PROSPECT DEVELOPMENT ผู้บุกเบิกอาณาจักรคลังสินค้าและโรงงาน Free Zoneที่พร้อมเป็นมากกว่าพื้นที่เช่า

จากจุดเริ่มต้นโครงการ Bangkok Free Trade Zone 1 หรือ BFTZ 1 โดยบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ PROSPECT DEVELOPMENT ที่มีพื้นที่ให้บริการเริ่มต้น 2,000-4,000 ตารางเมตร ขยายกิจการและการให้บริการต่อเนื่องจนปัจจุบันมีพื้นที่ให้บริการในแผนทั้งหมด 1,200,000 ตารางเมตร เป็นการเติบโตในระยะ 15 ปี ควบคู่ไปกับการเติบโตของธุรกิจและอุตสาหกรรมต่าง ๆ ในประเทศไทย

#ThairathMoney สัมภาษณ์พิเศษ “รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด” กับเส้นทางการเติบโตของธุรกิจผู้ให้บริการโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า ทั้งในเขต Free Zone (เขตปลอดอากร) และ General Zone (เขตประกอบการทั่วไป)

รัชนี เล่าว่า ในยุคแรก ๆ การให้บริการเขตปลอดอากรหรือ Free Zone ยังไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนัก และนักลงทุนต่างชาติจะใช้บริการพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ก่อน เพราะนักลงทุนมองว่า ตรงนั้นจะได้สิทธิประโยชน์ตรงและเห็นชัด ขณะที่ Free Zone เป็นเรื่องระเบียบปฏิบัติกับกรมศุลกากร การนำเข้า-ส่งออก ซึ่งผู้ประกอบการอาจขาดความเข้าใจในเรื่องสิทธิประโยชน์ ดังนั้นช่วงแรกจึงต้องให้ข้อมูลให้ความรู้ความเข้าใจกับผู้ประกอบการถึงประโยชน์ที่จะได้รับในการดำเนินธุรกิจ

จุดสำคัญของการทำธุรกิจในช่วงแรกจึงต้องใช้เวลาในการสื่อสาร ให้ข้อมูล ให้ความเข้าใจไปสักระยะ ผู้ประกอบการจึงเชื่อมั่นและเข้ามาใช้บริการ และหลายรายเห็นถึงประโยชน์จากบริการและพื้นที่ที่บริษัทให้ ก็เกิดการเล่าต่อ แนะนำต่อแบบปากต่อปาก ทำให้บริษัทขยายพื้นที่ให้บริการ จาก Bangkok Free Trade Zone โครงการ 1 หรือ BFTZ 1 ย่านบางนา-ตราด กม.23 มาสู่ BFTZ 9 ที่ อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา 

9 โครงการ 1.2 ล้าน ตร.ม. กับบริการที่ให้มากกว่าพื้นที่เช่า

สำหรับโครงการ Bangkok Free Trade Zone ย่านบางนา-ตราด กม.23 เป็นโครงการที่บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เข้ามาซื้อกิจการดำเนินการต่อ โดยช่วงแรกเป็นโซนพื้นที่เช่าภายในโครงการมีประมาณ 700 ไร่ และขยับขยายไปยังทำเลศักยภาพอื่น ๆ จนปัจจุบันมีพื้นที่บริการ 9 โครงการ ได้แก่

• BFTZ 1 ถนนบางนา-ตราด กม.23 พื้นที่เช่า 500,000 ตารางเมตร ให้บริการทั้งเขตพื้นที่ Free Zone และ General Zone
• BFTZ 2 ถนนเทพารักษ์ พื้นที่เช่า 30,000 ตารางเมตร ให้บริการเฉพาะเขตพื้นที่ General Zone
• BFTZ 3 ถนนบางนา-ตราด กม.19 ย่านคลองส่งน้ำ พื้นที่เช่า 110,000 ตารางเมตร ให้บริการทั้งเขตพื้นที่ Free Zone และ General Zone
• BFTZ 4 อ.บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา พื้นที่เช่า 200,000 ตารางเมตร ให้บริการทั้งเขตพื้นที่ Free Zone และ General Zone
• BFTZ 5 อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา พื้นที่เช่า 130,000 ตารางเมตร ให้บริการเฉพาะเขตพื้นที่ General Zone
• BFTZ 6 ถนนบางนา-ตราด กม.19 พื้นที่เช่า 81,000 ตารางเมตร ให้บริการเฉพาะเขตพื้นที่ General Zone
• BFTZ 7 ถนนบางนา-ตราด กม.10 พื้นที่เช่า 36,000 ตารางเมตร ให้บริการเฉพาะเขตพื้นที่ General Zone
• BFTZ 8 ถนนเทพารักษ์ มีพื้นที่เช่า 35,000 ตารางเมตร ให้บริการเฉพาะเขตพื้นที่ General Zone
• BFTZ 9 อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา พื้นที่เช่า 35,000 ตารางเมตร ให้บริการเฉพาะเขตพื้นที่ General Zone

ธุรกิจนี้ค่อย ๆ พัฒนาตามการเติบโตของเศรษฐกิจประเทศ จากเมื่อ 10 กว่าปีก่อน บริษัทฯ อาจปิดดีลเช่าพื้นที่ได้ปีละ 20,000-30,000 ตารางเมตร แต่พอหลังโควิดธุรกิจกลับเฟื่องฟู ทำให้ปีล่าสุด บริษัทมีผู้ประกอบการเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ภายในปีเดียวถึง 220,000 ตารางเมตร แม้แต่ช่วงโควิด ที่สถานการณ์วิกฤติกลับสร้างโอกาสให้กับธุรกิจ เพราะประเทศไทยจัดการด้านสาธารณสุขและดูแลประชาชนได้ดี ทำให้ความเชื่อมั่นฟื้นกลับมาไว แทนที่จะมีผู้ประกอบการย้ายออกจากพื้นที่ กลับมีคนย้ายเข้ามา มีดีมานด์เพิ่มขึ้น ทั้งที่ในเวลานั้น โครงการใหม่ของบริษัทฯ มี Capacity อาคารสร้างเสร็จพร้อมให้เช่าอยู่เพียง 70-80% ของพื้นที่ทั้งหมดใน Pipeline

จุดเปลี่ยนสำคัญหลังโควิดอีกอย่างคือ การเกิดขึ้นของโครงการ BFTZ 3 ย่านคลองส่งน้ำ ถนนบางนา-ตราด กม.19 ซึ่งมีจุดเด่นในการเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ และอยู่ไม่ไกลจากแหลมฉบัง อีกด้านบริษัทฯ ยังมีอาคารที่รองรับการใช้งานหลากหลายธุรกิจ ยืดหยุ่นตามการใช้งาน เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนพื้นที่ผังเมืองสีม่วง ซึ่งเป็นโซนผังเมืองที่อนุญาตให้จัดตั้งได้ทั้งโรงงานและคลังสินค้า

ผสานการออกแบบให้มีตัวเลือกอาคารหลายรูปแบบ เช่น อาคารสำเร็จรูปพร้อมใช้แบบ Ready Built และอาคารสั่งสร้างตามความต้องการ Built-to-Suit เพื่อให้ปรับการทำงานตามการใช้งานของลูกค้า ซึ่งมีทั้งกลุ่มโลจิสติกส์ การจัดเก็บกระจายสินค้า ไปจนถึงธุรกิจโรงงานผลิต ทำให้การเช่าพื้นที่ของ BFTZ 3 มีผู้เช่าเต็มพื้นที่อย่างรวดเร็ว

รวมถึง BFTZ 4 บางปะกง ซึ่งนับเป็น Gateway ของ EEC พื้นที่ 500 ไร่ และบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ทำ Joint Venture กับบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ในสัดส่วน 50:50 โดยพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ขายที่ดินเปล่าออกไป 200 ไร่ และเก็บไว้ 300 ไร่ พร้อมสร้างคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า พื้นที่เช่ารวมกว่า 200,000 ตารางเมตร ปัจจุบันสร้างเสร็จ 60% อัตราการเช่า (Occupancy Rate) เฉพาะโครงการนี้สูงถึง 90% ส่วนที่เหลือจะพัฒนาให้เสร็จสิ้นทั้งโครงการได้ภายในปี 2568

อีกโครงการที่มีจุดเด่นในแง่พื้นที่ศูนย์กระจายสินค้าคือ โครงการ BFTZ 5 อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา ซึ่งมีการก่อสร้างศูนย์กระจายสินค้าให้กับบริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) พื้นที่เช่ากว่า 80,000 ตารางเมตร และคาดว่าการก่อสร้างจะเสร็จสิ้นภายในสิ้นปี 2567

“การสร้างพื้นที่เช่าของเราทำให้มองเห็น Segment ว่า พื้นที่บางพลี สมุทรปราการ เหมาะสำหรับอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ เป็นศูนย์กลางการนำเข้า-ส่งออก บางปะกงเป็นเกตเวย์ไปที่ EEC ส่วนวังน้อยเป็นศูนย์กระจายสินค้าไปภาคกลางตอนบน ภาคเหนือ ภาคอีสาน สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในแง่ของ Location โครงการที่รองรับธุรกิจได้ทุกประเภท ความเชี่ยวชาญและบริการครบวงจรที่พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ สั่งสมประสบการณ์ เรียนรู้ความต้องการของผู้ประกอบการแต่ละอุตสาหกรรมมานานหลายปี จึงทำให้ลูกค้าเชื่อมั่นในที่สุด” รัชนีกล่าว

นอกจากนี้ บริษัทฯ มีทางเลือกอาคารแบบ Ready Built-to-Suit ที่ลูกค้ามีความยืดหยุ่นในการใช้งานได้มากขึ้น ปรับการใช้งานจากอาคารสำเร็จรูปเดิมเพื่อย่นระยะเวลาในการสร้างใหม่ ยึดแนวทางการดำเนินงาน “More Than Just Space” ด้วยบริการที่ใส่ใจเป็นได้มากกว่าพื้นที่เช่า ดูแลตั้งแต่สภาพแวดล้อม ความเป็นอยู่ การซ่อมแซม และคำปรึกษาด้านธุรกิจ เพื่อให้ผู้ประกอบการที่ใช้บริการก่อตั้งธุรกิจและดำเนินกิจการได้มั่นคง เติบโตไปด้วยกันในระยะยาว

ส่วนโครงการ BFTZ 6-9 ก็เป็นโครงการที่สร้างการเติบโตของธุรกิจต่อไป และทำให้อัตราการเช่าของพื้นที่ที่พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์พัฒนา มีอัตราการเช่าไม่ต่ำกว่า 90% ในทุก ๆ โครงการ อีกทั้งภายในปี 2569 ยังมีอีกโครงการที่จะประกาศเปิดตัวเพิ่มเติมอีกด้วย

“ธุรกิจหลังโควิดเติบโตอย่างรวดเร็ว และสิ่งสำคัญคือ เราต้องไม่ประมาท ถ้าพื้นที่ไหนมีผู้เช่า ต้องสร้างความยั่งยืนให้ได้ ต้องมีผู้เช่าสม่ำเสมอ และสร้างรากฐานธุรกิจให้มั่นคง เรามองไปข้างหน้า และระวังข้างหลังอยู่เสมอ โดยต้องรักษาสมดุลพอร์ตของบริษัทฯ ให้ดี ให้มีรายได้สม่ำเสมอ” รัชนีกล่าว

กว่าจะเป็น MD พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์

ความมุ่งมั่นสร้างธุรกิจให้มั่นคงและดูให้ลึกทุกรายละเอียดในสไตล์อดีตนักวิเคราะห์การเงินการลงทุนของรัชนี ทำให้เธอมีหลักคิดการทำงานคือ มองไปข้างหน้าแต่ต้องระวังข้างหลัง และทำให้มี Track Record หรือตัวชี้วัดความสำเร็จที่ชัดเจน

รัชนีบอกว่า พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) และอัตราการต่อสัญญา (Renewable Rate) ในระดับที่สูงอย่างต่อเนื่อง เพราะลูกค้าพึงพอใจกับบริการที่ให้ จึงต่อสัญญาเรื่อย ๆ ไม่ใช่เข้ามาแล้วออกไปในเวลารวดเร็ว โดยตัวชี้วัดเหล่านี้ สะท้อนถึงคุณภาพการบริการเพื่อให้เกิดความยั่งยืน ไปพร้อมกับการบริหารพอร์ตที่มีการลงทุนสูง ให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจได้ ล้วนเป็นสิ่งสำคัญของธุรกิจ

ทั้งนี้ แต่เดิม รัชนีเป็นนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาการเงินการลงทุนและได้มาดูแลพอร์ตของบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ช่วยดูแลการทำโครงการเกือบ 10 ปี และวันหนึ่งก็ได้รับมอบหมายมาทำหน้าที่กรรมการผู้จัดการ หรือ MD โดยเริ่มดูแลตั้งแต่หาที่ดิน พัฒนาพื้นที่และจัดโครงสร้างการเงินของบริษัท

“ความเป็นคนไฟแนนซ์ จึงมีความละเอียดเรื่องตัวเลข และต่อจิ๊กซอว์ไปเรื่อย ๆ และรู้ว่า ธุรกิจหยุดนิ่งไม่ได้ ต้องขยับและพัฒนาตลอดเวลา เราจึงค่อย ๆ แนะนำทีมว่า คุณมีอิสระในระดับหนึ่งในการตัดสินใจ แต่สุดท้ายก็ต้องพัฒนาตัวเองไปเรื่อย ๆ เหมือนกัน” รัชนีกล่าว

เป็นมุมมองของผู้บริหารหญิงที่ทำงานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับภาคอุตสาหกรรมที่ต้องมีทั้งความแกร่งและละเอียด เพื่อสร้างการเติบโตของธุรกิจ จนลูกค้ามีความเชื่อมั่นและไว้วางใจ พิสูจน์ได้จากตัวชี้วัดความสำเร็จของธุรกิจทั้งอัตราการเช่า การต่อสัญญาและการมีรายได้สม่ำเสมอ อย่างที่เธอเล่ามา