ทำไม"อสังหาฯพัทยา” ถึงฆ่าไม่ตาย! คุยกับ “เฉลิมพล โขนแจ่ม” แห่ง คราฟท์เวิร์ค เจ้าของที่ดินรายใหญ่

เมื่อกล่าวถึง “พัทยา” ภาพจำของหลายคน อาจเป็นเมืองท่องเที่ยวริมชายหาด ที่เคยคึกคัก นักท่องเที่ยวหนาแน่น ไม่แพ้กรุงเทพฯ ภูเก็ต หรือ เชียงใหม่ แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 เมืองที่เคยเต็มไปด้วยต่างชาติกลับเงียบเหงา โรงแรม ร้านอาหาร และโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องชะลอตัวลงอย่างหนัก จนหลายคนตั้งคำถามว่าในครานั้น ว่า  พัทยาจะกลับมาได้หรือไม่? หากทุกสิ่งทุกอย่าง ถูกยึดโยงด้วย “ชาวต่างชาติ”

อย่างไรก็ตาม มีรายงานล่าสุด จาก “คอลลิเออร์ส ประเทศไทย” ยืนยันว่า ปัจจุบัน ภาคอสังหาฯ ของ จังหวัดชลบุรี โดยเฉพาะ ตลาดคอนโดฯ เริ่มกลับมา แข่งขันกันอย่างดุเดือดอีกครั้ง ส่งสัญญาณการฟื้นตัวอย่างน่าจับตามอง 

โดยปี 2567 ที่ผ่านมา พบมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ มากถึง 20 โครงการ 10,443 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมถึง 40,865 ล้านบาท โดยเฉพาะในโซนพัทยา ราว 7,897 ยูนิต มูลค่า 36,060 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นตัวเลขสูงที่สุดในรอบ 5 ปี ของพัทยา ทั้งในพื้นที่ ใจกลางเมืองพัทยา จอมเทียน นาจอมเทียน วงศ์อมาตย์

นำมาสู่ คาดการณ์อนาคต ว่าอาจมีคอนโดฯ Branded Residence หรือ คอนโดฯ ระดับลักชัวรีเกิดขึ้นนับจากนี้ มากมาย เมื่อ “พัทยา” กลับมาอยู่ในแผนที่ของการลงทุนอึกครั้ง เมื่อเม็ดเงินการพัฒนาทั้งของภาครัฐ และ เอกชน กำลังหลั่งไหล เข้ามาในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง 

นักธุรกิจใหญ่ เชื่อ “พัทยา” กำลังกลับมาผงาด

Thairath Money ลงพื้นที่พัทยา ร่วมทริปเยี่ยมชม โครงการ AROM Wongamat (อารมณ์ วงศ์อมาตย์) คอนโดฯ ติดชายหาดวงศ์อมาตย์ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท 311 ยูนิต ที่ขึ้นแท่นว่าหรูหราและแพงที่สุด โครงการแรกที่ฉีกกฎเดิมของคอนโดฯ ในพัทยา ที่มูลค่าการขายเติบโตขึ้นถึง 150% หลังปิดการขายแล้ว 100% 

พูดคุยกับ “เฉลิมพล โขนแจ่ม” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คราฟท์เวิร์ค จำกัด เจ้าของโครงการ AROM Wongamat และยังเป็น “แลนด์ลอร์ด” อีกหลายแปลงทั่วพัทยา คาดมูลค่าโครงการจะเกิดขึ้นในระยะ 5 ปี ไม่ต่ำกว่า 40,000 ล้านบาท ภายใต้แผนการลงทุนครั้งใหม่ เมื่อมอง พัทยา ไม่ใช่แค่เมืองท่องเที่ยวเหมือนเก่า แต่เป็น Strategic Location สำคัญบนทำเล EEC  ศูนย์กลางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ไม่มีวันตาย

นักธุรกิจรายใหญ่ประสบการณ์ 50 ปี กับแผนพัฒนาครอบคลุมธุรกิจ บ้าน ,คอนโดฯ ,โรงแรม ,ร้านอาหาร ,Wellness Center และ โรงพยาบาลเฉพาะทาง เล่าว่า พื้นที่สำคัญทางเศรษฐกิจของประเทศไทย เวลานี้ นอกจากจังหวัดภูเก็ต ก็คือ EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา 

จากปัจจัยหนุน ที่มีความคืบหน้าของโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน  เช่น สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ท่าเรือแหลมฉบัง ท่าเรือมาบตาพุด ขณะ “พัทยา” ตั้งอยู่ตรงกลางสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ มีทั้งการเติบโตของภาคเอกชนและยังมีปัจจัยบวกที่ส่งผลต่อการเติบโตด้วย 

ในภาพใหญ่ของ EEC ที่มีระบบ Logistic (ขนส่ง) แข็งแกร่ง และ ต้นทุนที่ต่ำกว่าประเทศเพื่อนบ้าน สามารถดึงดูดเม็ดเงินขับเคลื่อนเศรษฐกิจกว่า 374,000 ล้านบาท เมื่อ ปี 2567 ที่ผ่านมา 

การท่องเที่ยวของจังหวัดชลบุรี ก็เติบโตและมีความหลากหลายมากขึ้น สามารถตอบโจทย์นักท่องเที่ยวทั่วทุกมุมโลก โดย “พัทยา” มีนักท่องเที่ยวสูงถึง 23 ล้านคน พร้อมๆกับความเฉิดฉายในด้านการแพทย์ หลังจาก ทั่วโลกให้การยอมรับ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าว ยังนับเป็นแหล่งงานคุณภาพสูงจากนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำต่างๆ

ด้วยกลุ่มลูกค้าหลากหลาย จากจุดเด่น “พัทยา” เป็นเมืองท่องเที่ยวที่อยู่ใกล้กรุงเทพ และความแข็งแกร่งของแบรนด์พัทยาเทียบชั้นได้กับเมืองชั้นนำระดับโลก ทำให้ ภาคอสังหาฯ มีโอกาสพัฒนาและเติบโตได้อีกมาก เพราะพัทยา เป็นเมืองที่มีเสน่ห์ ขณะเทรนด์อยู่อาศัย เชื่อว่าจะต่างไปจากเดิม 

ทำไม อสังหาฯ พัทยา ฆ่าไม่ตาย!

ผู้บริหาร “คราฟท์เวิร์ค” ที่กำลังตั้งเป้า เป็นผู้นำอสังหาฯระดับลักชัวรี และ ยกระดับธุรกิจในเครือข่าย ไปสู่ Lifestyle Ecosystem Creator จนกลายเป็นอาณาจักรใหญ่ ในภาคตะวันออก เล่าย้อนให้เห็นภาพว่า จังหวัดชลบุรี เป็นเมืองที่มีเสน่ห์ มีหลายคาแรคเตอร์ ไม่ได้เติบโตจากอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง เพราะเป็นทั้ง เมืองเกษตรกรรม ,อุตสาหกรรม และ การท่องเที่ยว นั่นทำให้ ขณะนี้ กลุ่มทุนระดับประเทศ กำลังมุ่งหน้ามาที่พัทยา 

เช่น กลุ่ม แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC  ลงทุน 2,000 ล้านบาท  เปิด โรงแรม มีเลีย พัทยา โฮเต็ล ประเทศไทย , กลุ่มพรประภา เตรียมเปิด โรงเรียนนานาชาติ Highgate (ไฮเกต) ปี 2569 ขณะเดียวกัน ยังมีรายงานว่า กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังมีแผนจะลงทุนโรงแรมแห่งที่ 4 ใกล้กับแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา คาดใช้เงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 4,000 ล้านบาท

“พัทยา มีกลิ่นความเป็นเมืองสูงมาก Workation ก็ได้ ใช้ชีวิตก็มีไลฟ์สไตล์รองรับ หรือ จะมาท่องเที่ยว พักผ่อน อยู่อาศัย มีเสน่ห์เป็นของตัวเอง ที่รับกับเทรนด์โลกหลายแง่ แผนพัฒนาเมืองต่างๆ จะทำให้พัทยาเป็นเมืองแห่งโอกาส โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัย”

ด้วยความเชื่อมั่นว่า อนาคต “พัทยา” จะเปลี่ยนบริบทไป ไม่ใช่แค่เป็นเมืองรอง แต่จะเป็นเมืองหลัก เพราะเป็นทำเลยุทธศาสตร์ ของการพัฒนาเมืองโดยรัฐ ส่งต่ออานิสงส์ ทั้ง การปลุกปั้นให้ EEC เป็นเมืองดิจิทัล ,สมาร์ทซิตี้ ,ยกระดับเมืองท่องเที่ยว ความสะดวกสบายในการเดินทาง จากโปรเจ็กต์ “รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน” ย่นระยะเวลา จากกรุงเทพฯ ให้เหลือเพียง 40 นาที 

ฉะนั้น ตลาดอสังหาฯจะถูกพลิกโฉมไปด้วย “เฉลิมพล” ยอมรับว่า ที่ผ่านมา เมื่อกล่าวถึง ตลาดอสังหาฯ พัทยา ภาพที่นึกออก คือ ฮับการลงทุนของนักลงทุนจีน แต่หลังจากสถานการณ์โควิด-19 ตลาดเปลี่ยนไป ไม่เหมือนเดิมแล้ว 

เช่นเดียวกับกลยุทธ์การแข่งขัน ที่เดิมที ผู้พัฒนาโครงการ จะแข่งขันกันผ่านเรื่อง “ราคา” เพื่อดึงดูดลูกค้าเป็นหลัก แต่ปัจจุบัน กำลังแข่งขันกันบน คำว่า “คุณภาพ”  

“ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดจีนในอสังหาฯพัทยา เปลี่ยนไปเยอะ เพราะจีนมีนโยบายให้คนลงทุนในประเทศ ยอมรับว่า ทำให้ตลาดซบเซาเช่นกัน แต่ไม่ใช่เรื่องน่ากังวล ตนเองอยู่ในวงการมาตั้งแต่ ยุคที่มีผู้ซื้อหลัก เป็นยุโรป ก่อนเปลี่ยนมาเป็นรัสเซีย และ ก่อนโควิด คือ จีน ขณะตอนนี้ ก็มีผู้ซื้อชาติใหม่ๆเข้ามา อย่างอินเดีย ฉะนั้น ตอบคำถามได้ว่า อย่างไรเสีย พัทยา ก็ไม่มีวันตาย” 

ลูกค้าคนรวย กลุ่มเป้าหมายใหม่ อสังหาฯพัทยา 

อย่างไรก็ตาม ดูเหมือน กลุ่มผู้ซื้อ “ชาวต่างชาติ” จะไม่ได้เป็นตลาดที่ผู้บริหาร “คราฟท์เวิร์ค” กำลังตื่นเต้น เพราะกลุ่มลูกค้าที่น่าสนใจกว่า คือ คนไทยกลุ่มคนรวย (เงียบ) ซึ่งสะท้อนจากยอดขายโครงการ AROM Wongamat ซึ่งอยู่ในฐานะ ราคาขายต่อตารางเมตร แพงที่สุดในพัทยา (3 แสนบาท+) สามารถปิดการขายได้ทั้งโครงการในเวลาไม่นาน และมีการเติบโตของราคาอย่างน่าแปลกใจ (ณ พรีเซล ราคาเฉลี่ย 6.29 ล้านบาท/ตร.ม. ปัจจุบัน ขยับมาอยู่ที่ 7.9 ล้านบาท /ตร.ม.)

ซึ่งลูกค้า 70% เป็นคนไทย สวนภาพความซบเซาของเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง แต่ขณะเดียวกัน ก็ได้เน้นย้ำ ถึงดีมานด์ความต้องการของลูกค้าระดับบนที่มีมากขึ้นในพัทยา โดยห้องเพนต์เฮ้าส์ ของ AROM Wongamat ในราคายูนิตละ 60 ล้านบาท โดยซื้อไปด้วย นักธุรกิจคนไทย เพื่อพักผ่อนและส่งต่อเป็นมรดกตกทอดให้ลูกหลาน 

จากประเด็นดังกล่าว ถูกขยายมุมมองโดยผู้พัฒนาคนเดิม ว่า ที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อคนไทยมีเงิน และ มีความต้องการอสังหาฯในพัทยา เพียงแต่ ในอดีตอาจเพราะไม่มีโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของคนกลุ่มนี้ หรือ กล่าวง่ายๆ ก็คือ ไม่มี “ของ” ลักชัวรี หรือ แรร์ไอเทม ให้ช็อป บนราคาซื้อ-ขาย ที่ดินริมหาดพัทยา ราคาพุ่ง 5 แสน - 1 ล้านบาท ต่อ ตารางวา 

สอดคล้องกับสมการการพัฒนาโครงการของ “คราฟท์เวิร์ค” ที่ระบุ อสังหาฯ ไม่ใช่ ดีมานด์ + ซัพพลาย หากแต่เป็น ซัพพลายที่ตอบโจทย์ ถึง เรียกหาให้ “ดีมานด์” ออกมา 

ผ่ากลยุทธ์นักพัฒนาใหญ่ “คราฟท์เวิร์ค” แผนลงทุน 6.5 พันล้าน 

ขณะเดียวกัน ในยุคปัจจุบัน การพัฒนาโครงการเพื่อขาย และจบโปรเจ็กต์ อาจไม่ถูกต้องอีกต่อไป เนื่องจาก “ลูกค้า” ยุคใหม่ มองหา Ecosystem บริการต่อเนื่อง เช่น การเป็นผู้ช่วยจัดหารปล่อยเช่า ให้สำหรับการลงทุนเพิ่มเติม มีเครื่องมือ กลไก ให้ลูกค้า ซื้อ-ขายต่อ ได้คล่องตัว ถึงจะได้รับความสนใจจากลูกค้า 

ทั้งนี้ บริษัท ได้พัฒนาโครงการบ้านและคอนโดฯ ไปแล้วกว่า 10 โครงการ อย่าง โครงการ AROM Jomtien (อารมณ์ จอมเทียน)  มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท ที่ปัจจุบัน อยู่ระหว่างการขาย ก็สามารถทำยอดขายได้แล้ว 90% ซึ่งจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในไตรมาส 4 ปี 2569 

นอกจากนี้ ยังได้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบภายใต้แบรนด์ “ละไม หทัยราษฎร์” ได้ขยายฐานกลุ่มลูกค้ามาเจาะทำเลกรุงเทพฯ พัฒนาเป็นบ้านแฝดอารมณ์บ้านเดี่ยว ในราคาเริ่มต้น 5-8 ล้านบาท ก็ได้รับการตอบรับดีเกินคาด  

ส่วนแผนธุรกิจสำคัญในปีนี้ คือ การเดินหน้า เปิดโครงการใหม่อีก 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 6,500 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมด จะถูกปักหมุดในพัทยา โดยมีไฮไลท์ อยู่ที่โครงการคอนโดฯ ติดชายหาดโครงการใหม่ บนแปลงที่ดินของเศรษฐีเก่า ใกล้กับโครงการ อารมณ์ วงศ์อมาตย์ เพื่อพัฒนาเป็นลักชัวรีคอนโดฯ ผ่านการเตรียมสร้างสถิติใหม่ในแง่ราคาอีกครั้ง 

ขณะเดียวกัน ยังมีแผนพัฒนาโครงการบ้าน ในระดับราคา 15-20 ล้านบาท ในไพร์มโลเคชั่น อีกด้วย เพื่อตอบรับความต้องการของลูกค้ากลุ่มบน พร้อมเผยว่า บริษัท ยังมี Land Bank แปลงเด่นในทำเล Pure Beach Front ซึ่งเป็นที่ดินที่อยู่หน้าหาดโดยตรง ไม่มีถนนหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นกั้นระหว่างที่ดินกับทะเล (ทำเลที่มีมูลค่าสูงมากในตลาดอสังหาฯ)อีกหลายแปลง 

เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการต่างๆในอนาคต ทั้งนี้ ก็เพื่อต้องการเพิ่มความแข็งแกร่งของแบรนด์พัทยา ให้เดินหน้าเทียบชั้นได้กับเมืองชั้นนำระดับโลก สร้างโอกาสพัฒนาและเติบโตต่อไป 

ทั้งหมดนี้ คงต้องจับตา The Next Economic & Real Estate Hub ของไทย จะเป็นจริงหรือแค่ฝัน ? 

ติดตามข้อมูลด้านเศรษฐกิจและนโยบายรัฐบาล กับ ThairathMoney ได้ที่ 

https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้  https://www.facebook.com/ThairathMoney