หาเหตุผล กองทรัสต์ไทย ราคาต่ำกว่า NAV หรือดอกเบี้ยพลิกกลับ จะเป็น “โอกาส”

เป็นเวลามามากกว่า 3 ปีที่ราคาหน่วยทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัสต์ ที่ราคาซื้อขายหน่วยของหลายกองทรัสต์ นั้นราคาซื้อขายต่ำกว่า มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value : NAV) ซึ่งเป็นมูลค่ารวมทั้งหมดของ NAV ซึ่งในด้านหนึ่งอาจแปลได้ว่า ราคาหน่วยปัจจุบันอาจถูกกว่ามูลค่าทางบัญชีที่ควรจะเป็น ซึ่งปัจจัยหลักมาจากความกังวลในเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้น และอาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ที่ต้องกู้เงินเพื่อลงทุนด้วย 

แต่ในมุมมองของผู้ที่คร่ำหวอดในการบริหารจัดการทรัสต์ อย่าง อรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด มองว่า เรื่องการปรับตัวลดลงของ NAV จนถูกกว่าราคาหน่วยที่ซื้อขายในกระดานนั้น อาจเป็นความกังวลที่มากเกินไปของผู้ลงทุน และในขณะเดียวกันเป็นโอกาสในการเลือกการลงทุนในกองทรัสต์ที่แข็งแกร่ง เพื่อสร้างความได้เปรียบในช่วงที่ดอกเบี้ยอาจกลับทิศทางขาลงในอนาคตข้างหน้า 

อรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ “PROSPECT REIT”  เปิดเผยกับ Thairath Money ว่า ประเด็นราคาหน่วยของกองทรัสต์ในปัจจุบันที่ลดลงต่ำกว่า NAV ความกังวลหลักเป็นเรื่องทิศทางดอกเบี้ย ซึ่งที่ผ่านมาดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น ทำให้การลงทุนในกองทรัสต์นั้นน่าสนใจลดลง ซึ่งประเด็นนี้หลายกองทรัสต์ สามารถบริหารจัดการได้ 

“กองทรัสต์ หลายกองมีราคาหน่วย ต่ำกว่า NAV พอสมควร อย่างของเราPROSPECT NAV 9.2 บาท แต่ราคาหน่วยปัจจุบันเทรดต่ำกว่า ซึ่งเกิดจากความกังวลอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น นักลงทุนกังวลว่าต้นทุนการดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นด้วย”

ที่ผ่านมามีหลายกองทรัสต์ใช้วิธีการกู้เงินเพื่อเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ โดยตามหลักเกณฑ์ของกองทรัสต์ สามารถกู้เงินได้ในระดับ 30% อย่างในกอง PROSPECT เรามีสัดส่วนสัดส่วนการกู้เงินที่ 30% เมื่อดอกเบี้ยขาขึ้นก็จะส่งผลต่อต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้นด้วย 

ซึ่งต้นทุนด้านดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 2-3%ต่อปี ทำให้ตอนนี้ต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ที่ 4-5% ซึ่งไม่กระทบกับกำไรมากนัก เราสามารถบริหารจัดการได้ เพราะ PROSPCET ใช้วิธีการวางโครงสร้างเงินทุนเป็นการกู้เงินยาว สามารถรีไฟแนนซ์ ถ้ามีข้อเสนอที่ดีเข้ามา ซึ่งที่ผ่านมามีการคุยกับสถาบันการเงินผู้ปล่อยสินเชื่อให้อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาที่ดีที่สุด

ทั้งนี้ เราเชื่อว่า หากผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ สินทรัพย์ มีรายได้ชัดเจน มีค่าใช้จ่ายที่ควบคุมได้ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นกับผู้ถือหน่วยของเราได้ ซึ่งผู้บริหารกองทรัสต์ส่วนใหญ่จะคาดการณ์ทิศทางดอกเบี้ยในอนาคตจะเป็นอย่างไร และปรับแผนรับมือกับสิ่งที่อาจจะเกิดขึ้น 

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน PROSPCET มีมูลค่าทรัพย์สินกองทุนอยู่ที่ 5,419 ล้านบาท มีพื้นที่ให้บริการ 292,332 ตารางเมตร โดยทรัพย์สิน ทั้ง 4 ได้รับความสนใจจากผู้เช่าอย่างมาก อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับต้นๆ ของอุตสาหกรรมที่ 95%

ที่ผ่านมามีผู้เช่าที่เข้าสนใจเข้ามาใช้พื้นมากที่สุดคือ สัญชาติจีน ทั้งกลุ่มสินค้าอิเล็กทรอนิกส์ โซลาร์เซลล์ และกลุ่มอาหาร โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัท จีนเข้ามาลงทุนจำนวนมาก ผลกระทบการกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ ที่ไม่ให้จีนผลิตโซลาร์เซลล์ ส่งออกไปยังสหรัฐฯ ทำให้จีนต้องย้ายฐานการผลิตเพื่อให้สามารถส่งออกไปยังสหรัฐฯได้ 

จุดเด่นสำคัญของ PROSPCET ที่ทำให้ผู้เช่าใช้บริการ คือ ที่ตั้งของคลังสินค้าที่อยู่ในเขตบางนา-ตราด เป็นเขต Free Zone หรือเขตปลอดอากร  วัสดุก่อสร้างที่เป็นผนัง สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบการให้บริการได้ตามความต้องการของลูกค้า โดยลูกค้าจะดูในด้านมาตรฐานการผลิตและที่ตั้งว่าจะสะดวกในการขนส่งสินค้ามากแค่ไหน 

โดยปี 2566 ที่ผ่านมามีการเพิ่มทรัพย์สิน กองทรัสต์ จะมีการเพิ่มทรัพย์สิน โครงการ BFTZ 2 ถ.เทพารักษ์ และโครงการ BFTZ 3 ถ.บางนา-ตราด กม.19 ครอบคลุมกลุ่มอุตสาหกรรมการผลิตโซลาร์เซลล์ อิเล็กทรอนิกส์ สินค้าอุปโภคบริโภค วัสดุก่อสร้าง รวมถึงยานยนต์และชิ้นส่วนยานยนต์  

แม้ผลการดำเนินงานดีและเป็นที่สนใจนักลงทุนสถาบันอยากเข้าลงทุนในกองทรัสต์ แต่ไม่สามารถเข้าลงทุนได้เนื่องจากมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดอยู่ในระดับ 3 พันล้านบาทเท่านั้น จึงติดข้อจำกัดไม่สามารถลงทุนได้ ซึ่งในอนาคตจะมีการเพิ่มทรัพย์สินเพื่อเพิ่มขนาดของกองทรัสต์ให้ใหญ่ขึ้น 

โดยในปีนี้วางเป้าหมายจะเพิ่มทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอีก ตั้งเป้าหมายจะมีสินทรัพย์ภายใต้การดูแล 1 หมื่นล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 1 เท่าตัว โดยจะมีการลงทุนเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในรูปแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) ภายใต้กองทรัสต์ให้มากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว