับสถานการณ์เศรษฐกิจจีนในภาพรวม มีแนวโน้มผ่อนคลายมาตรการ Zero COVID ในปี 2566 ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ และเรียกความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาได้บ้าง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อภาคอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว ภาคอสังหาจีนอาจจะไม่เติบโตร้อนแรงมากเท่าช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากประธานาธิบดีสีจิ้นผิง เคยกล่าวไว้ว่า "บ้านมีไว้พักอาศัย ไม่ใช่เก็งกำไร" รัฐบาลจีนจึงมีแนวโน้มที่จะดูแลตลาดอสังหาฯ ให้ขยายตัวอย่างเหมาะสมกับความต้องการที่พักอาศัยและไม่ให้เกิดการเก็งกำไรมากเกินไป ซึ่งสอดคล้องกับนโยบาย Common prosperity ที่ต้องการยกระดับความเท่าเทียมกันภายในเศรษฐกิจจีนด้วย

บทความโดย ปัณณ์ พัฒนศิริ
นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)
eic@scb.co.th | EIC Online: www.scbeic.com